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Eigenbedarfskündigung (wg. nicht schallisolierender Türen in aktueller Wohnung)


08.11.2013 13:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann



Ich überlege, für mich und meine Freundin eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Derzeit wohne ich noch mit meiner Freundin in einer loftartigen 60qm 2-Zimmer-Wohnung, bei der Wohn- und Schlafzimmer nicht durch feste Türen abgeschlossen, sondern jeweils von der zentralen Küche nur über (ca. 3m breite) Schiebetüren getrennt sind, die hinsichtlich ihrer schallisolierenden Wirkung wesentlich schlechter als normale Zimmertüren sind. Meine Freundin arbeitet seit Kurzem in einem neuen Beruf, bei dem sie früher als ich morgens losgeht. Die Geräuschkulisse beim Aufstehen ist aufgrund der Beschaffenheit der Wohnung im Schlafzimmer so laut, dass ich nicht weiter schlafen kann.

Meine Frage ist nun, ob - wenn wir uns für eine vermietete Wohnung entscheiden sollten - aus Ihrer SUBJEKTIVEN Sicht und Ihren ERFAHUNGSwerten - ein hinreichender Grund für die Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung einer "gewöhnlichen" (also mit normalen Zimmertüren) 2- bis 3-Zimmer-Wohnung gegeben ist.

(Es sei unterstellt, dass es keine eventuelle Sperrfrist wegen Umwandlung in Wohnungseigentum gibt.)

169/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage
Eigenbedarfskündigung (wg. nicht schallisolierender Türen in aktueller Wohnung)

08.11.2013 13:20 | Preis: 40,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Die materiellen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung finden Sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ich gehe davon aus, dass Sie die Wohnung "für sich selbst benötigen und auch wirklich beziehen wollen (gemeinsam).

Noch nicht ganz klar ist mir:
1. ob Sie alleine den Kaufvertrag unterschreiben und Alleineigentümer werden wollen oder Ihre Freundin hälftige Miteigentümerin werden möchte?
2. Warum genau sind Sie sich unsicher, ob Eigenbedarf bei einer "gewöhnlichen" (also mit normalen Zimmertüren) 2- bis 3-Zimmer-Wohnung" ein Problem sein sollte?
3. Ist Ihre derzeitige Wohnung denn in Ihrem Eigentum od. angemietet?

Eine abschließende Beurteilung kann erst nach Beantwortung der Fragen (im Wege der Nachfrageoption oder per E-Mail) erfolgen. Ich hoffe auf Ihr Verständnis. Um Ihnen die Nachfrageoption nicht zu nehmen können Sie die Antwort auf die Nachfrage auch über die in meinem Profil angegeben Mail-Adresse an mich senden.

Ich weise bereits jetzt darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben sowie die Aussagen von Zeugen und die Wertung anderer Beweismittel und weiterer Informationen können möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Letztlich weise ich erneut darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)
Ergänzung vom Anwalt 09.11.2013 | 14:08

169/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Da Sie meine Nachfragen vom 08.11.2013 auf Ihre Frage
Eigenbedarfskündigung (wg. nicht schallisolierender Türen in aktueller Wohnung)

08.11.2013 13:20 | Preis: 40,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum

hin bislang nicht beantwortet haben, teile ich Ihnen auf diesem Weg mit, warum sie gestellt wurden und beantworte auf diesem Weg auch Ihre Frage (Bitte stellen Sie Nachfragen nun nur noch auf dem Wege der Nachfrageoption und nicht per E-Mail:

I. Zu 1.:
Die Frage, ob Sie alleine den Kaufvertrag unterschreiben und Alleineigentümer werden wollen oder Ihre Freundin hälftige Miteigentümerin werden (möchte) hat folgend Relevanz:

Wenn Sie Alleineigentümer werden und damit auch alleiniger Vermieter müssen Sie im Rahmen der Kündigung wg. Eigenbedarfs darlegen, dass Sie die Wohnung für sich selbst und zu Ihrem Haushalt bereits gehörender weitere Personen benötigen(Ihre Freundin)), Wenn Sie BEIDE Miteigentümer werden, müssen Sie, wenn Sie BEIDE Vermieter werden, darlegen, dass Sie beide als Vermieter di Wohnung benötigen (dies ist aber nur eine nicht ganz so wichtige Feinheit, vgl., dazu „§ 573 Abs.2 Nr2 und Abs. 3 BGB)

II. Zu der Frage 2
„ Warum genau sind Sie sich unsicher, ob Eigenbedarf bei einer "gewöhnlichen" (also mit normalen Zimmertüren) 2- bis 3-Zimmer-Wohnung ein Problem sein sollte?"
Dies ist der wichtige Teil. Denn Sie müssen nach Abs. 3 auch einen Grund für den Eigenbedarf angeben, wie Ihnen bekannt sein dürfte. Dabei kommt es aber nicht lediglich darauf an, dass die von Ihnen zu kaufen geplante Wohnung eine "gewöhnlichen" (also mit normalen Zimmertüren) 2- bis 3-Zimmer-Wohnung" ist. Wichtig ist eher der VERGLEICH zu der bisherigen Wohnung.

Aber die Anforderungen dürfen vom Grundsatz her nicht überspannt werden. In diesem Zusammenhang ist auf die Entscheidung d OLG Köln, 10.03.2003 - 16 U 72/02 hinzuwiesen, dass in seinem (Redaktionellen) Leitsatz 1 ausgeführt hat:
„Für die materielle Prüfung einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, dass der Eigentümer vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Grundsätzlich ist der Entschluss des Eigentümers, seine Wohnung für sich nutzen zu wollen, zu akzeptieren. Überprüft werden darf dann nur noch, ob der Erlangungswunsch ernsthaft ist, ob er missbräuchlich geltend gemacht ist oder ob der Wohnungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann."

Es ist als vernünftiger, nachvollziehbar Grund anzusehen, dass die Geräuschkulisse beim Aufstehen im Schlafzimmer verändern möchte. Dies auch vor dem Hintergrund, das das OLG Köln in Leitsatz 3 ausgeführt hat.
„Als Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darf nicht verlangt werden, dass einer unzureichenden Unterkunft abgeholfen werden soll. Einer Eigenbedarfskündigung kann daher nicht entgegengehalten werden, dass die bisherige Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs generell geeignet ist."
Es ist also gar nicht unbedingt zwingend, dass Ihre bisherige Unterkunft (wegen der Lärms morgens) „unzureichend" ist.
Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund im obigen Sinne liegt auch im Fall des »gekauften Eigenbedarfs« vor, in dem eine Wohnung mit dem Wunsch erworben wird, diese selbst zu bewohnen ( Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht/Herausgeber: Schmid/Harz/Auflage: 3. Auflage 2012, § 573 BGB Ran 32v unter Verweis auf MüKo/Häublein § 573 Rn. 70).

Dennoch ist es gut möglich, dass der Mieter einwendet, warum Sie nicht durch Ihren bisherigen Vermieter (ich gehe davon aus, dass Sie ihre bisherige Wohnung auch GEMIETET haben, dazu sogleich unter III,) evtl. die Schiebetür durch Ob die Veränderung der Beschaffenheit der bisherigen Wohnung nur unter absolut hohen Kosten und damit auch einer Mieterhöhung verbunden wäre, entzieht sich meiner Kenntnis.

Die ausführliche Begründung nach Abs. 3 d. § 573 BGB
sollten Sie also am besten einen Rechtsanwalt machen lassen. Dieser kann dann auch die lokale Rspr. des Amtsgericht HH im Blick haben (dies ist nämlich noch viel wichtiger als meine SUBJEKTIVE Sicht und meine ERFAHUNGSwerte). Er kann die Begründung und wer genau sog. „ Begünstigter Personenkreis" ist für Sie formulieren, je nachdem ob Sie alleine od. gemeinsam die Wohnung laufen (s. oben I.)

III.
Die Frage unter 3.
„Ist Ihre Derzeitige Wohnung denn in Ihrem Eigentum od. angemietet?"
hatte folgende Rechtfertigung:
Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf und es sich dann heraus stellt, dass sich im Eigentum des Vermieters eine vergleichbare Wohnung befindet, die leer steht, ist der Vermieter verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter als Alternative anzubieten.

Dies dürfte aber bei Ihnen nicht der Fall sein.

Ich hoffe Ihnen nun einen abschließende Beurteilung gegeben zu haben und rate – trotz Aussichten, dass die Eigenbedarfskündigung hier auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (und daher vom Grundsatz her berechtigt sein dürfte), zur Einschaltung eines Rechtsanwalts, der evtl. noch weitere Gründe anführen könnte.


Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben sowie die Aussagen von Zeugen und die Wertung anderer Beweismittel und weiterer Informationen können möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Letztlich weise ich erneut darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

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