Eigentümer bricht Verkaufsvorgang ab. Schadensersatz ?

Guten Tag,
folgende Situation.

Ich bin Makler und wurde von einer Hausverwaltung, einem Eigentümer empfohlen der seine Eigentumswohnung zum Verkauf anbieten wollte.
Durch Emailverkehr haben wir uns auf den Verkaufspreis geeinigt. Die Vermarktung war nach ein paar Wochen erfolgreich. Ich hatte einen zahlungswürdigen Käufer gefunden, der bereit war den ausgemachten Betrag zu zahlen.
Nachdem der Eigentümer das Gespräch mit seiner Bank hatte, tat er den Kaufvorgang abbrechen, da Ihm im Vorfeld nicht klar war, dass er die Dahrlensstrafe zu zahlen hat, wenn er den Kredit vor der Laufzeit beendet.
Wie ist die Rechtslage ? Darf ich um Schadensersatz klagen da mich die Vermarktung auch Geld gekostet hat ( Annoncen, Zeitaufwand, Sprit).
Da ich öfters für die Verwaltung tätig bin habe ich im gutglauben, leider keinen Maklervertrag mit dem Eigentümer aufgesetzt.