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Eigenberdarfskündigung


| 23.01.2018 11:44 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Überhöhter Wohnbedarf bei einer Eigenbedarfskündigung




Hallo,

ich möchte eine von mir vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen.
Die Wohnung möchte ich meiner Tochter zur Verfügung stellen. Es handelt
sich dabei um eine 4-Zimmer-Wohnung mit 79 qm.

Die Begründung dafür im Kündigungsschreiben lautet bis jetzt:

Ich möchte die Wohnung meiner Tochter xxxxxxxxxxxxx, wohnhaft in
xxxxxxxstr. xx, xxxxxxxxxxxx, c/o xxxx, zur Verfügung stellen.
Sie hat sich von ihrem bisherigen Lebensabschnittspartner getrennt.
Aus der biher gemeinsam genutzten Wohnung ist sie bereits ausgezogen. Meine
Tochter ist z.Zt. behelfsmäßig untergebracht und muß die jetzige Wohnung
bis zum 30.04.2018 räumen. Eine weitere Zwischenlösung bis zum Kündigungs-
termin hat sie in Aussicht. Meine Tochter plant die Gründung einer eigenen
Familie. Bis dahin möchte sie 1 bis 2 Zimmer Studierenden oder Auszubil-
denden zur Verfügung stellen.


Meine Fragen dazu:

- Ist die Wohnung mit 4 Zimmern und 79qm Wohnfläche evtl. unangemessen groß?

- Ist die oben angegebene Begründung soweit ok?

- Wäre eine bessere Begründung denkbar?

- Braucht man bei der Tochter überhaupt eine Begründung?

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Ratsuchender

23.01.2018 | 15:00

Antwort

von


217 Bewertungen
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: www.frischhut-recht.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ist die Wohnung mit 4 Zimmern und 79qm Wohnfläche evtl. unangemessen groß?

Nach dem Gesetz dürfen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie Ihre Wohnung für sich oder für Ihre Familienangehörigen benötigen, vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Bedarf i.d.S. vor, wenn Sie vernünftige und billigenswerte Gründe für die gewünschte Nutzung vorweisen können.

Nicht vernünftig im rechtlichen Sinne ist es, wenn Sie einen sog. „weit überhöhten Wohnbedarf" geltend machen. Wann ein solch überhöhter Wohnbedarf unterstellt werden darf, ist stets einer gesonderten Beurteilung unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten. Im Streitfall ist es Aufgabe des Gerichts dies jeweils für den konkreten Fall zu entscheiden.

Vorbehaltlich einer eingehenden Prüfung tendiere ich auf Grundlage der hier zur Verfügung stehenden Informationen grundsätzlich dazu, dass vorliegend kein überhöhter Wohnbedarf vorliegen dürfte. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem ähnlich gelagerten Fall z.B. für Recht erkannt, dass eine studierende Tochter eines kündigenden Eigentümers in eine 107 qm große Wohnung einziehen darf, vgl. BVerfG, WuM 1990, 479. Eine einheitliche Rechtsprechung ist hier jedoch keinesfalls erkennbar. So hat in einer jüngeren Entscheidung das Amtsgericht Köpenick entscheiden, dass eine Eigenbedarfskündigung einer 102 qm großen Erdgeschosswohnung für die 18-jährige Tochter unwirksam sei. Die Kläger in diesem Verfahren hatten vorgetragen, dass die Wahl deshalb auf diese Wohnung gefallen sei, weil die Tochter eine Terrasse und einen Garten benötige. Die andere zur Verfügung stehende Wohnung im Erdgeschoss sei mit 60 qm zu klein. Die Tochter habe gerade das Abitur absolviert und wolle nun einen Arbeitsplatz in Berlin suchen. Dafür benötige sie die Wohnung. Die Mieter setzen sich gegen die Kündigung zur Wehr. Sie bezweifeln das Erlangungsinteresse. Das Gericht hab den Mietern Recht. Die erst 18-jährige Tochter benötige nach Auffassung des Gerichts keine 102 qm große Wohnung. Sie habe weder einen Studien- noch einen Ausbildungsplatz noch verfüge sie über eigenes Einkommen. Eine so junge Person ohne Einkommen benötige keine 102 qm große Wohnung. Sie habe auch keine Verpflichtungen, die eine so große Wohnung erforderten, vgl. AG Köpenick, Urteil vom 17.09.2013, Az.: 14 C 16/13.

Die Instanzenrechtsprechung lässt insgesamt eine Tendenz dahingehend erkennen, dass für allein stehende volljährige Kinder in Ausbildung die Angemessenheitsgrenze bei ca. 100 qm zu setzen ist. Eine solche Tendenz darf jedoch unter keinen Umständen mit einer gefestigten einheitlichen Rechtsprechung verwechselt werden.

2.
Ist die oben angegebene Begründung soweit ok?

Vorliegend geht es um eine 79 qm große Wohnung. Trotzdem sollten Sie die Begründung der Eigenbedarfskündigung noch erheblich ergänzen. Es sollten hier insbesondere nachvollziehbare Argumente vorgetragen werden, warum der zur Verfügung stehende Raum genutzt wird. Als eher schädlich erachte ich z.B. den Hinweis dass sich die Tochter erst kürzlich von Ihrem Partner getrennt hat, da dies, angesichts des geltend gemachten Wunsches eine Familie zu gründen, widersprüchlich erscheint. Auch die beabsichtigte vorübergehende Untervermietung stößt auf Bedenken, da dies eher den Eindruck eines nur vorgeschobenen Eigenbedarfs erwecken könnte.

3.
Wäre eine bessere Begründung denkbar? / Braucht man bei der Tochter überhaupt eine Begründung?

Insgesamt rate ich Ihnen an, das Kündigungsschreiben grundlegend neu aufzustellen und zu ergänzen um der Gefahr einer möglicherweise kosten- und zeitintensiven gerichtlichen Auseinandersetzung mit den aktuellen Mietern bestmöglich entgegenzutreten. Das Erlangungsinteresse sollte vor diesem Hintergrund sehr sorgfältig, idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung, begründet werden.

Alle Gründe der Eigenbedarfskündigung müssen vollständig im Kündigungsschreiben enthalten sein, denn in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren dürfen Sie sich grundsätzlich nur auf die Gründe und Argumente stützen, mit denen Sie Ihre Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben ursprünglich begründet haben!

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen Sie Ihren Eigenbedarf übrigens auch „hochspielen" bzw. „übertrieben" darstellen, vgl. BGH, Az.: VIII ZR 70/09. Dieser rechtlich zulässige Rahmen sollte auch stets ausgeschöpft werden.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei Ihrer Eigenbedarfskündigung anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2018 | 17:46

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich bedanke mich für die schnelle und dennoch sehr qualifizierte Anwort.

Wäre im Rahmen eines Beratungsauftrages die Vervollständigung meines
Kündigungsschreiben durch Sie mit den notwendigen bzw. empfehlenswerten
Änderungen/Ergänzungen möglich?

Die zentrale Frage dabei ist m.E.:
Welche Möglichkeiten gibt es noch, das Erlangungsinteresse möglichst
gut zu begründen?

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2018 | 17:55

Sehr geehrter Fragesteller,

selbstverständlich kann ich Sie gern bei den notwendigen Änderungen und Formulierungen für Ihr Kündigungsbegehren unterstützen. Hierzu könnten Sie mir in einem ersten Schritt den zugrunde liegenden Mietvertrag sowie das bislang vorliegende Kündigungsschreiben, idealerweise per E-Mail unter info@frischhut-recht.de, zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


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