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Eigentümer/Besitzer: Stimmrecht und Kosten

| 16.11.2018 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Sehr geehrte Damen und Herren

Es geht um folgenden Sachverhalt:

Im November 2016 habe ich mir eine Eigentumswohnung gekauft. Kaufvertrag, Auflassungserklärung usw. wurde alles vollzogen. Die Eigentümerin übergab mir den Schlüssel für die Wohnung ebenfalls im November 2016. Als Besitzer der Wohnung habe ich diese seit Februar 2017 vermietet und kassiere auch regelmäßig die Miete für die Wohnung. Allerdings, und dies ist im nachfolgendem der wichtige Punkt, bin ich, wie auch die anderen Wohnungsbesitzer, bis dato immer noch nicht im Grundbuch eingetragen, und somit keine Eigentümer. Dies hat diverse Gründe, mal ist es eine noch ausstehende Restkaufpreissumme und mal, wie bei mir, liegt es einfach am Grundbuchamt (Stand Nov.2018)

Die durch die Verwaltung gemachten Abrechnungen, bezügl. meines Eigentumsanteils, wurden immer korrekt und vollständig von mir bezahlt, also auch die Allgemeinkosten.

Im Juni 2018, wurde die Verwaltung durch ein Schreiben des Anwalts der Eigentümerin, darauf aufmerksam gemacht, das wir Besitzer also auch ich, kein Stimmrecht auf der kommenden Eigentümerversammlung besitzen, da wir nun einmal keine Eigentümer sind. Die Verwaltung hat sich einen Anwalt mit der Frage beauftragt und dieser bestätigte das auch. Soweit ich das bisher für mich selbst recherchieren konnte ist dies tatsächlich auch korrekt. Nach meinen Recherchen gibt es hierzu ein Urteil des BGH v. 1.12.1988, V ZB 6/88, NJW 1989 S. 1087. Das Hauptargument hier war, das der/die Eigentümer/in für die Allgemeinkosten aufkommen muß.

Aus meiner Sicht, hat die Verwaltung hier einen groben Fehler gemacht in dem sie uns/mich als Besitzer der Wohnung in den vorangegangenen Eigentümerversammlungen als Stimmberechtigt zugelassen hat, und das sie uns in den Abrechnungen die Allgemeinkosten ebenfalls auferlegt hat beziehungsweise von mir als Besitzer eingezogen hat. Aus meiner Sicht habe ich nur die Kosten und Lasten meiner Wohnung zu tragen.

Nachdem die Eigentümerin nun auf ihr alleiniges Stimmrecht besteht, verweigere ich die Zahlung der Allgemeinen Kosten, da aus meiner Sicht die Eigentümerin dafür zuständig ist.

Des Weiteren fordere ich gegenüber der Verwaltung die Rückzahlung der Allgemeinkosten aus dem Jahr 2017 und für das laufende Jahr 2018. Ich sehe mich hier in einer Aufrechnunglage und halte derzeit alle Zahlungen zurück, bis ich die zuviel bezahlten Gelder wieder habe.

Die Verwaltung reagiert hier bisher in keinster Weise auf meine, auf per Einschreiben und per Mail, gesendeten Schreiben und schickt stattdessen Mahnungen.

Nun meine Fragen:

1.Bin ich hier im Recht und darf ich die Allgemeinkosten einbehalten und diese auch zurückfordern?

2.Sind die bisher von uns gemachten Beschlüsse an denen auch die Besitzer beteiligt waren, überhaupt wirksam? Auch die Beschlüsse, die ohne uns hätten anders ausgehen können?

3. Wer trägt hier für diese Sache die Verantwortung? Die Verwaltung?



mfg



Einsatz editiert am 18.11.2018 09:40:49

Einsatz editiert am 19.11.2018 10:01:33
Eingrenzung vom Fragesteller
19.11.2018 | 10:00

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zunächst möchte ich vorausschicken, dass die von Ihnen zitierte BGH- Entscheidung das Besagte beinhaltet.

1.Bin ich hier im Recht und darf ich die Allgemeinkosten einbehalten und diese auch zurückfordern?

Von der BGH Rechtsprechung unabhängig ist aber die Frage der Kosten zu beurteilen. Hier müssten Sie zunächst in dem notariellen Kaufvertrag prüfen, wie die Regelung bezüglich der Kostentragung erfolgt ist. Das muss nicht zwingend mit der Eintragung im Grundbuch gekoppelt sein. Es können auch andere Stichtage vereinbart werden. Davon hängt es dann auch ab, ob Sie die Allgemeinkosten einbehalten oder zurück fordern dürfen.

2.Sind die bisher von uns gemachten Beschlüsse an denen auch die Besitzer beteiligt waren, überhaupt wirksam? Auch die Beschlüsse, die ohne uns hätten anders ausgehen können?

Das kommt darauf an, ob es sich um Beschlüsse gehandelt hat, für die Einstimmigkeit erforderlich war oder um solche, die Mehrheit erfordert haben.
Erstere können immer angefochten werden und sind ggf. nichtig. Die anderen sind nach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat, wenn nicht angefochten wurde, rechtswirksam.

3. Wer trägt hier für diese Sache die Verantwortung? Die Verwaltung?
Zum Teil schon. Die Einladung und Abstimmung hätte ggf. nicht erfolgen dürfen. Sie sind aber auch gehalten, dass Sie als Eigentümer eingetragen werden, ggf. muss man hier beim GBA "Druck" machen. Eine mehrmonatige Verzögerung ist nicht hinzunehmen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2018 | 11:37

Erst einmal vielen vielen Dank für die Antworten.
Nur kurz noch zwei Fragen zu Ihrer Antwort:
Zu 1. In meinem Vertrag ist nur die Rede von: „Mit übergehenden Besitz gehen Nutzen,Lasten und Gefahr einschließlich der Verkehrssicherungspflicht und der Verpflichtung und Rechte aus für das Vertragsobjekt bestehenden Versicherungen über."

Das heißt, wenn ich Sie richtig verstanden habe, es müßen somit die Allgemeinkosten durch die Eigentümerin getragen werden?

Zu 3. Ich habe den Notar, das Grundbuchamt und auch das zuständige Amtsgericht schon mehrfach (7-8mal, auch per Schriftverkehr) angeschrieben. Hier wurde mir mitgeteilt das es noch eine „Pfandentlassungerklärung" vorrangig zu bearbeiten gibt, und erst danach meine Eintragung erfolgen kann.

Bin ich somit meiner Verpflichtung „Druck" auszuüben nachgekommen? Mehr kann ich aus meiner Sicht ja nicht machen!?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2018 | 12:11

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen teile ich gerne noch folgendes mit:

Der Besitz ist ja schon übergegangen, nur das Eigentum noch nicht. Daher müssen Sie die Kosten schon zahlen. Der Besitz ist die tatsächliche Verfügungsmacht über die Wohnung, das Eigentum geht mit Eintragung im Grundbuch über.

Sie müssen sich auch um die Pfandentlassungserklärung kümmern. Nähere Einzelheiten sind mir hierzu nicht bekannt. Fragen Sie ggf. bei der Eigentümerin, der Bank und dem Notar nach.

Es ist sicherlich auch in Ihrem starken Interesse, das Vollrecht des Eigentums zu erhalten, lediglich der Besitz ist ein weniger.

Mit freundlichen Grüßen
Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 21.11.2018 | 21:53

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"Die Antwort war gut und hatte mir im ersten Moment auch weitergeholfen. Allerdings bei meiner Nachfrage war ich etwas verwirrt und hätte mir die Antwort etwas für einen Laien verständlicher ausgedrückt gewünscht. Insgesamt wurde meine Frage aber weitestgehend beantwortet."
FRAGESTELLER 21.11.2018 3,6/5,0