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Eigenbedarfskündigung und oder nach § 573a kündigen?

07.10.2015 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um die Frage eines Sonderkündigungsrechts wegen Eigenbedarf einer Wohnimmobilie.

Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

in Kürze wollen wir ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung (Haus A) kaufen, in dem die Mieter das EG (120 qm) bewohnen, wir haben berechtigten Eigenbedarf, wie uns in diesem Forum bestätigt wurde.
Jetzt ist in der Nachbarstadt (Stadt B) in rd. 7,3 km Entfernung (von Haus zu Haus lt. Google Maps) ein weiteres Haus (Haus B) zu erwerben, was wir zusätzlich kaufen möchten, um es entweder als Büro zu nutzen oder als Renditeobjekt zu vermieten.
Unser jetziges Eigenheim (Haus C) zwischen den Städten A und B möchten wir wegen der Finanzierung von Haus A verkaufen.
1. Kann uns passieren, dass unser Eigenbedarf an Haus A abgelehnt wird, wenn wir zusätzlich Haus B kaufen (nach dem Motto, wir könnten ja dort einziehen). Wir wollen jedoch unseren Lebensmittelpunkt auf jeden Fall nach Stadt A verlegen, da unser Kind hier demnächst zur Schule gehen wird?
2. Wäre die Eigenbedarfskündigung auch dann gefährdet, wenn wir Haus B ausschließlich als Büro nutzen möchten?
3. Oder ist es sinnvoller den Mietern in Haus A nach § 573a zu kündigen?
Wir kaufen Haus A, mein Mann zieht sofort in die freie Dachgeschosswohnung (90qm), dann kann man ja ohne Angaben von Gründen kündigen, Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate?
Allerdings hat dieses Haus noch eine nicht ausgebaute Einliegerwohnung, die derzeit als Kellerräume genutzt wird. Eine Dusche mit WC ist vorhanden, allerdings keine Küche.
Könnte die Einliegerwohnung eine Kündigung nach § 573a erschweren? Auch wenn wir diese nicht ausbauen bzw. als Büro nutzen möchten.
4. Könnte uns passieren, dass wir unser jetziges Eigenheim (Haus C) den Mietern zum Vermieten anbieten müssen – auch wenn wir es zur Finanzierung nutzen möchten?

Welches Vorgehen würden Sie uns raten, um folgendes zu erreichen:
- Haus A mieterfrei bekommen, um dort selbst einziehen zu können (Kündigung nach § 573 oder § 573a)?
- Haus B zusätzlich erwerben zu können,
- Haus C für die Finanzierung veräußern können.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
07.10.2015 | 14:28

Antwort

von


(2298)
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1. Kann uns passieren, dass unser Eigenbedarf an Haus A abgelehnt wird, wenn wir zusätzlich Haus B kaufen (nach dem Motto, wir könnten ja dort einziehen). Wir wollen jedoch unseren Lebensmittelpunkt auf jeden Fall nach Stadt A verlegen, da unser Kind hier demnächst zur Schule gehen wird?

Grundsätzlich wird natürlich im Rahmen der Verhältnismäßigkeit geschaut, ob auch anderer, gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht. Die Prüfung geht allerdings nicht soweit, dass man Sie auf eine andere Immobilie in einer anderen Stadt verweisen kann, noch dazu wenn Ihre Tochter dort zur Schule gehen wird.


2. Wäre die Eigenbedarfskündigung auch dann gefährdet, wenn wir Haus B ausschließlich als Büro nutzen möchten?

Wie bereits gesagt, können Sie auch die Immobilie B als Büroraum nutzen und würde den Eigenbedarf sogar noch unterstreichen.

3. Oder ist es sinnvoller den Mietern in Haus A nach § 573a zu kündigen?
Wir kaufen Haus A, mein Mann zieht sofort in die freie Dachgeschosswohnung (90qm), dann kann man ja ohne Angaben von Gründen kündigen, Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate?
Allerdings hat dieses Haus noch eine nicht ausgebaute Einliegerwohnung, die derzeit als Kellerräume genutzt wird. Eine Dusche mit WC ist vorhanden, allerdings keine Küche.
Könnte die Einliegerwohnung eine Kündigung nach § 573a erschweren? Auch wenn wir diese nicht ausbauen bzw. als Büro nutzen möchten.

Eine Kündigung nach § 573a BGB wäre in dieser Konstellation sicherlich ebenfalls denkbar, allerdings laufen Sie dann Gefahr, dass Ihnen ein Gericht eine Umgehung der gesetzlichen Vorschriften (§ 573 BGB) vorwerfen könnte, sodass ein solches Vorgehen als Rechtsmissbrauch eingestuft werden könnte. Aus diesem Grund würde ich empfehlen, die Kündigung auf beide Gründe zu stützen, also § 573 BGB (mit ausirechender Begründung im Kündigungsschreiben) und § 573a BGB, mit vorherigem Einzug in die Immobilie.

4. Könnte uns passieren, dass wir unser jetziges Eigenheim (Haus C) den Mietern zum Vermieten anbieten müssen – auch wenn wir es zur Finanzierung nutzen möchten?

Nein, das liegt außerhalb jeder Zumutbarkeit, zumal Sie diese auch als Finanzierung nutzen.

Welches Vorgehen würden Sie uns raten, um folgendes zu erreichen:
- Haus A mieterfrei bekommen, um dort selbst einziehen zu können (Kündigung nach § 573 oder § 573a)?
- Haus B zusätzlich erwerben zu können,
- Haus C für die Finanzierung veräußern können.

Ich wüde an Ihrer Stelle direkt nach dem Kauf in die obige Wohnung formal einziehen und sodann die Kündigung auf Eigenbedarf stützen, wobei sich auf beide Normen dann berufen werden kann (§ 573 und § 573a BGB). In diesem Fall wären Sie sodann doppelt abgesichert und würden sich keine Rechte abschneiden.

Haus C können Sie sodann auch zur Finanzierung veräußern und Haus B als Büro nutzen oder anderweitig vermieten.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.10.2015 | 13:40

Sehr geehrter Herr RA Hoffmeyer,

zunächst vielen Dank für Ihre Antwort, die für uns folgende Fragen aufwirft, um deren Beantwortung wir Sie bitten:
zu Frage 1)
Ist es irgendwo gesetzlich verankert, dass wir nicht auf eigenen Wohnraum in weniger als 8 km Entfernung verwiesen werden können.

zu Frage 2)
Weshalb unterstreicht es unseren Eigenbedarf an Haus A, wenn wir Haus B als (gewerblichen?) Büroraum nutzen (mein Mann ist selbstständig)?

zu Frage 3)
Könnten Sie uns den "Rechtsmissbrauch" bitte erläutern?
Wenn wir unsere Kündigung auf beide Gründe stützen, gilt dann die längere Kündigungsfrist von 12 Monaten?
Wäre es denkbar, dass mein Mann nach Kauf ins DG von Haus A einzieht, man zunächst die Kündigung mit § 573 BGB begründet und wenn dann was schiefgehen sollte, wir § 573a als "Joker" haben. Oder welchen Vorteil hat es, beide Paragraphen direkt anzuwenden.
Ist es so, dass wir die Kündigung – gleichgültig nach welchem Paragraphen - erst nach Eintragung im Grundbuch vornehmen dürfen?
Da sich § 573a auf ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen bezieht, ist uns nach wie vor unklar, ob die nicht ausgebaute Einliegerwohnung im Keller eine dritte Wohneinheit darstellt und somit § 573a keine Anwendung finden kann. Oder müsste man hier gewerblichen Büroraum anmelden?

Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2015 | 14:02

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

u Frage 1)
Ist es irgendwo gesetzlich verankert, dass wir nicht auf eigenen Wohnraum in weniger als 8 km Entfernung verwiesen werden können.

Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht, allerdings besagt dies die Rechtsprechung. Denn selbst wenn ein Vermieter seine Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen will, darf er wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies geht aus dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts hervor (Az. 1 BvR 2851/13).

zu Frage 2)
Weshalb unterstreicht es unseren Eigenbedarf an Haus A, wenn wir Haus B als (gewerblichen?) Büroraum nutzen (mein Mann ist selbstständig)?

Es unterstreicht es deswegen, weil Sie dann Haus B nicht als Wohnobjekt herrichten und dort nicht wohnen könnten, da es gewerblich genutzt werden soll. Anders wäre es, wenn es ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt würde.


zu Frage 3)
Könnten Sie uns den "Rechtsmissbrauch" bitte erläutern?

Rechtsmissbräuchlich könnte es dann sein, wenn Sie angesichts der schwierigeren Voraussetzungen des § 573 BGB nur deswegen einziehen, um erleichtert kündigen zu können.

Wenn wir unsere Kündigung auf beide Gründe stützen, gilt dann die längere Kündigungsfrist von 12 Monaten?

Dann gilt erst einmal die kurze Frist, da diese dann auch maßgeblich ist und für Sie günstiger.

Wäre es denkbar, dass mein Mann nach Kauf ins DG von Haus A einzieht, man zunächst die Kündigung mit § 573 BGB begründet und wenn dann was schiefgehen sollte, wir § 573a als "Joker" haben. Oder welchen Vorteil hat es, beide Paragraphen direkt anzuwenden.

Es hat den Vorteil, dass Sie im Falle einer Weigerung gleich beide Gründe geprüft bekommen und Sie den Anspruch gleichzeitig aus beiden Quellen herleiten können und es die Chancen erheblich verbessert, wenn das Gericht bei einer Voraussetzung Probleme sehen sollte.

Ist es so, dass wir die Kündigung – gleichgültig nach welchem Paragraphen - erst nach Eintragung im Grundbuch vornehmen dürfen?

Das ist erst einmal richtig, es sei denn, dass Sie eine Vollmacht des jetzigen Eigentümers dafür bekommen. Meist sind diese aber auch schon im Kaufvertrag enthalten. Wenn nicht, sollten Sie dieses Thema ansprechen und eine Bevollmächtigung bereits hier sich erteilen lassen.

Da sich § 573a auf ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen bezieht, ist uns nach wie vor unklar, ob die nicht ausgebaute Einliegerwohnung im Keller eine dritte Wohneinheit darstellt und somit § 573a keine Anwendung finden kann. Oder müsste man hier gewerblichen Büroraum anmelden?

Sofern der Raum nicht ausgebaut ist und daher als Wohnraum nicht genutzt werden kann, ist dies auch kein Wohnraum, da sich der Begriff an den tatsächlichen Begebenheiten orientiert. Auch die Kellerlage spricht nicht für einen Wohnraum i.S.d. Paragraphen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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