Eigenbedarfskündigung um eine größere Wohnung nutzen zu können

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Betrieb einer Steuerberaterpraxis in einem Wohngebiet ist nicht generell unzulässig. Allerdings wird das im Einzelfall zu prüfen sein, wenn sich Nachbarn beschweren und es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.


2.

Wenn Sie als Vermieter planen, Wohn- und Arbeitsstätte in einem Haus unterzubringen und deshalb die Wohnung im OG benötigen, wird man das im Regelfall durchaus als vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für eine Eigenbedarfskündigung ansehen können. Allerdings kommt es stets auf den Einzelfall an.


3.

Auch der Wunsch, eine größere Wohnung nutzen zu wollen, ist ein verständlicher und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung.


4.

Für die Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, gleichgültig, wie lange sie schon in der Wohnung wohnen. Für Sie als Vermieter gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.


5.

Der Mieter kann sich auf die Sozialklausel berufen und sich damit gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen.

Die Sozialklausel kann z. B. auf Grund folgender Punkte geltend gemacht werden:

- hohes Alter des Mieters
- Invalidität oder Gebrechlichkeit des Mieters
- schwerer Krankheit des Mieters
- langer Mietdauer

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Gerade der letzte Punkt könnte aber (ggf. in Verbindung mit dem Alter der Mieter) entscheidungserheblich sein. Greift im Fall eines Rechtsstreits die Berufung auf die Sozial- oder Härteklausel, wäre die Eigenbedarfskündigung unzulässig.


6.

Die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten sind vom Streitwert abhängig. Bei einer Räumungsklage ist die Jahreskaltmiete als Streitwert anzusetzen. Ohne Kenntnis der Jahreskaltmiete lassen sich die Gebühren nicht berechnen.


7.

Auf die Besonderheit des § 573 a BGB möchte ich Sie ausdrücklich hinweisen. Diese Vorschrift hat folgenden Inhalt:

"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

D. h., wenn das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat, könnten Sie, ohne sich auf Eigenbedarf berufen zu müssen, mit einer Kündigungsfrist von 9 + 3 Monaten, als von 12 Monaten kündigen.

Diese Vorgehensweise erscheint sicherer als die Eigenbedarfskündigung.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt