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Eigenbedarfskündigung/Wohnungstausch

| 16.05.2008 13:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben unseren vormaligen Mieter wegen Eigenbedarf aus der Wohnung gekündigt. Zum damaligen Zeitpunkt sollte meine Tochter einziehen, welche jedoch auf Grund plötzlich eintretender schlechter Auftragslage und somit verbundener finanzieller Schwierigkeiten die Wohnung nicht mehr beziehen konnte (die Miete der neuen Wohnung wäre höher gewesen, als die ihrer alten Wohnung); das war aber erst klar, nachdem der alte Mieter schon ausgezogen war.
Nunmehr wohnt in der Wohnung ein anderer Mieter (weitschichtige Verwandtschaft)mit 4 Kindern unter 4 Jahre, anstelle meiner Tochter.
Jetzt bekommen wir von unserem gekündigten Mieter ein Mahnschreiben für sämtliche Umzugskosten auf Grund vorgetäuschtem Eigenbedarf. Wir haben im Übrigen dem Mieter damals einen Wohnungstausch (die Wohnung meiner Tochter)vorgeschlagen, welchen er abgelehnt hatte. Die neue Wohnung wäre für ihn günstiger im selben Stockwerk im selben Haus, moderner und genauso groß wie seine jetzige neue Wohnung gewesen.
1. Hat der ehemalige Mieter überhaupt Anspruch auf Ersatzleistung für weitere Fahrten zur Arbeitsstätte, Maklergebühren, Kfz-Ummeldung usw.? Er hätte doch die Tauschwohnung nehmen können, die seiner neuen Wohnung ja voll entspricht in Größe und Preis. Da er die Kündigung durch einen Anwalt prüfen lassen hat, wollte er offensichtlich auch aus dem ort nicht wegziehen.
2. Haben wir uns strafbar gemacht, wegen angeblich vorgetäuschtem Eigenbedarf? Es war für uns damals noch nicht klar, dass meine Tochter es sich dann nicht mehr leisten kann.
Wir wollen in keinem Fall, dass unsere Tochter nunmehr die Kosten des Umzuges übernehmen muss auf Grund der finanziellen Situation.
Vielen Dank vorab!

Sehr geehrte Ratsuchende,

1.
Schadensersatzansprüche des Mieters kommen hier dem Grunde nach zwar durchaus in Betracht, wenn nicht unbekannte Umstände eine andere Beurteilung nahe legen (eventuell z.B. bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters). Jedoch dürfte es hier an einem (vom Mieter zu beweisenden) Verschulden Ihrerseits fehlen.
Grundsätzlich müssen Sie beachten, dass der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht nur im Zeitpunkt der Kündigung, sondern auch darüber hinaus vorliegen muss, gegebenenfalls sogar noch bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in einem sich anschließenden Rechtsstreit (OLG Karlsruhe NJW-RR 1994, 80 ).
Der Wegfall des Eigenbedarfs hat damit zunächst zur Folge, dass die Kündigung unwirksam ist und dem Mieter an sich ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zusteht. Da der Mieter aber schon ausgezogen ist, wird er aufgrund einer Vertragsverletzung, jedenfalls solange er im Falle einer ordentlichen Kündigung an den neuen Mietvertrag gebunden ist, die ihm entstandenen höheren Miet- und Fahrtkosten als Schadensersatz verlangen können, ebenso die Makler- und Umzugskosten.
Eine Vertragsverletzung führt aber nur zum Schadensersatz, wenn sie verschuldet ist (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB ), woran es hier vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung des Falles
fehlt.
Zum Einen haben Sie erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses von dem Wegfall des Eigenbedarfs erfahren. Zum Anderen hatten Sie dem Mieter eine nach Ihren Angaben vergleichbare Ersatzwohnung angeboten. Mit der Ablehnung der Wohnung hat der Mieter meines Erachtens seine Schadensminderungspflicht verletzt.
Ferner gehe ich davon aus, dass Sie dem Mieter die geänderten Umstände auch so rechtzeitig mitgeteilt haben, dass nicht noch anderweitig Schaden entstanden ist.

2.
Da hier bereits keine Täuschung vorliegt, haben Sie sich nicht wegen Betruges gemäß § 263 Abs. 1 StGB strafbar gemacht, andere Straftatbestände sind nicht erfüllt, soweit ersichtlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen meine vorläufige Einschätzung der Rechtlage in der gebotenen Kürze verständlich machen, ansonsten bedienen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Sollten im Verlauf der Angelegenheit noch Probleme auf Sie zukommen, können Sie sich gerne an mich oder einen Kollegen aus unserem Team persönlich wenden.

Die oben zitierten Vorschriften können Sie hier nachlesen:

<a href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html" target="_blank">BGB</a>
http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html

<a href="http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html" target="_blank">StGB</a>
http://bundesrecht.juris.de/stgb/index.html

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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