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Eigenbedarfskündigung nach 2,5 Monaten erhalten - kann ich mich wehren?

| 04.10.2014 08:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Zusammenfassung: Eine Eigenbedarfskündigung ist, wenn der Bedarf bei Abschluss des Mietvertrages absehbar war, treuwidrig.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich lebe seit gerade einmal 2,5 Monaten (seit 15.7.2014) allein in einer Wohnung in xx (Baden-Württemberg). Ich habe ca. 1300 EUR Maklerprovision gezahlt und eine Küche von der Vormieterin abgelöst. In der Wohnung fühle ich mich sehr wohl und habe mir eigens einige neue Möbel (Dachschräge) gekauft.

Gestern hat mir der Hausverwalter telefonisch angekündigt, dass ich wegen Eigenbedarfs zum 1.4.2015 gekündigt werde, da die Nichte des Besitzers zum Studium nach xx zieht. Bei einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bietet mir der Hausverwalter die Ablösung der Küche + 1000 EUR Handgeld. Dies deckt wohlgemerkt nicht einmal die Maklergebühren.

Falls ich diesem - lediglich telefonisch vorgetragenen - "deal" nicht innerhalb der nächsten Tage zustimme, wurde mir mit einer ordentlichen Kündigung (ohne Handgeld) noch in der nächsten Woche gedroht.

Einen direkten Kontakt zum Besitzer hat mir der Hausverwalter ausdrücklich untersagt, da er im Ausland wohne - "nicht in Deutschland und auch nicht in der Schweiz" (laut Mietvertrag wohnt er in der Schweiz!) - und keine Belästigungen wünsche. Die Tatsachen, dass ich zustimmen muss, noch bevor ich eine schriftliche Erklärung erhalte, dass das Angebot so kurz zeitlich befristet ist und dass ich den Hausbesitzer nicht kontaktieren darf machen einen unseriösen Eindruck auf mich. Leider bin ich nicht rechtsschutzversichert und fürchte hohe Kosten im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung.

Meine Fragen zum o.g. Sachverhalt lauten folgendermaßen:

1) Besteht eine realistische Chance, die Kündigung dauerhaft abzuwehren? Entweder weil die Nichte nur eine entfernte Verwandte ist, oder weil der Eigenbedarf zum Mietbeginn möglicherweise absehbar war (Treuwidrigkeit), oder evtl. weil sich der Bedarf im weiteren Verlauf als vorgetäuscht herausstellt?

2) Falls ich mich für einen Widerspruch entscheide, mit welchen "Repressalien" muss ich rechnen? Kann der Hausverwalter mir z.B. beim Auszug untersagen, die Küche an einen Nachmieter zu weiterzuverkaufen?

3) Falls ich dem Vorschlag einer einvernehmlichen Trennung zustimme, aber eine höhere Entschädigung fordere: welche Kosten/Schäden kann ich realistischerweise geltend machen? Maklergebühren, (teilweise) Kosten für speziell gekaufte Möbel, Kosten für Umzug? Bin ich verpflichtet, die Miete bis Ende März zu zahlen, auch wenn ich früher eine neue Wohnung finde?

4) Was muss ich hinsichtlich der Abläufe beachten? Was sollte ich dem Hausverwalter antworten? Sollte ich auf eine schriftliche Erklärung/Begründung des Anspruches bestehen, um einen vorgetäuschten Eigenbedarf auszuschließen? Darf der Hausverwalter dann sein Angebot zur einvernehmlichen Einigung zurückziehen? Benötige ich auf jeden Fall einen Anwalt?

Ich freue mich auf Ihre Antworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Kündigung können Sie widersprechen, da eine Eigenbedarfskündigung schon nach 2,5 Monaten wirklich nur auf nicht vorhersehbaren Eigenbedarf gestützt werden kann. Dass die Nichte studieren würde lag aber schon bei Abschluss des Mietvertrages im Bereich des Möglichen. Wenn der Vermieter das nicht beachtet hat, war das sein eigenes Risiko - er hätte ja z.B. zunächst einen Zeitmietvertrag abschließen können. Darauf hat er verzichtet, so dass er nun an den unbefristeten Mietvertrag gebunden ist. Eine Eigenbedarfskündigung sehe ich hier jedenfalls als nicht erfolgreich durchsetzbar an.

Sie können also guten Gewissens das Angebot ablehnen und der Dinge harren, die da möglicherweise kommen werden. Sollte der Vermieter tatsächlich die Kündigung aussprechen, sollten Sie sich anwaltlichen Rat einholen und dürfen sich dann gerne auch an mich wenden.

Natürlich wird Ihnen der Vermieter bei einem späteren Auszug nicht verbieten können, Ihr Eigentum (die Küche) an einen Nachmieter zu verkaufen - wenn der Nachmieter das möchte.

Sollten Sie gleichwohl keine Lust auf eine Kündigung und die drohende gerichtliche Auseinandersetzung haben, würde ich den Preis für einen Auszug so hoch wie möglich ansetzen: Makler, Umzugskosten, Küche, Aufwand ... da dürfte einiges zusammenkommen. Denn: Ohne Ihr Einverständnis wird der Vermieter Sie nicht aus der Wohnung bekommen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2014 | 20:02

Hallo Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Antwort, diese hat mir Mut gemacht. Ich als Laie verstehe jedoch noch nicht, wieso die Tatsache, dass die Nichte zum Studium nach xx zieht, einem unverhersehbaren Eigenbedarf zwangsläufig entgegen steht.

Was, wenn die Nichte an der Uni xx zunächst eine Absage erhielt und erst jetzt im Nachrückverfahren einen Studienplatz erhalten hat? Oder, wenn sie dem Vermieter ihren Studienwunsch bei Unterzeichnung des Mietvertrags noch nicht mitgeteilt hatte? (fast unmöglich zu widerlegen!) Vielleicht hat auch eine (reale oder vorgebliche) persönliche Veränderung (z.B. Kündigung oder Trennung) zum plötzlichen Studienwunsch in xx geführt.

Wie schätzen Sie das Risiko ein, dass der Vermieter die Unvorhersehbarkeit des Eigenbedarfs erfolgreich begründen kann?

Nochmals herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2014 | 12:00

Ich schätze das Risiko, dass der Vermieter sich erfolgreich auf Eigenbedarf berufen darf, als äußerst gering ein. Er wusste, wie alt seine Nichte ist, er wusste, dass die Möglichkeit bestanden hat, dass sie in seiner Stadt studieren würde. Das Studium war nicht unvorhersehbar.

Ich halte den Sachverhalt für vergleichbar mit diesem Sachverhalt, wie ihn das LG Lüneburg zu beurteilen hatte:

http://rheinrecht.wordpress.com/2012/02/24/lg-luneburg-eigenbedarfskundigung-unwirksam-wenn-eigenbedarf-bei-vertragsschluss-vorhersehbar/

Man soll nie nie sagen, aber ich gebe der Kündigung nur sehr geringe Chancen.

Bewertung des Fragestellers 08.10.2014 | 09:08

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Stellungnahme vom Anwalt:
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