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Eigentümer+Verwalter+Verwaltungsbeirat ???


26.02.2007 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich bin Verwaltungsbeiratsvorsitzender einer Hauseigentümergemeinschaft bestehend aus 8 Eigentümern mit unterschiedlichen Stimmrechten. Der VBR besteht aus 3 Mitgliedern.
Im Jahr 2008 läuft der Verwaltervertrag nach 5 jährigem Bestehen aus. Es muss also in der Eigentümerversammlung 2008 der Verwalter bestellt und ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Die Mehrheit der Eigentümer möchte mich als Verwalter bestellen, da der alte Verwalter vom Verkäufer der Eigentumswohnungen bestellt und seine Arbeit unzureichend war.
In diesem Zusammenhang habe ich folgende Fragen:

1. Kann man Eigentümer, Verwaltungsbeirat (VBR) und Verwalter in einer Person sein?
2. Wenn ja, muss dann die Geschäftsordnung des VBR so geändert werden, dass ich im VBR in jedem Fall überstimmt werden kann. (z.Z. hat der Vorsitzende 2 Stimmen wenn nur 2 Mitglieder anwesend sind.)
3. Muss ich ein Gewerbe anmelden um als Verwalter zu arbeiten?
4. Welche Kosten kommen in diesem Fall auf mich zu.
5. Wie werden die Einkünfte (ca. 800€ im Jahr) bei mir steuerlich gewertet.
6. Welche Kosten kommen auf mich als Verwalter zu?
7. Muss ich auf die 800 € Verwalterhonorar Mehrwertsteuer berechnen und abführen?
8. Welche Versicherungen brauche ich als Verwalter (Haftpflicht usw.)?
9. Muss ein Verwaltervertrag sein?
10. Wie kann ich die Haftung ausschließen?
11. Ich möchte nur die Verwaltung für die Eigentümer übernehmen, nicht die für die Vermietung der Wohnungen. Darum soll sich jeder Eigentümer selbst kümmern. Wie kann ich das Festlegen?

Vielen Dank für die Beantwortung.

-- Einsatz geändert am 01.03.2007 17:32:31
Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und Ihrer Imformation möchte ich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Zu 1: Nein, man kann als Eigentümer Verwalter sein, aber nicht gleichzeitig Verwalter und Verwaltungsbeirat.

Zu 2: Erledigt! (siehe 1)

Zu 3: Ja, da nicht angestellt und kein freier Beruf.

Zu 4: Die Kosten für die Gewerbeanmeldung bei Ihrer Gemeinde. Im Durchschnitt etwa 20 - 40 €, je nach Gemeinde.

Zu 5: Als Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit (Gewerbe).

Zu 6: Kann ich Ihnen nicht beantworten. Das kommt darauf an, in welchem Umfang Sie die Verwaltung betreiben und welche Kosten die konkrete Organisation für Sie verursacht. Dies ist eher eine betriebswirtschaftliche und keine rechtliche Frage.

Zu 7: Grundsätzlich ja. Bei einem Kleingewerbe können Sie jedoch von der Umsatzsteuer befreit werden. Informieren Sie sich diesbezüglich bitte bei ihrem zuständigen Finanzamt. Dies gibt Ihnen hierzu kostenlos Auskunft und dort können auch Ihre weiteren Einkünfte und Einkommensarten entsprechend berücksichtigt werden, welche mir ja nicht bekannt sind.

Zu 8: Grundsätzlich ist keine Versicherung pflicht. Ob Sie dennoch zum Beispiel eine Berufshaftpflicht abschließen, um evtl. Risiken zu minimieren, müssen Sie selber beurteilen.

Zu 9: Ohne Verwaltervertrag gibt es i.d.R. auch keinen Verwalter. Außerdem wollen Sie doch auch eine Vergütung haben, welche gerade durch den Vertrag geregelt wird.

Zu 10: Ein grundsätzlicher vorweggenommener Haftungsausschluss dürfte, wenn überhaupt, nur schwer zu begründen sein. Im übrigen ist nicht davon auszugehen, dass eine ansatzweise vernünftige Eigentümerversammlung einen solchen Haftungsausschluss akzeptieren würde.

Zu 11: I.d.R. dürfte sich eine die Verwaltung eines WEG- Verwalters wohl kaum auf die Vermietung einzelner Eigentumswohnungen beziehen. Was in den Aufgabenbereich des Verwalters fällt ergibt sich allerdings auch nicht (nur) aus dem Verwaltervertrag, sondern der diesem zugrundeliegenden Teilungserklärung und weiteren Vereinbarungen (Beschlüssen) der Eigentümerversammlung. Dies sollte alles entsprechend schriftl. dokumentiert sein. Daraus ist ersichtlich, welche Verwaltungsaufgaben der Verwalter im einzelnen wahrzunehmen hat. Diesbezüglich sollten Sie sich ohne weiteres vorab informieren können.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt
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