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Eigener Keller wird Fremdgenutzt

| 15.04.2009 12:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ende letztes Jahr haben wir eine ETW gekauft (Wohnung A).
Für Wohnung A gibt es laut Teilungserklärung/Aufteilungsplan ein Sondernutzungsrecht für einen Kellerraum.
Im Kaufvertrag wurde vom Vorbesitzer darauf hingewiesen dass die Nutzung des Kellers derzeit nicht möglich ist, da dieser durch den Mieter der Wohnung B genutzt wird. Die Nutzung wurde vom Vorbesitzer also geduldet.
Der Wohnung B ist laut Aufteilungsplan kein Keller zugewiesen.
Sattdessen gibt es für die Wohnungen ohne Keller einen Kellerersatzraum innerhalb der Wohnung.

Historie (soweit bekannt):
In der Vergangenheit gehörten in der Wohnanlage die Wohnung A und eine Wohnung B einer Person. Wohnung A+B wurden später einzeln verkauft. Besitzer der Wohnung B ist jetzt ein Verwandter des Mieters der Wohnung. Die Nutzung des Kellers der Wohnung A ist vmtl. Bestandteil des Mietvertrages der Wohnung B.

Nun möchten wir verständlicherweise den Kellerraum unserer Wohnung A nutzen und haben daher den Mieter darauf angesprochen. Dieser beharrt darauf, dass der Keller Bestandteil des Mietvertrages ist und er auch keine Möglichkeit hätte die gelagerten Sachen anderweitig unterzubringen.

Die Frage ist nun, können wir unser Sondernutzungsrecht für den Kellerraum durchsetzen? Gibt es ein Gewohnheitsrecht für den Mieter der Wohnung B? Kann man zumindest eine Mieteinnahme durch die Fremdnutzung des Kellerraumes erzwingen?

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Nach § 8 WEG bestimmt die Teilungserklärung, welche Teile des Wohnhauses zusammengehören und einem entsprechenden Eigentümer zugewiesen sind. Da Sie nach Ihren Angaben das Sondernutzungsrecht für das entsprechende Kellerabteil haben, sind Sie auch allein berechtigt, darüber zu verfügen. Jede anderweitige Nutzung, die Ihren Vorstellungen widerspricht, kann daher von Ihnen unterbunden werden, solange keine vertraglichen Pflichten entgegenstehen.
In Ihrem Fall ist der Mieter der Wohnung B nicht durch Sie berechtigt, das Kellerabteil zu nutzen. Seine Berechtigung kann er daher nur aus einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Voreigentümer des Sondernutzungsrechtes des Kellers erlangt haben. Sollte also der Voreigentümer einen wirksamen Mietvertrag mit dem Mieter der Wohnung B über das Kellerabteil getroffen haben, so wären Sie als Käufer daran gebunden („Kauf bricht nicht Miete“). Sie hätten jedoch das Recht, die Mieteinnahmen selbst zu verlangen; darüber hinaus hätten Sie natürlich alle Rechte und Pflichten eines Vermieters, z.B. auch ein Kündigungsrecht. Möglicherweise stünde Ihnen auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Voreigentümer zu, da Ihr Eigentum durch die Vermietung geschmälert wurde und Ihnen bislang keine Mieteinnahmen zugeflossen sind.

Hat der Mieter keinen wirksamen Mietvertrag, der den Gebrauch des Kellerabteils legitimiert, so können Sie als Sondernutzungsberechtigter verlangen, dass der Keller geräumt und Ihnen zur Verfügung gestellt wird. Natürlich können Sie auch selbst das Kellerabteil vermieten. Ein Gewohnheitsrecht, das den unberechtigten „Mieter“ hier schützt, ist nicht ersichtlich. Auch die Probleme, die dieser mit der Lagerung seiner Sachen hat, ist letztlich sein Problem, das er mit seinem eigenen Vermieter klären müßte.

Sie sollten daher den Mieter der Wohnung B schriftlich auffordern, das Kellerabteil innerhalb einer angemessenen Frist zu räumen. Sollte er dies nicht tun und sich z.B. auf einen Mietvertrag berufen, würde ich Ihnen anraten, sich anwaltliche Hilfe zu suchen und durch diesen Ihre Rechte einzufordern.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2009 | 22:25

Nach weiterer Recherche, kann ich folgendes feststellen:

Die Kellerräume sind Sondereigentum und stehen daher nicht im Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht.

Der Mieter der Wohnung B hat die Kellernutzung in seinem Mietvertrag stehen.
Wie berichtet, gehörten die Wohnungen A+B seinerzeit derselben Person (nennen wir ihn mal Herrn Meier). Der Vertrag des Mieters der Wohnung B wurde beim Verkauf der Wohnung unverändert durch den neuen Besitzer (der Verwandte) übernommen. So wurde es uns zumindest berichtet. Prüfen kann man das ja kaum...

Unsere Wohnung A wurde von Herren Meier dann an unsere Vorbesitzer verkauft. In deren Kaufvertrag stand eine Klausel, dass der Keller durch einen Mieter im Haus genutzt wird und sofern dieser den Keller nicht mehr nutzt, Herr Meier diesen übergeben wird.
In unserem Kaufvertrag wird ebenfalls erwähnt, dass der Keller derzeit durch einen anderen Mieter genutzt wird. Wörtlich ist in beiden Verträgen nicht von einer Vermietung die Rede.

Eine Absprache oder ein Vertrag zwischen unseren Vorbesitzern und dem Mieter B oder dem jetzigen Eigentümer B besteht oder bestand nicht.

Wir zahlen derzeit also für die QM des Kellers Hauskosten und jemand Anderes erzielt mit diesem Raum eine Miete.


Sofern ich das richtig verstehe haben wir keine Handhabe gegen Mieter B ("Kauf bricht nicht Mieter")? Gibt es Ausnahmen von diesem Prinzip? Wenn z.B. der Mietvertrag nach dem Verkauf der Wohnung B mit dem Verwandten neu aufgesetzt oder in einigen Punkten geändert wurde?

"Sie hätten jedoch das Recht, die Mieteinnahmen selbst zu verlangen; darüber hinaus hätten Sie natürlich alle Rechte und Pflichten eines Vermieters, z.B. auch ein Kündigungsrecht."
Um die Mieteinnahmen zu "verlangen" wird also einfach ein Mietvertrag zwischen uns und Besitzer B aufgelegt, dessen Bedingungen (Mietpreis, Laufzeit, ...) wir festlegen und Besitzer B zwangsweise akzeptieren müsste?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2009 | 09:27

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn beim Verkauf der Wohnung ein wirksamer Mietvertrag über das Kellerabteil zwischen dem Verwandten und dem Mieter geschlossen wurde, so bleibt dieser bei Verkauf der Wohnung unverändert bestehen. Es gehen jedoch alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer der Wohnung über. Der Verwandte, dem die Wohnung somit nicht mehr gehört, kann hieraus auch keinen Nutzen ziehen in dem Sinne, dass er die Miete des Kellers erhält.
Nachdem Sie die Wohnung nun erworben haben, treten auch Sie, da das Kellerabteil nach Ihren Angaben wohl zu Ihrem Sondereigentum gehört und damit mit verkauft wurde, in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein.
Eine Änderung dieses Vertrages kann aber nicht einfach einseitig festgelegt werden und dem Mieter aufgezwungen werden. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um zweiseitigen Vertrag, so dass der Mieter mit der Änderung grundsätzlich einverstanden sein muss. Nur in Grenzen ist eine einseitige Änderung des Vertrages möglich. Da diese Änderungen meist jedoch die Betriebskosten betreffen, wird eine Änderung bei Ihnen wohl nicht möglich sein.

Der Mieter konnte nach dem Verkauf der Wohnung durch seinen Verwandten den Mietvertrag aber auch nicht mehr im Einvernehmen mit seinem Verwandten ändern, da dieser nicht mehr Vermieter war und damit den Vertrag nicht mehr wirksam ändern konnte.
An der Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrages ändert dies jedoch nicht.

Da in Ihrem Kaufvertrag auch die Fremdnutzung erwähnt war, sieht es für einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer der Wohnung schlecht aus. Dass diese Nutzung nicht ausdrücklich als Vermietung bezeichnet wurde, ist jedoch meines Erachtens auch nicht hilfreich, da auch dies an dem bestehenden Mietvertrag nichts ändert.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 13.05.2009 | 20:33

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