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Eigentümer einer Immobilie verifizieren als potentieller Mieter

| 29.03.2017 01:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Pascal Gratieux, LL.M.


Hallo zusammen,

inzwischen verlangen potentielle Vermieter ja jede Menge Unterlagen vom Mieter. Lohnbescheinigungen, Schufaauskunften (auch gerne komplett, nicht nur die positive Bonitätsauskunft), Ausweiskopien, Bescheinigungen vom alten Vermieter das es keine Mietrückstände gibt bis hin zu Zeugnissen das man immer ein guter Mieter war. Soweit so gut. (Ob der Vermieter die Bescheinigungen verlangen kann ist nicht Gegenstand der Frage, da gehen Recht haben und Wohnung bzw. Recht bekommen weit auseinander in der Praxis).

Interessant wird es aus meiner Sicht dann, wenn beim Abschluss des Mietvertrages die Kaution in Bar bezahlt wird (natürlich mit Quittung). Hier geht es bei den heutigen Mieten oft um mehrere Tausend Euro.

Die Frage nun: wir kann ich als Mieter eigentlich sicher sein, den Mietvertrag mit dem wirklichen Eigentümer (oder seinem Vertreter) abzuschliessen?

Die Frage kam mir, als ich auf ein Tochter/Vater-Gespann als potentieller Vermieter gestossen bin, die von mir 4000 Euro Kaution in Bar haben wollen bei Unterzeichnung des Mietvertrages. Stutzig bin ich geworden, als erst die Tochter als Vermieter, später der Vater als Eigentümer der Wohnungen aufgetreten ist.

Für eine Einsicht ins Grundbuch brauche ich ja ein berechtigtes Interesse. Ob ich das als potentieller Mieter (ohne Mietvertrag) aber habe, ist zweifelhaft laut Internetrecherche. Aber ich will ja auch gar nicht das Grundbuch lesen - die Hypotheken oder andere Eintragungen interessieren mich überhaupt nicht. Ich will nur und ausschliesslich wissen, wer der Eigentümer ist - bzw. ob der mir bekannte Eigentümer der wirkliche Eigentümer ist. Eine Verifizierung würde mir also reichen.

Man liest und hört ja viel... und irgendwie macht man sich als Mieter mehr oder weniger komplett nackig für seinen Vermieter. Aber ob man seine Kaution gerade dem echten Eigentümer übergibt oder nicht bleibt nebelhaft. Das kann ja nicht richtig sein.

Ich hoffe die Frage ist einfach zu beantworten :) Daher der geringe Einsatz.

VG

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Wie Sie bereits richtig dargestellt haben, lässt sich aus dem Grundbuch grundsätzlich der Grundstückseigentümer ersehen, es muss zur Einsicht allerdings gem. § 12 Abs. 1 S. 1 GBO ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme dargelegt werden.

Ein solches berechtigtes Interesse hat grundsätzlich auch der Mietinteressent (OLG Hamm, Urt. v. 17.12.1985, Az.: 15 W 417/85), wenn er die Einsicht nicht aus bloßer Neugier oder gar zur Ausnutzung der Kenntnis zu missbräuchlichen Zwecken begehrt.

Denn nach dieser Rechtsprechung ist unerheblich, "ob er [Antragsteller] den Mietvertrag über eine
Wohnung in dem Hause, das sich auf dem eingangs bezeichneten Grundstück befindet, bereits im Zeitpunkt der
landgerichtlichen Tatsachenentscheidung abgeschlossen
hatte oder erst danach abgeschlossen hat. Sowohl für die
Entschließung über eine Anmietung als auch für weitere Dispositionen nach der Anmietung [...] kann die Kenntnis
des Antragstellers vom Grundbuchinhalt von Bedeutung
sein. Das gilt einmal für die Frage, ob der Vermieter mit dem
Grundstückseigentümer identisch ist, zum anderen auch im
Hinblick auf den Belastungszustand des Grundbuches und
daraus für den Mieter resultierende Risiken. Mag die dahingehende Besorgnis des Antragstellers auch nicht durch konkrete Anhaltspunkte belegt sein, so läßt sie sich doch nicht von der Hand weisen und kann erst die Kenntnis vom Grundbuchinhalt dem Antragsteller die angestrebte Gewißheit verschaffen."

Folglich bestünde in der von Ihnen beschriebenen Konstellation grundsätzlich ein Recht zur Einsichtnahme in das Grundbuch, welches Sie allerdings gegenüber dem Grundbuchamt darlegen müssten. Im Übrigen bestehen auch weitere Möglichkeiten, sich über die Eigentümerstellung eines potentiellen Vermieters zu informieren, nämlich z.B. die Nachfrage bei derzeitigen oder vorherigen Mietern, die Nachfrage bei Nachbarn oder die Einsichtnahme in Telefon- und Ortsverzeichnisse, welche in der Regel aber weniger sicher sind. Letztlich kann aber auch ein Grundbuch falsch sein.

Des Weiteren sollten Sie in Bezug auf die geschilderte Konstellation beachten, dass der Vermieter beim Verlangen einer Barkaution, dem Mieter gem. § 551 Abs. 2 BGB die Ratenzahlung ermöglichen muss, wobei es sich um eine zwingende gesetzliche Regelung (§ 551 Abs. 4 BGB) handelt und folglich eine gegenteilige Bestimmung im Mietvertrag unwirksam ist. Wenn ein Vermieter bei Vertragsschluss dennoch auf der Zahlung von mehr als 1/3 der Kautionssumme bzw. der Zahlung der vollen Kaution besteht, sollten Sie in einer von Ihnen geschilderten Konstellation misstrauisch werden und es ist generell davon abzuraten, einem solchen Verlangen nachzukommen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.04.2017 | 19:54

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