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Eigenmächtige Auftragsvergabe einer Hausverwaltung

17.11.2012 22:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

bis Ende Juni diesen Jahres war ein Mitglied unserer Wohnungseigentümergemeinschaft als Verwalter eingesetzt. Die Verwaltertätigkeit ging dann, nach Abschluss eines Verwaltervertrages, auf eine externe Hausverwaltung über. Im Verwaltervertrag ist u.a. geregelt, dass der Vertrag nur aus „wichtigem" Grund vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden kann.

Kurz nach dem die neue Verwaltungsfirma ihre Tätigkeit aufgenommen hat, bekam ich eine Information, dass die Verwaltungsfirma einen Auftrag vergeben hat im Treppenhaus unseres Objektes Rauchwarnmelder zu installieren, das Ganze zusätzlich in Verbindung mit einem Wartungsvertrag. (Ich möchte betonen, dass es mir in diesem Zusammenhang nicht darum geht, dass Rauchwarnmelder sicherlich sinnvoll sind!)

Ich habe mich daraufhin per Email an die Hausverwaltung gewandt und nachgefragt, auf welcher rechtlichen Grundlage dieser Auftrag vergeben wurde. Ich habe ausgeführt, dass in §44 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz nur in Wohnungen eine Nachrüstpflicht für Rauchwarnmelder besteht. Die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern im Treppenhaus stellt nach meiner Auffassung eine Modernisierung i.S. des §559 BGB dar, so dass für die Installation zusätzlicher Rauchwarnmelder im Treppenhaus ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach §22 Abs.2 WEG erforderlich ist. Ein solcher Beschluss liegt definitiv nicht vor und auch im Verwaltervertrag ist keine Regelung darüber enthalten. Eine Antwort auf meine Anfrage habe ich nie bekommen und nun habe ich erfahren, dass trotz meines schriftlichen Hinweises an die Hausverwaltung der Auftrag nicht storniert wurde und weiterhin ausgeführt werden soll.

Aus dem Sachverhalt ergeben sich für mich folgende Fragen:

- Liege ich mit meiner Einschätzung richtig, dass die Hausverwaltung zur eigenmächtigen Beauftragung zur Installation von Rauchwarnmeldern im Treppenhaus nicht berechtigt war?
- Wenn sie dazu nicht berechtigt war, und die Installation trotzdem erfolgt, kann die Eigentümergemeinschaft das Geld wieder von der Hausverwaltung zurückfordern (Schadenersatz)?
- Wenn sie dazu nicht berechtigt war, und unter den genannten Umständen trotzdem der Auftrag ausgeführt wird, stellt dies dann einen „wichtigen" Grund dar, um den Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen?
- Falls dies ein wichtiger Grund ist, kann die Kündigung dann nach §26 Abs.1 WEG auch nur von den Wohnungseigentümern unterschrieben werden, die auch die Kündigung aussprechen wollen - sofern diese die Stimmenmehrheit bilden – oder müssen grundsätzlich alle Eigentümer unterschreiben?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sicherheitsrelevante gesetzgeberische Vorgaben müssen seitens des WEG-Verwalters so schnell wie möglich umgesetzt werden. Falls dies nicht machbar ist (z.B. aus Kostengründen) muss sich der Verwalter vor möglichen Haftungsproblemen schützen, in dem er eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbei führt.
Die Anbringung von Rauchwarnmeldern ist ein "laufendes" Geschäft des Verwalters und grundsätzlich kein Beschluss der WEG herbeizuführen oder eine Rücksprache mit den WEG zu halten.
In mehrgeschossigen Gebäuden sind Rauchmelder auch im Treppenhaus zu montieren und nicht nur in den Wohnungen. Ein Kündigungsgrund der Verwaltung liegt nicht vor.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2012 | 15:45

Sehr geehrter Ratgeber,
wie Sie meiner Sachverhaltsbeschreibung entnehmen konnten, ist in Rheinland-Pfalz die Nachrüstpflicht für Rauchwarnmelder in Bestandsbauten nur in Wohnungen gefordert. Entgegen Ihrer Behauptung gibt es keine Rechtsgrundlage zur Nachrüstung in Treppenhäusern - falls doch, wäre es nett, wenn Sie diese angeben könnten. Deshalb ist hier auch keine gesetzgeberische Vorgabe umzusetzen.
Rechte und Pflichten von Verwaltern ergeben sich aus dem §27 WEG. Die Montage von Rauchmeldern ist weder eine Instandsetzung noch eine Instandhaltungsmaßnahme, und den Begriff eines "laufenden" Geschäftes kennt das WEG nicht. Wenn man der Internetquelle http://www.strobel-immo.de/2012/02/rauchwarnmelder-gesetz-umlage-kosten-weg-eigentum/ glauben darf, stehe ich mit meiner im Sachverhalt geschilderten Einschätzung, dass Rauchmelder Modernisierungsmaßnahmen darstellen und daher genehmigunspflichtig sind, nicht alleine.

Ich gebe weiterhin zu Bedenken, dass gemäß eines Urteils des OLG Hamm vom 19.7.2011, Az.15 Wx 120/10 eine Verwaltung noch nicht einmal dazu berechtigt ist, Sanierungsaufträge für defekte Abwasserleitungen ohne Ermächtigung der WEG zu beauftragen.

Bleiben Sie daher bei Ihrer Einschätzung, dass kein Beschluss der WEG erfordelich ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2012 | 16:47

Eine Pflicht besteht m.E.nach § 44 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, in dem es heisst in "Fluren" und somit bei mehrgeschossigen Bauten auch im Treppenhaus solche Rauchmelder zu installieren sind. Ich bin nach wie vor der Meinung, dass es keines Beschlusses der WEG bedurft hätte; es liegt hier m.E, eine Maßnahme der Verwaltung nach § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG vor. Ein Urteil habe ich genau zu dieser Frage nicht gefunden, so dass Sie die Sache gerichtlich überprüfen lassen sollten. Man kann mit guten Gründen auch sicherlich Ihrer Meinung sein.
Eine Kündigung der Verwaltung ist jedenfalls dadurch nicht gerechtfertigt.


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