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Eigenbedarfskündigung um eine größere Wohnung nutzen zu können

03.02.2010 21:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sachverhalt: Ein kinderloses Ehepaar kauft ein Haus und bezieht die Erdgeschosswohnung (3 Zimmer, 86 qm). Sie möchten dem Mieter in der Obergeschosswohnung (vergleichbar mit EG-Wohnung) wegen Eigenbedarf kündigen und beide Wohnungen zusammenlegen. Die Mieter sind Rentner und bewohnen die Wohnung seid 25 Jahren. Grund für Eigenbedarf: 1) Dem Vermieter-Ehepaar ist die Wohnung im EG zu klein. 2) Evtl. möchte ein Ehepartner ein Büro für eine freiberufliche Tätigkeit als Steuerberater im Haus einrichten.

Fragestellungen:
1. Darf in einem reinen Wohnhaus in einer reinen Wohngegend ein Steuerberaterbüro eingerichtet werden?
2. Ist eine Eigenbedarfkündigung zur teilweisen Nutzung der Wohnung als StB-Büro zulässig?
3. Reicht es als Kündigungsgrund für den EigenBEDARF, dass uns 86 qm zu wenig Platz sind und das Vermieter-Ehepaar zu zweit lieber 160 qm hätte?
4. Welche Kündigungsfrist gilt für die Mieter? Greift eine Sozialklausel, weil die Mieter Rentner sind? Wenn ja, welche Klauseln und welche Rechtsfolge haben sie?
5. in welcher Kostenregion bewegt sich ein Prozess für diese Angelegenheit incl. Anwaltskosten und Gerichtskosten?
Besten Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Betrieb einer Steuerberaterpraxis in einem Wohngebiet ist nicht generell unzulässig. Allerdings wird das im Einzelfall zu prüfen sein, wenn sich Nachbarn beschweren und es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.


2.

Wenn Sie als Vermieter planen, Wohn- und Arbeitsstätte in einem Haus unterzubringen und deshalb die Wohnung im OG benötigen, wird man das im Regelfall durchaus als vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für eine Eigenbedarfskündigung ansehen können. Allerdings kommt es stets auf den Einzelfall an.


3.

Auch der Wunsch, eine größere Wohnung nutzen zu wollen, ist ein verständlicher und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung.


4.

Für die Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, gleichgültig, wie lange sie schon in der Wohnung wohnen. Für Sie als Vermieter gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.


5.

Der Mieter kann sich auf die Sozialklausel berufen und sich damit gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen.

Die Sozialklausel kann z. B. auf Grund folgender Punkte geltend gemacht werden:

- hohes Alter des Mieters
- Invalidität oder Gebrechlichkeit des Mieters
- schwerer Krankheit des Mieters
- langer Mietdauer

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Gerade der letzte Punkt könnte aber (ggf. in Verbindung mit dem Alter der Mieter) entscheidungserheblich sein. Greift im Fall eines Rechtsstreits die Berufung auf die Sozial- oder Härteklausel, wäre die Eigenbedarfskündigung unzulässig.


6.

Die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten sind vom Streitwert abhängig. Bei einer Räumungsklage ist die Jahreskaltmiete als Streitwert anzusetzen. Ohne Kenntnis der Jahreskaltmiete lassen sich die Gebühren nicht berechnen.


7.

Auf die Besonderheit des § 573 a BGB möchte ich Sie ausdrücklich hinweisen. Diese Vorschrift hat folgenden Inhalt:

"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

D. h., wenn das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat, könnten Sie, ohne sich auf Eigenbedarf berufen zu müssen, mit einer Kündigungsfrist von 9 + 3 Monaten, als von 12 Monaten kündigen.

Diese Vorgehensweise erscheint sicherer als die Eigenbedarfskündigung.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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