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Eigene Ferienwohnung entgeltlich über Verwalter mieten?

24.10.2018 17:22 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Guten Tag,
wir erwerben eine Ferienimmobilie in Deutschland.
Problem: bei einer vereinbarten Eigennutzung in dieser Immobilie oder schon der Einräumung der Möglichkeit eben dieser (auch schon bereits über wenige Tage- hier 20 Tage in unserem Fall angedacht) sieht der BFH eine Einnahmenüberschußerzielungsabsicht als NICHT gegeben an (Gefahr der Liebhaberei) und verlangt eine Prognoserechnung zur Belegung des Einnahmenüberschußerzielungsabsicht über den Zeitraum von 30 Jahren (BFH 16.4.13, IX R 26/11, astw.iww.de Abruf-Nr. 132368, BFH 6.11.01, IX R 97/00; BStBl II 02, 726; 29.8.07, IX R 48/06, BFH/NV 08, 34; 7.6.02, IX B 15/02, BFH/NV 02, 1300).
Annahme meinerseits: Eigennutzung bezieht sich hier auf die unentgeltliche Nutzung der eigenen Ferienimmobilie

Zwei Finanzgerichte sehen den Tatbestand der Eigennutzung zwar "lockerer" (z.B. Finanzgericht Niedersachsen vom 7.3.2012 (Aktenzeichen 9 K 180/09) aber ist der BFH nicht die "Messlatte"?

Weiterhin können bei Eigennutzung die Betriebsausgaben nur noch im Verhältnis angesetzt werden. Bei vertraglich fixiertem Ausschluß der Eigennutzung mit dem Verwalter ist keine Prognoserechnung erforderlich, die Einnahmenerzielungsabsicht gilt per se als belegt und ALLE Betriebsausgaben (auch die der Leerstandszeiten) können in voller Höhe angesetzt werden.

Meine Frage:
Kann ich legal meine eigene Ferienwohnung selbst zu normalen (!) Marktkonditionen mieten? Ich besitze vertraglich ggü. dem Verwalter keine Sonderrechte o.ä. , ich trete quasi als normaler Mieter (meiner eigenen Ferienwohnung) auf. Das fällt nach meinem Verständnis nicht unter die vom BFH "sanktionierte" Form der Eigennutzung.

Wäre dieses Vorgehen aus Ihrer Sicht rechtlich zu beanstanden? Falls dieses rechtlich zu beanstanden sein sollte- können meine volljährigen Kinder die Wohnung formell mieten (und bezahlen) und ich bin deren Gast?

Ich hoffe, ich konnte meine Fragestellung sinnvoll und verständlich artikulieren und danke für eine Einschätzung.
MfG

Sehr geehrter Fragensteller,

es ist relativ wahrscheinlich, dass sich das Finanzamt am BFH Urteil orientieren dürfte. So mussten ja auch in den anderen Fällen die Bürger den Rechtsweg bestreiten. Sicherere Auskunft über die lokalen Gepflogenheiten, aber auch kostenfpflichtig kann man über § 89 Abs. 2 AO beim Finanzamt einholen.

Die Lösung der Eigenvermietung an sich selbst wirkt charmant, ist aber wohl eher als nicht funktionale Umgehungslösung zu werten, weil auf beiden Seiten das gleiche Rechtssubjekt steht. Auch das Einschalten eines Stellvertreters / Verwalters würde an der Bewertung des Sachverhalts nicht ändern, weil auf beiden Seiten trotz Vollmacht nach den §§ 164 ff. BGB immer noch "der gleiche" steht. In der Praxis gründet manch einer für so etwas Firmen / Holdings etc., um legal Regelungen zu umgehen. Die Lösung über die Kinder kann vielleicht bei manch einem Finanzbeamten durchgehen, aber wohl eher nur, wenn auch entsprechende Zahlungen fließen.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -

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