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Eigenbedarfskündigung mit Aussicht auf Erfolg


26.07.2017 12:56 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Frage behandelt die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs, entweder für sich selbst oder für ein Kind.


Sachverhalt: Wir beabsichtigen, eine ETW zu kaufen.Mieter wohnt dort seit 6/2009, alleinstehend. Die Wohnung ist für unsere Tochter gedacht, die zur Zeit in einer WG mit ihrem Bruder wohnt und nun mit ihrem Partner zusammenziehen will. Alles spielt sich in der gleichen Stadt ab. Die Wohnungseigentümer werden entwedr wir als Eltern sein oder meine Tochter selber.
Haben wir Ihres Erachtens in beiden Konstellationen nach Aussicht auf Erfolg mit einer Eigenbedarfskündigung? Die Kü-Frist ist 9 Monate. Muss meine Tochter in dieser Zeit in der WG verbleiben oder kann sie sich zwischenzeitlich schon mit ihrem Partner eine Übergangswohnung mieten, ohne dass später der Eigenbedarf angezweifelt wird?
26.07.2017 | 14:36

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Ergebnis kurz vorweg:
Sie können als Vermieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich oder nahe Verwandten wie eine Tochter benötigen. Bei der Beurteilung, ob eine Wohnung tatsächlich "benötigt" wird, kommt es allerdings auch immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Wichtig ist diesbezüglich, dass ggf. eine sorgfältige und umfangreiche Begründung erfolgt.

Im Einzelnen:
Grundsätzlich hat ein Vermieter das Recht zur Kündigung, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Eigenbedarf ist regelmäßig ein solches berechtigtes Interesse (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eigenbedarf kann bspw. vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Verwandten benötigt. Bei Kindern handelt es sich grundsätzlich um solch begünstigte nahe Verwandte.

Wichtig hierbei ist, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich oder den nahen Verwandten „benötigt". Bei der entsprechenden Bewertung stellen die Gerichte regelmäßig entscheidend darauf ab, ob im Einzelfall die Gründe des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar sind.

Die Frage, ob der Verwandte die Wohnung allein oder mit Ehegatten, Lebensgefährten oder einer anderen Person beziehen will, ist dabei keine des privilegierten Personenkreises, sondern betrifft den Wohnungsbedarf. Sofern der Raumbedarf auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruht, ist die Dispositionsbefugnis des Vermieters grundsätzlich zu respektieren.

Ein Vermieter „benötigt" eine Wohnung dabei nicht nur, wenn er bisher unzureichend untergebracht ist. Erforderlich, aber wohl auch ausreichend ist nach heute allgemeiner Auffassung die Absicht des Vermieters, selbst in den vermieteten Räumen zu wohnen oder eine andere begünstigte Person darin wohnen zu lassen, wobei es genügt, wenn er hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen kann. Bei der Kündigung zugunsten Angehöriger macht der Vermieter sich dabei die Bedarfssituation des Angehörigen und damit dessen Nutzungsvorstellungen zu eigen, sodass in beiden Fällen jedes auch höchstpersönliche Interesse des Vermieters von nicht ganz geringem Gewicht grundsätzlich ausreicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht

Sofern ein wohnbezogener Bedarf von Angehörigen geltend gemacht wird, kommt es also nicht auf den Willen des Familienangehörigen, sondern auf den Willen des Vermieters an, der den Bedarf des Angehörigen zu seinem eigenen macht. Hat der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür, dass die Wohnung einem Angehörigen überlassen werden soll, kann dem grundsätzlich nicht entgegengehalten werden, dass der Angehörige bereits angemessen mit Wohnraum versorgt sei.

Bei der Überlassung an Familienangehörige sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe regelmäßig dann gegeben, wenn diese Personen objektiven Wohnraumbedarf haben, da deren bisherige Unterbringung unzureichend ist, bspw. weil die bisherige Wohnung zu klein, zu groß, zu teuer oder zu weit entfernt vom Arbeitsplatz ist oder der Angehörige seine bisherige Wohnung infolge Kündigung verloren hat

Es gibt diesbezüglich grundsätzlich vielfältige Begründungsmöglichkeiten, diese sollten jedoch immer sorgfältig und vor allem umfänglich in Schriftform ausgeführt werden. Hierbei ist zu beachten, dass das nachträgliche Vorbringen von weiteren Gründen grundsätzlich ausgeschlossen ist (vgl. § 573 Abs. 3 BGB).

Bitte beachten Sie, dass der Käufer eines Hauses die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erst dann wirksam gegenüber dem Mieter aussprechen kann, wenn er auch in das Grundbuch des jeweiligen Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen wurde.

Ein Mieter kann in bestimmten Härtefällen allerdings durch die Sozialklausel des § 574 BGB vor einer Kündigung geschützt sein, selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs hat. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann daher ausscheiden, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellt, die nicht durch das berechtigte Interesse des Vermieters gerechtfertigt werden kann. Allerdings muss der Mieter dann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Ist eine Eigenbedarfskündigung unberechtigt erfolgt, hat der Mieter grundsätzlich das Recht Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine entsprechende erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt



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