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Eigenbedarfskündigung ungültig?

26.01.2009 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:36

1.) Haupthaus 3 Wohungen im EG wohnen Vermieter.
2. ) Anbau 2 Wohnungen (1 Appartment und 1 Wohnung)

Wir haben im Jahr 2000 die Wohnung im Anbau angemietet.
Beide Vermieter (Ehepaar) haben unseren Mietvertrag unterschrieben.

Im Jahre 2001 wurde das Apartment und unsere Wohnung
in ETW umgewandelt. Der Eigentümer wurde uns nicht benannt.
Die ETW wurden nicht extern verkauft, höchstens aufgrund steuerlicher
Belange auf die Ehefrau oder den Ehemann übertragen.

Jetzt 2009 erhielten wir eine Eigenbedarfskündigung von BEIDEN
unterschrieben, dass unsere Wohnung für den Sohn benötigt wird,
um mit seiner Lebensgefährtin einen Hausstand bzw. Familie zu gründen.

Frage:
Ist die Eigenbedarfskündigung gültig, wenn nach der Umwandlung
nur dem Ehemann oder der Ehefrau Eigentümer unserer Wohnung
ist?


Die Vermieter führen zusätzlich ein Haus mit 130qm in Ihrem Besitz an, dass jedoch zu groß
für den Sohn sei. Wir denken jedoch, dass 130qm für die Hausstandgründung und Familienplanung
nicht zu groß ist. Unsere Wohnung hat eine Wohnfläche von 90 qm, das Haus also nur 40 qm mehr.

Frage: Kommt in diesem Fall wirklich nur unsere Wohnung in Betracht?


Zudem wurden in der Eigenbedarfskündigung die Daten Mietvertragabschlussdatum,
Mietbeginn und Überlassung der Wohnung durcheinander gebracht.

Frage:
Wird durch diesen Formfehler die Eigenbedarfskündigung ungültig?


Weiterhin wurden noch weitere Wohungen aufgeführt, auf denen Niesnutzrecht besteht und
deshalb auch nicht für den Sohn in Frage kommen. Die Eigentümer dieser Wohungen wurden nicht genannt. Wir können nur davon ausgehen, das unsere Vermieter auch deren Eigentümer sind.

Frage: Wenn weitere Immobilien angegeben werden, müssen die Eigentümer dann expizit genannt werden?







26.01.2009 | 16:52

Antwort

von


(243)
Wilhelmsstr. 3
55128 Mainz
Tel: 0 61 31 / 333 16 70
Web: http://www.ra-freisler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

1) Eigentümer muss nicht gleich Vermieter sein. Vorliegend wurde der Mietvertrag von beiden unterschrieben, so dass auch die Kündigung von beiden zu erklären ist. Entscheidend ist bei einer Eigenbedarfskündigung, dass die Bedarfsperson zum Vermieter in einem Verhältnis steht, § 573 II Nr. 2 BGB .

2) Hat der Vermieter einen ernsthaften Nutzungs/-Überlassungswillen und liegt außerdem das Nutzungsinteresse der Bedarfsperson vor, dann kann der Vermieter unter mehreren in Betracht kommenden Wohnungen die von ihm gewünschte grundsätzlich nach Belieben auswählen. Er ist insbesondere nicht verpflichtet, einen bestimmten (anderen) Mieter zu kündigen.

Der Vermieter ist allerdings verpflichtet, auf eine freistehende oder kurzfristig freiwerdende Alternativwohnung hinzuweisen und darzulegen, dass diese zur Deckung seines Bedarfes nicht in Betracht kommt. Dies soll sich allerdings nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung beziehen, sondern nur auf die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindlichen Objekte (BGH, NZM 2003, 681 ). Ist diese Alternativwohnung für den Vermieter nicht geeignet, so muss er diese neben dem Hinweis auch dem Mieter zu angemessenen, für den Mieter zumutbaren Bedingungen anbieten; anderenfalls wird die ausgesprochene Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen.

Der Wunsch der Bedarfsperson, eine Wohnung geringerer Größe und Kosten zu beziehen ist als Eigenbedarf anerkannt worden (AG Andernach, DWW 2008, 63 ). Insoweit hat der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe darzulegen.

Rechtsmissbräuchlich wurde es in der instanzgerichtlichen Rechtssprechung angesehen, wenn ein weit überhöhter Bedarf geltend gemacht wurde.

3) Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist diese zu begründen, durch die Angabe der Person, für welche die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, in Form der Bedarfsumstände und des Bedarfgrundes. Dabei wird teilweise auch ein Erfordernis angesehen, die gegenwärtigen Wohnverhältnisse der Bedarfsperson mitzuteilen. Da diesbezüglich des Öfteren Fehler passieren, rate ich zu einer konkreten Prüfung des Kündigungsschreibens durch einen Anwalt vor Ort.

Eine Verwechselung der von Ihnen benannten Daten halte ich allerdings für unbeachtlich, da diese scheinbar von Ihnen zugeordnet werden konnten.

4) Die Eigentümer der Alternativ-Wohnung müssen nicht explizit genannt werden; entscheidend ist der unter 2) ausgeführte Hinweis auf die in Betracht kommenden Wohnungen. Soweit diese benannt werden, werden sie von einer Eigentümerstellung ausgehen können.

Soweit weitere Wohnungen im Rahmen einer freistehenden Alternativwohnungen in Betracht kommen, steht dem Mieter auch ein entsprechender Auskunftsanspruch zu; zudem wird dem Mieter ein berechtigtes Interesse auf Grundbucheinsicht nach § 12 GBO zugebilligt, damit er sich über den konkreten Wohnungsbestand des Vermieters informieren kann. Im Übrigen verweise ich auf die Ausführungen unter 2).



Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -





Rechtsanwalt Martin P. Freisler
Fachanwalt für Medizinrecht, Fachanwalt für Versicherungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 01.02.2009 | 02:18

Soweit uns bekannt ist, darf eine Kündigung nur vom rechtlichen Eigentümer ausgesprochen werden. Wenn unsere Mietwohnung jetzt nur der Ehefrau gehört, sie also im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist, wäre dann die Kündigung, die beider Ehepartner unterschrieben haben trotzdem gültig. Der Ehemann hat doch jetzt mit der Vermietung nichts mehr zu tun.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.02.2009 | 13:36

Eine Kündigung kann nur vom Vermieter ausgesprochen werden. Vermieter ist dabei der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist. Wurde das Haus/die Wohnung zwischenzeitlich veräußert, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein, wird daher kraft Gesetzes Vermieter.

Sie schildern, dass ursprünglich beide Eigentümer und auch Vermieter waren; sodann besteht nach Ihrer Schilderung der Verdacht, dass zwischenzeitlich nur noch einer der beiden Eigentümer sei. Dass die Kündigung von beiden erklärt worden, führt nicht der Unwirksamkeit der Kündigung, denn Sie wurde weiterhin (auch) vom Vermieter erklärt.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Kündigung ausschließlich von einer Person erklärt werden würde, die weder Eigentümer noch Vermieter ist. Denn ein Dritter kann den Vertrag nicht kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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