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Eigenbedarfskündigung für Schwiegereltern

11.10.2018 14:37 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zur Eigenbedarfskündigung als Vermieter.

Folgende Situation:

- Meine Frau und ich sind beide voll berufstätig und haben 2 Kinder (4 und 9 Jahre alt). Meine Schwiegereltern helfen uns bei der Kinderbetreuung enorm. Dazu zählen Kinder abholen, teilweise zur Kita bringen aber vor allem nach der Kita Betreuung bis wir zurück sind.
- Die Schwiegereltern sind in einem Rentenalter und wohnen ca. 7 km weit weg. Aktuell müssen diese daher immer mit dem Auto zu uns kommen (da Bus oder Bahn ca. 35 Min einfacher Weg dauern würde). Der Schwiegervater hat aber Mo-Do Vormittags einen Minijob und kann daher nicht immer fahren weil er teilweise noch arbeiten ist.
- Nun würden wir gern die Eltern in die nähe holen (ca. 1,2 km entfernt von uns) und in eine von uns vermietete Eigentumswohnung mit ca 55 qm „einquartieren"
- Der grund sind die kürzeren Wege für die Eltern bei der Unterstützung der Kinderbetreuung (ohne diese müsste Ein Elternteil beruflich zurück treten)
- Eckdaten: Die Eigentumswohnung gehört mir und meiner Frau. Die Mieterin ist seit ca 30 Jahren darin

Meine Frage, ist eine Eigenbedarfskündigung mit dieser Begründung möglich?

Ich weiß jetzt schon ,dass die Mieterin dagegen vorgehen wird und daher würde ich wissen wollen ob dies in einem Zweifelsfall stand halten würde


Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach Ihrer Schilderung sollen die Eltern bzw. Schwiegereltern der Vermieter in das Haus ziehen, diese Voraussetzungen sind also erfüllt. Von einem „benötigen" kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter selbst oder eine andere begünstigte Person die Wohnung nutzen will und der Vermieter dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Bei der Kündigung zugunsten Angehöriger macht der Vermieter sich dabei die Bedarfssituation des Angehörigen und damit dessen Nutzungsvorstellungen zu eigen, sodass in beiden Fällen jedes auch höchstpersönliche Interesse des Vermieters von nicht ganz geringem Gewicht ausreicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14). Da Ihre Schwiegereltern aber derzeit, was ich mangels Angaben hierzu unterstelle, in einer ungekündigten Mietwohnung oder ihrer eigenen Eigentumswohnung in überschaubarer Entfernung wohnen und für sie daher kein dringender Bedarf an einer anderen Wohnung besteht, könnte diese Voraussetzung als Angriffspunkt von der Mieterin genutzt werden. Ich würde die Voraussetzung "benötigen" in Ihrem Fall aber dennoch bejahen, da die Angehörigen hierdurch gut eine Stunde Fahrt für die Kinderbetreuung einsparen und die neue Wohnsituation die Weiterführung der beruflichen Tätigkeit neben der Kinderbetreuung erlaubt.

Bitte bedenken Sie auch, dass sich die Mieterin ggf. auch auf einen Härtefall gemäß § 574 BGB berufen kann, was bei 30-jähriger Wohndauer und dem derzeit angespannten Wohnmarkt nicht unwahrscheinlich erscheint. Hierbei ist aber natürlich auch die finanzielle und gesundheitliche Situation der Mieterin sowie die regionale Wohnmarktsituation entscheidend.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2018 | 16:36

Sehr geehrter Herr RA Wilking,

vielen Dank für die prompte Antwort.

- Ja, die Schwiegereltern befinden sich selber in einer ungekündigten Wohnung und würden dadurch lediglich "30-40" Minuten Fahrzeit sparen; jedoch das Auto benötigt man nicht mehr!


Nach wie vielen Jahren als Mieter kann man sich auf diese Härtefallregelung laut BGB berufen?

Es kommt dazu, dass die Mieterin aus Altzeiten einen Mietvertrag hat der aufgrund Mietverzichtserhöhung des Alteigentümers nicht erhöht wurde...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2018 | 16:53

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Eine gewisse Mietdauer ist keine Voraussetzung für einen Härtefall, theoretisch kann ein solcher Fall auch bereits nach wenigen Monaten Mietdauer vorliegen.

Eine lange Mietdauer und eine hierdurch begründete Verwurzelung in der Nachbarschaft können aber zu einem Härtefall führen, wenn dies die Gefahr nachteiliger Auswirkungen für die Gesundheit des Mieters im Falle des Umzugs zur Folge hat. Dies kann bei älteren oder psychisch kranken (z.B. depressiven/suizidgefährdeten Mietern)einschlägig sein, denen nach langer Mietdauer ein Umzug nicht mehr zugemutet werden kann.

Die Erreichbarkeit der Enkelkinder ohne Auto ist inbesondere in Gegenden mit nur unregelmäßig fahrendem öffentlichen Nahverkehr ein weiteres Argument.

Mit freundlichen Grüßen

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