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Eigentümer Haus mit 4 Geschwistern, elterl. Nießrecht, Schwester beleiht Haus

| 29.01.2010 12:51 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Carolin Richter


Guten Tag,

da ich mir über das Rechtsgebiet nicht so sicher war, habe ich generelle Themen gewählt.
Meine Eltern haben uns 5 Kindern ihr Haus (BJ ca 1936) vor ca. 10 Jahren überschrieben. Meine Schwester hat bei der Bank über 200.000 € Schulden. Es besteht eine Zwangssicherungshypothek über 150.000 € lastend am Anteil meiner Schwester, zusätzlich noch über 12.000 € ebenso lastend am Anteil meiner Schwester.
Sie hat eine eidesstattliche Versicherung geleistet, möchte eigentlich Privatinsolvenz anmelden, was bisher daran gescheitert ist, dass sie die 200 € Gebühr für die Erstberatung nicht hatte. Sie hat dies aber innerhalb der nächsten 2-4 Wochen noch vor.
Ihr wurde von einem Beamten des Grundbuchamtes gesagt, dass die Bank nun die Möglichkeit hat (evtl. auch durch Trickserei), die Zwangsversteigerung des gesamten Hauses zu erwirken. Bisher war mir nur klar, dass die Bank ihren Anteil versteigern lassen kann, worin aber scheinbar kein Interesse liegt.
Meine Fragen:
- hätte die Privatinsolvenz eher Vorteile oder Nachteile für uns Geschwister, und welche wären dies?
- können wir uns irgendwie von ihrem Anteil lösen? (wir wissen, dass ein Abstoßen ihres Anteils bis zu 4 Jahren rückwirkend nicht möglich ist - denn das war bereits ihre Idee: unsere andere Schwester kauft ihren Teil ab, den Erlös bekommt die Bank, und gut ist es. Tja - geht wohl nicht.)
- ist es der Bank überhaupt möglich auf unsere Anteile zuzugreifen? Dabei habe ich immer im Kopf, dass Banken über Leichen gehen, um an Geld zu kommen
- gibt es für uns irgendeine Möglichkeit nicht total zerstritten zu werden, um das Familienhaus zu retten?
Außerdem hat meine Schwester noch über 40.000 € Schulden allein bei unserem Vater, die sie nie zurückzahlen kann. Wie kann unser Erbe gerecht geteilt werden?

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsangaben und Ihres Einsatzes.

1.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass in jeder Stadt von gemeinnützigen Vereinen kostenlose Beratung und Unterstützung zu Verbraucherinsolvenzen angeboten wird.

2.
Die Zwangsvollstreckung kann von der Bank nur betrieben werden, wenn das Darlehen gekündigt wurde oder anderweitig fällig ist.
Gem. § 1147 BGB hat der Eigentümer, also Sie unter Ihre Geschwister, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden.Die Zwangsversteigerung bezieht sich dabei auf das gesamte Haus und nicht nur auf den Anteil der Bank, denn das Grundstück wird sich wohl kaum in die jeweiligen Anteile aufspalten lassen. Ein eventueller übrig bleibender Erlös würde an die Eigentümer gezahlt werden. Das ist aber eher unwahrscheinlich, da erfahrungsgemäß die Häuser in der Zwangsvollstreckung meistens unter dem Wert versteigert werden. Das hätte zum Ergebnis, dass Sie, obwohl Sie nicht Schuldnerin sind, trotzdem das Haus womöglich verlieren könnten.
Die Zwangsvollstreckung könnte abgewendet werden, wenn Sie und Ihre Geschwister, oder einer von ihnen, die Schulden gegenüber der Bank begleichen. Nach § 1142 BGB sind Sie dazu als Eigentümer berechtigt. So könnten Sie das Haus für die Familie erhalten. Ihnen würde dann im Gegenzug der Anspruch auf Rückzahlung der Schulden gegenüber ihrer Schwester zustehen. Falls Sie sich für diese Variante entscheiden sollten, empfehle ich Ihnen anwaltlichen Beistand einzuholen, da sichergestellt werden muss, dass Sie auf die Hypothek zahlen und nicht auf die Forderung.

Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens würde das Haus wahrscheinlich auch vom Insolvenzverwalter verwertet werden. Hier ist aber auch eine Veräußerung des Hauses durch den Insolvenzverwalter innerhalb der Familie möglich, so dass Ihnen das Haus erhalten bleiben würde.

Es besteht daher bei beiden Varianten (mit und ohne Privatinsolvenzverfahren) die Gefahr, dass das Haus verwertet wird. Meines Erachtens ist es sicherlich ratsam, zunächst zu versuchen, das Privatinsolvenzverfahren zu vermeiden und die Schulden bei der Bank abzulösen. Erst wenn das scheitert, weil Sie vielleicht nicht die gesamten Schulden bei Bank tilgen können, sollte ein Privatinsolvenzverfahren abgestrebt werden.

Als Gegenleistung für Ihre Beteiligung an der Schuldentilgung könnte zum Beispiel von Ihrer Schwester ein Erbverzicht erklärt werden. Danach würde sie auf das Erbe Ihrer Eltern verzichten, so dass das Erbe nur unter den übrigen Geschwistern aufgeteilt wird. Ein Erbverzichtsvertrag zwischen Ihrer Schwester und Ihren Eltern bedarf dabei der notariellen Beurkundung.

Ich hoffe Ihnen damit einen ersten Überblick verschafft zu haben Bitte beachten Sie, dass geringfügige Sachverhaltsabweichungen zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen könnnen. Bitte beachten Sie weiter, dass eine Onlineberatung keine Beratung vor Ort ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen

C.Richter
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2010 | 14:39

Danke für Ihre Antwort.
Heißt das, meine andere Schwester könnte, wie schon mal angedacht, das Haus übernehmen, indem Sie die Gesamtschulden in Höhe von über 200.000 € abzahlt, jedoch nur als Hypothekenzahlung. Was aber wiederum bedeuten würde, dass die Bank das Geld bekommt und nicht die Geschwister, obwohl uns ja das Haus (eigentlich) gehört.
Und auch in diesem Fall könnte meine verschuldete Schwester das Geld niemals zurückzahlen.
Habe ich richtig verstanden? Die Zwangsversteigerung könnte in beiden Fällen geschehen, muss aber nicht. Was ist mit dem lebenslangen Nießrecht meiner Eltern, greift das nicht?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2010 | 15:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie haben es richtig aufgefasst. Ihre Schwester könnte die Schulden dergestalt übernehmen, dass sie sie gegenüber der Bank begleicht. Das Geld bekommt die Bank, um das Darlehen zu tilgen. Ihre Schwester hat dann einen Ausgleichsanspruch gegenüber Ihrer anderen Schwester. Die Rückzahlung sieht aber, wie Sie selbst sagen, schlecht aus. Die Zwangsversteigerung kann daher geschehen muss aber nicht, wenn das Darlehen beglichen wird.

Das Nießbrauchsrecht Ihrer Eltern mindert erheblich den Wert des Grundstücks. Es erlischt aber im Fall einer Zwangsversteigerung falls es nicht in das geringste Gebot aufgenommen wird. Sie müssen sich daher gut überlegen, ob Sie eine Zwangsversteigerung riskieren wollen.

Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

C.Richter
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 01.02.2010 | 16:47

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