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Eigentümer-Zustimmung bei bereits genehmigter Wohnraumnutzung von DG-Räumen?

| 16.01.2014 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


1980 habe ich in eine mir gehörige abgeschlossene Dachgeschoß-Hälfte (Teileigentum) in einem fünfstöckigen Wohnhaus in München eine Küche und ein Bad mit WC einbauen lassen und diese DG-Wohnung (42 m²) seit 33 Jahren mit Wissen und Duldung der Miteigentümer vermietet und dafür auch Wohngeld bezahlt.

Schon beim Neubau des Gebäudes war der Ausbau des Dachgeschosses (darüber ist noch ein Spitzboden) zur Wohnung vorgesehen bzw. größtenteils erfolgt : sämtliche Zimmerwände, Dachfenster, Dachdämmung, Türen, Anschlüsse und Teppichböden waren bereits bei Baufertigstellung im Jahre 1974 vorhanden.

Im Grundbuch und in der Teilungserklärung ist mein Sondereigentum als „Raum" und nicht als „Wohnung" bezeichnet. Mit Ausnahme, dass bei gewerblicher Nutzung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, existieren keine Angaben über die Art der erlaubten oder untersagten Nutzung der DG-Räume (in der Eingabeplanzeichnung von 1973 sind allerdings diese Räume mit Sauna, Wasch- und Trockenraum beschriftet).

2012 verlangte ein neuer Miteigentümer, dass die Nutzung als Wohnung vom Bauamt (LBK) zugelassen wird; dies habe ich Ende 2012 (nach Einreichung von Planzeichnungen, Brandschutz- und Statikgutachten, Zahlung einer PKW-Stellplatzablöse – Gesamtkosten 14.000 €) von der Lokalbaukommission München genehmigt bekommen.

Folgende Sicherheitsauflagen sind noch zu erfüllen (vermutlich auch bei anderweitiger Nutzung wie z.B. als Hobby- oder Fitness-Raum):
- Dachfensterlaibungen aus flammsicheren Material F30 (jetzt Holzrahmen)
- zwei Trittsprossen auf dem Dach als Ausstiegshilfe
- Sicherheitsgeländer um die Notaustrittsstelle (das Balkondach der mir gehörigen darunterliegenden Wohnung dient als Anleiterstelle).
Ein Nachteil bzw. eine unbillige Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer ist dadurch nicht gegeben (es gab ja auch die letzten Jahrzehnte keine Beschwerden).

Sind diese Maßnahmen als „bauliche Veränderung" mit Eingriff ins Gemeinschaftseigentum im Sinne des WEG zu bewerten? Ist nur dann die Zustimmung der Eigentümer erforderlich oder in jedem Fall?
Laut TE genügt bei baulichen Veränderungen die Zustimmung des Verwalters bzw. die mehrheitliche Zustimmung der Eigentümer; ist diese vom WEG abweichende Vereinbarung rechtskräftig?

Eine Änderung des Grundbucheintrags und der TE ist nicht vorgeschrieben, da der Charakter des Gebäudes nicht verändert wird und die Änderung geringfügig ist. Ich möchte darauf verzichten (obwohl ggf. Nachteil beim Wiederverkauf), da ich dazu die Zustimmung aller Eigentümer bräuchte, aber ein Eigentümer nur zustimmt, wenn ich 25.000 € als Abstandssumme (quasi für den Wertzuwachs) in die Instandhaltungsrücklage einzahle.

Kann ein Eigentümer (gerichtlich?) erzwingen, dass ich die nun nach Öffentlichem Recht genehmigte Nutzung der DG-Räume als Wohnung aufgeben und meine dort seit vier Jahren wohnende Tochter ausziehen muss?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Da in der Teilungserklärung Ihr Sondereigentum bezüglich des Dachgeschosses nur als Raum und nicht als Wohnraum geregelt ist, steht Ihnen insoweit nur das Recht zu, das Dachgeschoss als Raum und eben nicht als Wohnraum zu nutzen. Andernfalls hätte die Nutzungsart, nämlich Raum zu Wohnzwecken ausdrücklich in der Teilungserklärung bestimmt werden müssen.

Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken stellt wegen der für die Miteigentümer damit verbundenen Nachteile – intensivere Nutzung, höhere Geräuschentwicklung, Inanspruchnahme der gemeinschaftlichen Einrichtungen ( Heizung/Wasser etc.) – sowie der architektonischen Veränderung – Dachfenster, Fluchtwege, Notausstieg – regelmäßig eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG dar, die der Zustimmung der benachteiligten Eigentümer bedarf.

Die Baubehörde prüft nur die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens. Sie ersetzt nicht die Zustimmung der Wohnungseigentümer (OLG Köln v. 31.01.2000 Az: 10/00).

Soweit die Teilungserklärung eine Erleichterung in dem Sinne vorsieht, dass für eine bauliche Veränderung ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, dann dürfte dies rechtlich zulässig sein. Nicht ausreichend dürfte für die bauliche Veränderung die Zustimmung des Verwalters sein.

Fazit: In Ihrem Fall müsste meines Erachtens ein Mehrheitsbeschluss eingeholt werden, andernfalls ist die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum unzulässig.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 23.01.2014 | 23:04

Sehr geehrter Herr Dratwa,

ich bedanke mich für Ihre Antwort, habe aber dazu doch einigen Klärungsbedarf.

Sie machen die klar begründete Aussage, dass mir nicht das Recht zusteht, meine Dachgeschoßräume als Wohnung zu nutzen.

Folgenden Punkt lassen Sie dabei außer Betrachtung:
Ist es nicht so, dass die Miteigentümer (16, davon 6 in einem Rückgebäude) nach 34-jähriger Duldung und Wohngeldzahlung den Anspruch auf Unterlassung der rechtswidrigen Nutzung meines Sondereigentums als Wohnung verwirkt haben (Verjährung, Gewohnheitsrecht)?
Schließlich haben sie durch ihr bisheriges Verhalten das Vertrauen begründet, auch in Zukunft den Unterlassungsanspruch nicht geltend zu machen.

Ich wiederhole mich und erhoffe Ihre Stellungnahme:
Das Dachgeschoß war von Anfang an mit sämtlichen Anschlüssen für eine Wohnung ausgebaut und als „Raum" genehmigt; ich habe 6 Jahre nach Kauf (bin Ersterwerber) 1979 nur noch eine Kleinküche und Badewanne/Waschbecken/WC in den dazu vorgesehenen und bereits vorhandenen Räumen installieren lassen. Ist dies eine bauliche Änderung und als solche zustimmungspflichtig, obwohl nicht in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wurde?

Wenn dies zu bejahen ist, ist folgende Ausführung belanglos (diese Frage haben Sie nicht behandelt): Die Realisierung der vom Bauamt geforderten Sicherheitseinrichtungen ist meines Erachtens nicht als „bauliche Veränderung" zu werten und damit nicht zustimmungspflichtig. Es handelt sich nämlich um die Beseitigung anfänglicher Mängel bzw. um notwendige Anpassungen an veränderte Erfordernisse durch das Öffentliche Recht.

Für eine „bauliche Veränderung" (ich beabsichtige u.U. ein Dachfenster durch eine Gaube zu ersetzen) ist auf alle Fälle eine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich. In der TE wird auf § 10 Abs. 2 hingewiesen und abweichend vom WEG bestimmt, dass hierzu eine mehrheitliche Zustimmung genügt. Wieso schreiben Sie im Konjunktiv, dass dies rechtlich zulässig sein „dürfte"?

Unabhängig von der Zustimmung zu einer baulichen Veränderung ist wohl die Zustimmung zur Nutzungsänderung zu betrachten.

Nach § 15 (Gebrauchsregelung) Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen – also auch als Wohnung.
Ist dies ggf. rechtswirksam?

Meine mir wichtigste Frage haben Sie nicht beantwortet:
Kann ein Eigentümer bei Zustimmungsmehrheit gerichtlich erzwingen, dass ich die jahrzehntelange Nutzung der DG-Räume als Wohnung aufgebe (obwohl Ausbau und Wohnungsnutzung nach Öffentlichem Recht genehmigt sind).
Falls dann meine Tochter ausziehen muss (Zwangsräumung), kann ich den dann den „Raum" als Büro vermieten (der Verwalter würde zustimmen)?

Mir ist bekannt, dass eine Änderung der Grundbucheintragung („Wohnung" statt „Raum") und ein entsprechender Nachtrag zur Teilungserklärung nur bei Allstimmigkeit und Unterschriftsleistung beim Notar möglich ist (einer will nicht zustimmen). Vorrangig ist mir aber, dass die DG-Räume weiterhin als Wohnung genutzt werden können.

Als Nachfragesteller entbiete ich schöne Grüße.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.01.2014 | 10:50

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Gewohnheitsrecht im WEG-Recht gibt es nicht.
Selbst wenn Sie 34 Jahre das Dachgeschoss als Wohnraum genutzt haben, so folgt hieraus kein Gewohnheitsrecht auf weitere Nutzung als Wohnraum.

Maßgebend ist die Teilungserklärung und diese bestimmt, dass die Nutzung des Dachgeschosses nur als Raum vorgesehen ist.

Allerdings sehe ich hier einen Angriffspunkt, da die Nutzung des Raums nicht näher definiert ist, kann man durchaus auch die Auffassung vertreten, dass eine Raumnutzung auch die Nutzung als Wohnraum beinhaltet, was offensichtlich auch von den anderen Eigentümern über 34 Jahre so gesehen wurde. Jedenfalls fehlt hier in der Teilungserklärung eine klare Definition der Nutzung, anders wäre es, wenn in der Teilungserklärung stehen würde, dass Sie das Dachgeschoss nur als Abstellfläche benutzen können, dies ist eben nicht der Fall.


Darüber hinaus gibt es einen weiteren Angriffspunkt und zwar können Sie dem Anspruch des oder der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum, der letztlich in der Konsequenz zu einer Räumung führen würde, entgegen halten, dass dieser Unterlassungsanspruch verwirkt ist.

Eine Verwirkung liegt dann vor, wenn das Verhalten der übrigen Wohnungseigentümer über längere Jahre hinaus geeignet gewesen ist, ein Vertrauen bei einem Wohnungseigentümer zu begründen, dass der Anspruch auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht werde (BayObLG, ZWE 2002, 35 ). Da über einen doch sehr langen Zeitraum von 34 Jahren die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum von den anderen Eigentümern hingenommen wurde, ist möglicherweise eine Verwirkung des Anspruches auf Unterlassung eingetreten, es sei denn, in der Zwischenzeit wurde, was allerdings die Schilderung ihres Sachverhaltes nicht hergibt, die Nutzung als Wohnraum beanstandet.

Diese oben aufgeführten Angriffspunkte und zwar keine klare Definition was unter einem Raum und dessen Nutzung verstanden wird und letztlich das schärfste Angriffsmittel, nämlich die Einrede der Verwirkung, sollten ins Feld geführt werden. Hiermit hat sich die Gegenseite erst einmal mit auseinanderzusetzen.

In der Sache selbst ist in der Rechtsprechung unstreitig, dass der Ausbau eines Dachgeschosses als Wohnraum mit Fluchtwegen etc., die auch von außen ersichtlich sind, eine bauliche Veränderung darstellt, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.
Die Öffnungsklausel in der Teilungserklärung bzgl. des Mehrheitsbeschlusses halte ich jedenfalls für rechtlich zulässig, obwohl dies teilweise in der Rechtsprechung auch anders gesehen wird. Es würde hier den Umfang einer Erstberatung sprengen, im Einzelnen auf die umfangreiche und teilweise wiedersprüchliche Rechtsprechung bezüglich der Zulässigkeit einer Öffnungsklausel einzugehen. Nicht umsonst werden Rechtstreite dieser Art erst nach langen Jahren vom BGH entschieden.


Letztlich kann ich nicht prognostizieren, wie ein möglicher Rechtsstreit ausgeht. Dies würde auch im Rahmen einer Erstberatung zu weit führen, zumal, wie dargelegt, die Gerichte sehr unterschiedlich entscheiden und auch die Auffassung der Gegenseite vertretbar ist, was die Sache in der rechtlichen Beurteilung für den Richter schwer macht und zu unterschiedlichen Urteilen in den Instanzen führen kann, was gerade im WEG-Recht sehr häufig der Fall ist.

Allerdings sehe ich aufgrund des doch erheblichen Zeitrahmens von 34 Jahren der beanstandungslosen Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum , eine doch erhebliche Chance für Sie , dass Sie mit der Einrede der Verwirkung gegen den Unterlassungsanspruch durchdringen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.01.2014 | 12:32

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"Mit der ersten Antwort hat es sich Herr RA Dratwa zu leicht gemacht und ich musste deshalb ein Nachfrageschreiben nachschieben. Auf dieses ist er dankenswerterweise wirklich ausführlich und kompetent eingegangen. In WEG-Angelegenheiten kann ich ihn als Experten weiterempfehlen. "