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Eigenleistung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

26.10.2011 21:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Oftmals wünschen Eigentümergemeinschaften (um Kosten zu sparen) in einer Versammlung, dass gewisse Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch Miteigentümer oder zur Verfügung stehende Mitbewohner (Mieter) in Eigenregie bzw. in Eigenleistung er folgen sollen. Die Betroffenen signalisieren auch ihre Bereitschaft diese Arbeiten auszuführen, da sie bspw. Handwerker für Dämmung oder Sanitär sind. Problematisch wird es m.E. bei Elektroangelegenheiten.

FRAGE:

Besitz die Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz über Maßnahmen in Eigenregie zu beschließen (mit dem Hintergrund, dass die jenigen Betroffenen), die diese Arbeiten machen sollen auch damit einverstanden sind) - wie ist hier anmeldetechnisch zu verfahren (soziale Beiträge / Finanzamt)? Kann beschlossen werden, dass die Betroffenen dafür Sorge zu tragen haben, dass die Entgelte aus der Eigenregiemaßnahme in Eigenverantwortung ordnungsgemäß (bspw. Beim Finanzamt etc.) gemeldet werden muss?

Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft zur Durchführung von Arbeiten in Eigenregie ist wirksam.

Nach § 21 III WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört nach § 21 V Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Dabei fällt unter den Begriff Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes sowie die Vervollständigung einer Wohnanlage nach der Zweckbestimmung, selbst wenn damit eine bauliche Veränderung des bestehenden Zustandes einhergeht.

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 III WEG gehören insbesondere Maßnahmen, die dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dienen. Soweit Sie ansprechen, dass es sich um Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen handelt, ist deren Durchführung notwendig, um das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß und einwandfrei nutzen zu können sowie um die Verkehrssicherungspflichten der Gemeinschaft zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund sind solche Beschlüsse wirksam, die sich im Rahmen der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums nach der Gemeinschaftsordnung halten.

In Bezug auf solche Maßnahmen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft autonom und kann daher jederzeit auch über schon beschlossene Maßnahmen neu entscheiden, es sei denn hierdurch würde in bereits bestehende Rechte oder Positionen einzelner Eigentümer eingegriffen. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich. Es ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum hat und vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen hinzunehmen sind.

Ein Beschluss zur fachgerechten Bauausführung in Eigenleistung dient der dauerhaften Beseitigung des mangelhaften Zustandes und erweist sich unter diesem Gesichtspunkt als zweckmäßig. Damit liegt eine vertretbare Entscheidung über die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

Soweit darüber hinaus beschlossen werden soll, dass die in Eigenleistung (gemeint war hier wohl im Wege der Nachbarschaftshilfe zum Freundschaftspreis) beim Finanzamt gemeldet werden sollen, würde es sich um eine Konkretisierung einer zu einem früheren Zeitpunkt beschlossenen baulichen (Eigenleistungs-) Maßnahmen dahingehend handeln, dass nunmehr eine ordnungsgemäße Rechnungslegung durch eine Fachfirma erfolgen soll. Über eine solche kann ebenfalls mit Mehrheit beschlossen werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist autonom und kann daher jederzeit auch über schon beschlossene Maßnahmen neu entscheiden, es sei denn hierdurch würde in bereits bestehende Rechte oder Positionen einzelner Eigentümer eingegriffen. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich. Es ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum hat und vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen hinzunehmen sind.

Die beschlossene Instandsetzungsmaßnahme muss nicht in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig sein, vielmehr kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Änderung der bisherigen Konditionen der Bauausführung beschließen und ordnungsgemäße Rechnungslegung ihr gegenüber verlangen.

Soweit Sie insbesondere auf die ordnungsgemäße Anmeldung der Arbeiten beim Finanzamt abstellen, ist diese Situation vergleichbar mit der Erbringung von „Schwarzarbeit".

Bei dieser ist anerkannt, dass nicht die Vergütung in voller Höhe verlangt werden kann, sondern dass lediglich die Aufwendungen für die erbrachten Arbeiten zu erstatten sind. Hintergrund sind hier die Schutzzwecke des Schwarzarbeitergesetztes, also insbesondere Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie die Herstellung eines angemessenen Ausgleichs der Vertragsparteien.

Da jedoch bei solchen „nicht offiziell" erbrachten Leitungen – zu denen auch die durchaus zulässige Nachbarschaftshilfe zählt – grundsätzlich die werkvertraglichen Mängelansprüche nicht bestehen, also das Risiko mangelhafter Ausführung beim Besteller liegt, sind praktisch Abschläge bei der Zahlung des Werklohnes in Höhe von 10 % - 50 % anerkannt.

Gerade bei risikoanfälligen Arbeiten -wie den von Ihnen angesprochen Elektroarbeiten- empfiehlt es sich vor diesem Hintergrund ordnungsgemäße Rechnungslegung zu verlangen und dadurch zumindest teilweise auf die Sonderkonditionen der „Eigenleistung" zu verzichten. Die dadurch geschaffene Möglichkeiten -unter Umständen später nocheinmal Nachbesserungen, also „kostenfreie Reparaturen" etc. verlangen zu können- wäre dann voraussichtlich mit einer entsprechenden Mehrvergütung „zu erkaufen".

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
Ra. Markus Koerentz, LL.M.

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2011 | 09:44

Also ist grundsätzlich ein "Mehrheitsechluss" möglich. Sie sind aber nicht darauf eingegangen, wo diese Einzelmaßnahme angemeldet werden müsste (Finanzamt, Knappschaft, Berufsgenossenschaft o.ä.)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2011 | 10:59

Eine Anmeldung der Einzelmaßnahme in diesem Sinne ist nicht erforderlich, sofern keine Baugenehmigungspflicht besteht.

Die Gemeinschaft sollte gegebenenfalls darauf achten, dass die vertragliche Beauftragung dokumentiert wird (schriftlicher Werkvertrag). Dies hat den Vorteil, dass die gegenseitigen Verpflichtungen nachweisbar festgelegt werden. Ferner sollte darauf geachtet werden, dass die auf diesem Vertrag basierende Rechnung die Mehrwertsteuer ausweist.

Hinsichtlich der Anmeldung des Gewerbes und die ordnungsgemäße Abführung der Steuern und Sozialabgaben ist der beauftragte Unternehmer (in Ihrem Fall z.B. die Mieter) verantwortlich.

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