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Eigenbedarfskündigung für Wohngemeinschaft

20.11.2015 23:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Guten Tag,

Mein Vermieter V hat mir eine 2 Zimmer Wohnung (60qm) fristgerecht am 26.7.2014 zum 30.10.2014 wegen Eigenbedarf gekündigt. Als Begründung wird im Kündigungsschreiben genannt, dass der 20 Jahre alte Sohn S einziehen soll, der seine Berufsausbildung in München beginnt.

Daraufhin habe ich im August 2014 eine Nahe gelegene, vergleichbare, jedoch ca. €200/Monat teurere Wohnung angemietet (Mietbeginn: 1.11.2014). Zusätzlich entstanden Kosten für den Immobilienmakler iHv €2100,- und für eine Einbauküche iHv €4000.

Ende Oktober 2014, also kurz vor dem Auszug wurde mir von V und S mitgeteilt, dass S beabsichtigt mit einem weiteren gleichaltrigen Mann, der in keinem Verwandschaftsverhältnis zu V oder S steht, die Wohnung als Wohngemeinschaft zu nutzen. Dies war auch schon länger so geplant, wurde mir aber nicht mitgeteilt.

Da ja der neue Mietvertrag schon unterschrieben war und die Kosten bereits entstanden sind zog ich eine Woche später aus der alten Wohnung aus. Die neue Wohnung bewohne ich nun mit meiner Freundin was auch für die alte geplant gewesen wäre (Sie wäre kurz darauf auch in die alte Wohnung eingezogen).

Nach § 572 2.2 BGB ist die Eigenbedarfskündigung möglich, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt".
Reicht es hier aus, wenn einer der zukünftigen Mieter/Bewohner diese Anforderung erfüllt?


Meine Fragen:
- War die Eigenbedarfskündigung rechtens?
- Falls unrechtens, welche Kosten könnte ich vom Vermieter einfordern?
- Wie ist die Verjährungsfrist in solch einem Fall?


Ich bedanke mich im Voraus für die Beantwortung der Fragen!

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Fragen:

- War die Eigenbedarfskündigung rechtens?

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtmäßig, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Freunde mit denen eine WEG gegründet werden soll, gehören nicht zu dem aufgezähltem Personenkreis. Für die Beurteilung, ob der Eigenbedarf rechtmäßig war, eventuell vorgetäuscht wurde, ist es aber notwendig, die Kündigung zu untersuchen. Eventuell kann es nämlich notwendig gewesen sein, der Kündigung zu widersprechen, wenn bei Erhalt das Fehlen des Kündigungsgrundes auf der Hand gelegen hätte.

- Falls unrechtens, welche Kosten könnte ich vom Vermieter einfordern?

Stellen Sie im Nachhinein fest, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, stünden ihnen Schadensersatzansprüche zu. Dazu gibt es bereits gerichtliche Entscheidungen.

Ausgangspunkt ist das Gesetz: Der Vermieter müsste nach § 249 Abs.1 BGB denjenigen Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Dies bedeutet, dass er Ihnen den Einzug wieder ermöglichen müsste.

Dies kommt wegen des anderen Vertrages nun nicht mehr in Frage.

Normalerweise ist der Ersatzanspruch daher auf eine Geldleistung gerichtet.

Der Ersatzanspruch umfasst aber dafür auch alle finanziellen Schäden, die dem Mieter durch die Täuschung entstanden sind. Dazu zu zählen sind z.B: Kosten für einen Rechtsanwalt, der mit der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung beauftragt wurde ( LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09), alle mit dem Umzug im Zusammenhang stehenden Kosten wie auch Maklerkosten ( unter Beachtung der Prämisse, den Schaden niedrig zu halten; also müssen diese "angemessen" sein), Kosten für die Ummeldung des Telefons sowie Aufwendungsersatz - dazu auch LG Karlsruhe, Urteil vom 25.08.1994 – 5 S 185/94.

Selbst Umzugskosten und Renovierungskosten wurden bereits mit Erfolg geltend gemacht- interessant dazu BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97.

Gerichtlich bestätigt, und das ist sicher interessant für Sie, auch folgendes:

Mehrkosten, die durch die Anmietung einer Wohnung gleichen Wohnwertes, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung wie die geräumte Wohnung entstehen, sind ersatzfähig (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.06.1988 -64 S 30/88), zeitlich begrenzt auf den rechtmäßigen Kündigungszeitpunkt.




- Wie ist die Verjährungsfrist in solch einem Fall?

Diese betrüge 3 Jahre, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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