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Eigentümer beauftragt anderen Makler mit dem Verkauf obwohl Exklusivauftrag vorliegt

19.01.2008 00:38 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Am 20.06.07 beauftragte mich der Eigentümer eines Reihenhauses mit dem alleinigen Verkauf seines Objektes. Der Maklerauftrag wurde schriftlich vereinbart, die Beauftragung weiterer Makler wurde ausgeschlossen, jedoch dem Verkäufer das Recht zum eigenständigen Verkauf eingeräumt. Der Vertrag ist ungekündigt und läuft noch bis zum 20.06.08. Den genauen Wortlaut finden Sie am Ende.

Das Objekt wird von mir auf diversen Immobilienportalen im Internet sowie in anderen Medien angeboten. Es fanden verschiedene Besichtigungen statt, auf Anforderung wurden Exposés verschickt, Anfragen beantwortet etc. Jetzt sehe ich plötzlich im Internet das selbe Objekt von einem anderen Makler. Da die Grundrisse mit der Unterschrift der Eigentümer veröffentlicht sind, ist eine Verwechslung auszuschließen. Es wird von dem anderen Makler zu einem deutlich reduzierten Kaufpreis - 37.000,- € weniger - angeboten.

Abgesehen vom Vertragsbruch des Verkäufers geht es hier auch um meinen Ruf als Makler. Für jeden Interessenten ist es anhand der Fotos offensichtlich, dass es sich hier um das selbe Objekt handelt. Meine Firma befindet sich noch im Aufbau und die Veröffentlichung eines derart abweichenden Kaufpreises wird sicherlich als unseriös eingestuft, zumal sich dies in einer Kleinstadt wie ein Lauffeuer herumspricht. Der Verkäufer hat mich weder über die Reduzierung des Kaufpreises noch über die Beauftragung eines weiteren Maklers informiert.

Wie sollte ich nun gegen den Auftraggeber vorgehen? Müsste ich ihn wegen Vertragsbruch und entgangener Provision auf Schadenersatz verklagen?


Wortlaut des Vertrages:

Maklerauftrag

Zwischen ………………………………………………………………, volljährig und geschäftsfähig, Nationalität……………………

mit der BPA Nr. ………………………………………....................... und wohnhaft in …………………………………….…………..

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
.-nachfolgend Auftraggeber genannt-

und Immobilien …………..
vertreten durch ……………….
- nachfolgend Maklerin genannt. -

1. Der Auftraggeber beauftragt die Maklerin mit heutiger Wirkung zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses ihres Objektes .…………………………………………………………………………

in ………………………………………………..… eingetragen im Grundbuch von …………………………………………………

zu einem Kaufpreis von …………………………………………………………………………Mit Meldung des Kaufinteressenten ist der Anspruch auf Kundenschutz geltend gemacht. Dieser gilt, genau wie der Auftrag, bis zum Verkauf des Vertragsgegenstandes, längstens jedoch 12 Monate. Der Auftrag verlängert sich um weitere 6 Monate, falls er nicht unter Einhaltung einer Frist von 30 Tagen gekündigt oder der Vertragsgegenstand verkauft wurde. Der Kundenschutz endet nicht mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses, gleich aus welchem Grund es beendet wurde. Kommt es innerhalb 12 Monate nach Vertragsbeendigung zu einem Abschluß über den Vertragsgegenstand mit einem von der Maklerin gemeldeten Interessenten, steht dieser die volle, vereinbarte Provision zu. Kaufinteressenten die von Dritten vermittelt werden oder direkt an die Auftraggeberin herantreten, sind an die Maklerin weiterzureichen. Resultiert hieraus ein Verkaufsabschluss, so ist eine eventuelle Provisionszahlung an diese Dritte allein Sache der Maklerin. Die Auftraggeberin wird ggf. über ihre eigenen Werbeaktivitäten keinen von diesem Vertrag reduzierten Kaufpreis fordern und Preisänderungen innerhalb von 48 Stunden der Maklerin mitteilen.

2. Die Maklerin verpflichtet sich zu einem ordentlichen, fachgerechten Einsatz bei der Bearbeitung dieses Auftrages. Es obliegt ihr Verkaufsunterlagen mit Fotos zu erstellen, die Offerte im Internet, bei geeigneten regionalen, nationalen und internationalen Medien veröffentlichen, kooperierenden Immobilienbüros und an vorgemerkte sowie neue Interessenten zu übermitteln. Sie führt Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen durch, leistet Hilfestellung in Finanzierungsfragen, ist ggf. bei der Auswahl entsprechender Bankinstitute behilflich und erledigt alle Vorbereitungen zum notariellen Kaufvertrag. Die Maklerprovision beträgt 6 % (sechs Prozent) des erzielten Verkaufspreises zuzüglich der geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer und wird vom Auftraggeber anteilig zur Hälfte getragen. Zahlt die Käuferseite, aus welchen Gründen auch immer, ihre anteilige Maklercourtage nicht, so leistet der Auftraggeber aus dem Grundsatz der „culpa in contrahendo“ Ersatz.

3. Die vereinbarte Nachweis- bzw. Vermittlungsgebühr wird fällig und ist zahlbar am Tag eines durch unsere Nachweis- oder Mittlertätigkeit zustande gekommenen mündlichen oder schriftlichen Vertragsabschlusses. Die Mitursächlichkeit der Tätigkeit der Maklerin genügt hierbei. Als Vertragsabschluss gelten auch Reservierung/Option des Vertragsgegenstandes, eine Kaufgebotsabgabe etc. oder Auftrag zum Nachweis oder Vermittlung einer Finanzierung des Vertragsgegenstandes. Der Auftraggeber bezahlt anteilig 3 % zzgl. 19 % MwSt., insgesamt 3,57 %. Die andere Hälfte der Provision (3,57 %)trägt die Käuferseite. Die Maklercourtage ist auch zu bezahlen, wenn ein Kaufvertrag über ein anderes, dem Auftraggeber gehörendes Objekt mit dem von der Maklerin beigebrachten Interessenten zustande kommt oder deren Bekannte, Ehegatten oder sonstige Verwandte einen Kaufvertrag schließen, um die Maklerin zu umgehen.

4. Die Auftraggeberin ist verpflichtet, der Maklerin alle Angaben wahrheitsgemäß zu machen, die Begehbarkeit (Zutritt) des Vertragsgegenstandes zu gewährleisten, die benötigten Unterlagen auszuhändigen und erteilt Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch.

5. Sollte eine oder mehrere Vereinbarungen wirkungslos sein oder werden, so werden die wirkungslosen Vereinbarungen durch wirksame Vereinbarungen ersetzt. Erfüllungsort und Gerichtsstand ist ................, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

Ort, Datum ..............................................................................


Auftraggeber ………………………………………………………….. Maklerin ………..………………………………………………..
Die Eigenverwertung/Verkauf ist unbenommen.


-- Einsatz geändert am 21.01.2008 20:56:37
Eingrenzung vom Fragesteller
21.01.2008 | 21:10

Ich antworte auf Ihre Frage unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes und Ihres Einsatzes wie folgt, wobei ich darauf hinweise, dass dies keine abschließende eurteilung sein kann und auf keinen Fall eine genauere Begutachtung durch einen Anwalt im Rahmen eines Einzelmandates ersetzt.

Es wird zu prüfen sein, ob Ihr Vertrag tatsächlich eine wirksame Exklusiv-Klausel enthält. Die Rechtsprechung stellt hieran hohe Anforderungen, zumal dann, wenn dieses Exklusivrecht in AGB enthalten ist und der Kunde keine adäquate Möglichkeit hat, diese Bindungswirkung zu beenden. Hier ist er mindestens 1 Jahr an diesen Vertrag gebunden, ohne die Möglichkeit zu haben, vorher einen anderen Makler zu beauftragen. Eine solche Zeitspanne wird von verschiedenen Gerichten bei einem reinen Grundstücksmaklervertrag als zu lang angesehen.

Abhängig von der Frage, ob überhaupt ein wirksamer Exklusiv-Vertrag geschlossen worden ist, ist dann die weitere Frage des Vorgehens, wobei zu prüfen sein wird, ob Sie überhaupt einen Schaden und wenn ja, in welcher Höhe haben.

All diese Fragen sollten Sie im Rahmen eines Mandates mit einem Anwalt erläutern.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Otto
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2008 | 11:05

Wenn ich Sie richtig verstehe, ist die Situation aussichtslos und ich habe für diesen Auftraggeber über ein halbes Jahr umsonst gearbeitet? Für das Objekt wurde meinerseits Werbung betrieben, Besichtigungen durchgeführt, Exposés verschickt etc. und am Ende macht ein anderer Makler das Geschäft?
Das Objekt befindet sich in einem strukturell schwachen Gebiet mit eher geringer Nachfrage und Immobilienverkäufe können sich hier durchaus 2 Jahre hinziehen. Gegen die Vertragslaufzeit von einem Jahr hatte der Verkäufer keinerlei Einwände.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2008 | 00:28

Ob Sie für den Auftraggeber umsonst gearbeitet haben, kann ich nicht beurteilen. Es steht Ihnen natürlich frei, das Objekt zu vermakeln, um den Provisionsanspruch zu erhalten. Ihnen ist der Auftrag ja nicht entzogen worden.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Otto
Rechtsanwalt

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