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Eigenbedarfskündigung rechtmäßig?

| 24.07.2011 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Wir, Ehepaar mit 2 kleinen Kindern (2/4 Jhr.), wohnen seit April 2006 in einer 4ZKB Mietwohnung (104qm) in einem 3-Familienhaus. Wir bewohnen das 1.Obergeschoss. Die Tochter der Vermieterin (alleinstehend, 35 Jhr., Lehrerin) bewohnt das Erdgeschoß (3,5ZKB, 104qm) und die Eltern der Vermieterin (83/86 Jhr.) bewohnen das Dachgeschoß (2,5 ZKB ca.70-75qm). Die Vermieterin (60 Jhr.) selbst wohnt mit ihrem Mann in etwa 7km Entfernung im eigenen 1-Familien-Haus.

Da die Eltern zwar beide (noch) nicht pflegebedürftig sind, aber aufgrund des hohen Alters schon etwas gebrechlig sind, würden Sie gerne ins Erdgeschoß umziehen. Die Tochter würde
dann allerdings nicht in die kleinere Dachgeschoß-Wohnung, sondern in unsere Wohnung
umziehen wollen. Aus diesem Grund wurde uns vorgestern zum 31.01.2012 wegen Eigenbedarfs
gekündigt. Der Wortlaut der Kündigung lautet wie folgt:" Hiermit kündige ich den bestehenden
Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf zum 31.01.2012."

Wir hatten der Vermieterin vor etwa 2 Wochen das Angebot gemacht, die Wohnung zu kaufen, da wir uns derzeit sowieso mit dem ernsthaften Gedanken tragen, eine eigene Immobilie zu erwerben. Dies hat sie aber abgelehnt mit dem Hinweis, dass sie sowieso vorhatte uns demnächst wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Daraufhin haben wir angefangen, uns nach anderen Immobilien umzuschauen. Nachdem wir nun auch offiziell die Eigenbedarfskündigung erhalten haben, haben wir ihr versucht klarzumachen, dass wir uns bereits nach einer Immobilie umsehen, jedoch nicht bereit sind übergangsweise nochmal in eine andere Mietwohnung zu ziehen, falls wir bis zum 31.01.2012 noch kein
entsprechendes Objekt gefunden haben bzw. das gefundene Objekt noch nicht bezugsfertig ist.

Sie ist der Meinung, dass das ja solange nicht dauern kann und falls es 1 oder 2 Monate länger dauert wäre es aber natürlich auch kein Problem.

Da wir unbedingt im gleichen Ort bleiben wollen und der Immobilien-Markt dort recht überschaubar ist, könnte es im schlechtesten Fall auch 1 Jahr oder länger dauern, bis wir eine geeignete und finanzierbare Immobilie finden bzw. beziehen können. Zum einen wollen wir die Kinder nicht aus ihrem gewohnten Umfeld und Kindergarten reißen und zusätzlich ist es für uns wichtig in unmittelbarer Nähe zu den Eltern meiner Frau zu wohnen (700m). Ihr Vater ist pflegebedürftig (100%Schwerbehinderung+Pflegestufe 1) und ihre Mutter ist auf unsere Hilfe angewiesen, da sie nicht über einen Führerschein verfügt und wir beide auch regelmäßig zum Arzt fahren müssen.

Wir haben die Vermieterin auch gefragt, ob es nicht eine Option wäre, dass die alleinstehende Tochter in die DG-Wohnung ziehen könnte. Dies wurde sofort abgelehnt. Die DG-Wohnung sei für eine Lehrerin, die viel zuhause arbeiten müsste zu dunkel.

Wir kennen die DG-Wohnung. Diese hat ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, das aufgrund der Größe bisher als Wohn- und Esszimmer genutzt wird sowie einen Flur, der das "halbe" Zimmer darstellt. Im Flur steht unter einem großen Dachfenster ein Esstisch mit zwei Stühlen sowie ein Gästebett. Dieser Flur wäre ohne weiteres in ein helles Büro umzuwandeln.

Als weiteres hat die Vermieterin angegeben, dass es möglich wäre, dass ihre Schwester in die DG-Wohnung ziehen könnte, um dann die Pflege der Eltern zu übernehmen. Dies scheint uns jedoch nur ein vorgeschobener Grund zu sein. Die Schwester hat aufgrund einer Contergan-Behinderung (es fehlt ihr eine Hand und sie hat eine Beinprothese) selbst gesundheitliche Probleme u.a. mit der Hüfte. Desweiteren hat die Schwester ihren derzeitigen Hauptwohnsitz in 250km Entfernung. Da sie jedoch nur 15km entfernt von hier arbeitet, wohnte sie bisher unter der Woche bei den Eltern im DG und bezog dort das "halbe" Zimmer. Da die künftige Wohnung der Eltern nun eine 3,5 Zimmer-Wohnung ist, wäre auch dort wieder ein Zimmer für die Schwester frei.

Ich bin Angestellter und derzeit Alleinverdiener bis Januar 2012. Ab dann wird meine Frau (Beamtin im gehobenen Dienst) wieder eine Halbtagsstelle annehmen.

Insofern wir bis 31.01.2012 ein neues Eigenheim beziehen können, gibt es logischerweise überhaupt kein Problem. Mir geht es im Moment nur darum zu klären, was wir tun müssen, damit wir nicht in eine Übergangs-Mietwohnung ziehen müssen, bis die neue Eigen-Immobilie gefunden ist.

Frage1) Ist die Kündigung in dieser Form, ohne genaue Angaben zum Eigenbedarf, überhaupt rechtswirksam oder können wir die einfach ignorieren?

Frage2) Welche Schritte sollten wir einleiten, um zu vermeiden, dass wir uns am 01.02.2012 mit einer Räumungsklage konfrontiert sehen?

Frage3) Besteht überhaupt ein Eigenbedarf? Wäre es der Tochter auch zumutbar die Dachwohnung zu beziehen?

Frage4) Was sollten wir jetzt am besten tun?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

"Frage1) Ist die Kündigung in dieser Form, ohne genaue Angaben zum Eigenbedarf, überhaupt rechtswirksam oder können wir die einfach ignorieren?"

Zum formellen Inhalt einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr.2 2.Variante BGB hat der BGH "gerade eben" ein weitere Entscheidung getroffen.

"Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden."

BGH (Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10)

Insbesondere der letzte Absatz zeigt auf, dass die Kündigung trotz Mängel nunmehr wirksam sein kann. Sie hatten von den nicht benannten Gründen/Umständen Kenntnis.

Dies betrifft Sie aber nicht, da der Kündigung die Bezeichnung der Person, für die die
Wohnung bestimmt ist, fehlt. Es fehlt zudem die Bezeichnung des Interesses der einziehenden Person.
Der BGH hat mit seiner Entscheidung nochmals klargestellt, was mindestens in der Kündigung enthalten sein muss.

Diese Kündigung ist unwirksam.

Die Kündigung können Sie in dem Sinne "einfach" ignorieren. Es kommt Ihren Interessen auf eine längere Wohndauer entgegen.

Hinweis:
Die Vermieterin kann jederzeit eine erneute Kündigung aussprechen, die den Anforderungen des § 573 BGB entspricht.
Bedenken Sie, dass Sie Zeit gewinnen wollen. Geben Sie Ihrer Vermieterin keinen Anlass, über die Wirksamkeit ihrer Kündigung nachzudenken.

"Frage2) Welche Schritte sollten wir einleiten, um zu vermeiden, dass wir uns am 01.02.2012 mit einer Räumungsklage konfrontiert sehen?"

Die Räumungsklage ist logische Folge, wenn Sie nicht ausziehen. Aber im Klageverfahren können Sie nachweisen, dass die Kündigung nicht wirksam ist. Damit verliert die Vermieterin diese Klage.

Im Übrigen wird die Klage nicht von heute auf morgen erhoben bzw. werden die Gerichtstermine sich in die Länge ziehen. Sie haben wieder einen Zeitgewinn.

Wenn Sie die Räumungsklage vermeiden wollen, können Sie kurz zuvor auf das Schreiben des Anwaltes der Vermieterin reagieren. Er wird Ihnen außergerichtlich die Räumungsklage androhen. Sie können, wenn er nicht selbst die Unwirksamkeit der Kündigung erkennt, diese ihm vorhalten. Daraufhin wird der Anwalt Ihnen formgerecht die Wohnung nochmals kündigen. Die nun sicher wirksame Kündigung muss die Fristen nach § 573c Abs. 1 BGB einhalten. Sie haben somit einen Zeitgewinn für Ihren Umzug erhalten. Ganz legal. Jeder Monat zählt für Sie.

"Frage3) Besteht überhaupt ein Eigenbedarf? Wäre es der Tochter auch zumutbar die Dachwohnung zu beziehen?"

Ja, die Vermieterin hat hier "volle" Dispositionsfreiheit.
Sie müsste Ihnen gleichwertigen freien Wohnraum zur Verfügung stellen, so sie solchen hat. Aufgrund des Umzuges der Eltern der Vermieterin in die vergleichbare Erdgeschosswohnung steht nur noch die Dachgeschosswohnung der Ihren gegenüber.
Die Zumutbarkeit eine andere freie Wohnung zu beziehen, besteht nur im Rahmen der Prüfung eines Rechtsmissbrauches. Da aber die Dachgeschosswohnung und die Ihrige Wohnung nicht gleichwertig sind, scheidet ein Rechtsmissbrauch dann aus.


"Frage4) Was sollten wir jetzt am besten tun?"

Zuwarten und Ihre neue Immobilie/Eigentumswohnung suchen. Viel Erfolg dabei.

Hinweis:
Es steht zu vermuten, dass die Vermieterin irgendwann die Unwirksamkeit der Kündigung bemerkt (oder Sie sich versprechen). Dann wird eine wirksame Kündigung ausgesprochen.
Je nach Zeitdruck für Sie, ist daran zu denken, ob ein Widerspruch nach § 574 BGB Erfolg verspricht.

Wenn Sie sich diese Option auch für die jetzt ausgesprochene Kündigung erhalten wollen, müssen Sie die notwendige Frist des § 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB beachten. (2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses)

Jedoch ist nach Ihren Angaben noch keine Belehrung erfolgt. Insoweit die Vermieterin dies nicht bis zum Ablauf der Frist nachholt, können Sie den Widerspruch noch im Rahmen der Räumungsklage erheben.

Da es hierbei auf Fristen (Pünktlichkeit) ankommt, sollten Sie einen fertig formulierten mit noch fehlendem Datum versehenen Widerspruch vorbereiten und bereit legen.
------------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2011 | 10:11

Vielen Dank für die hilfreiche und ausführliche Antwort auf meine Fragen. Bei einer Sache bin ich mir allerdings nicht ganz sicher. Und zwar, wenn ich jetzt nichts tue und den Vermieter im Glauben lasse, dass seine Kündigung rechtmäßig ist, obwohl ich ja jetzt weiß, dass dem nicht so ist, könnte sich das in einem möglichen späteren Rechtsstreit negativ für mich auswirken? Hätte ICH den Vermieter in irgendeiner Form darauf hinweisen müssen, dass die Form nicht stimmt bzw. kann/sollte/darf man sich dann einfach dumm stellen? Ich will lediglich vermeiden, dass unser momentanes "Stillhalten" nachher doch dazu führt, dass die Kündigung rechtswirksam wird. Ein Detail das ich nicht erwähnt hatte: Ich hab dem Vermieter den Erhalt des Kündigungsschreibens schriftlich quittiert. Meines Erachtens ergibt sich daraus aber keine Anerkennung der Kündigung, richtig?!

Vielen Dank und einen schönen Tag,
Markus Schmitz

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2011 | 10:45

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Nachfrage wie folgt:

Schweigen hat im Rechtsverkehr grundsätzlich keine rechtsgeschäftliche Bedeutung.

Um ganz sicher zu sein, können Sie, wie oben beschrieben, innerhalb der Frist des § 574b Abs. 1 BGB Ihren Widerspruch schriftlich erklären. Gleichzeitig können Sie "Im Übrigen ist die Kündigung vom... wegen Formmängeln insgesamt unwirksam." einfügen.

Da Ihnen das Gesetz diese Frist einräumt, kann für die Erklärung über die Formunwirksamkeit der Kündigung nichts anderes gelten.

Für die Quittierung der Kündigung kommt es auf den Wortlaut an. Ich denke, es steht nur drin "erhalten am...". Dann ist alles in Ordnung. Der Vermieter hat dies aus Beweisgründen für den Zugang seiner Kündigung von Ihnen verlangt.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.07.2011 | 21:25

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