Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Eigenbedarfskündigung direkt nach Grundbucheintrag?

| 24.10.2011 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mir wurde von einem Immobiliengutachter gesagt, ein Hauskauf mit ungekündigten Mietern sei rechtlich als Kapitalanlage zu werten und demnach würden sich Richter schwertun, wenn direkt nach Grundbucheintrag Kündigung wegen Eigenbedarf erhoben würde, denn man habe beim Kauf ja gewusst, dass das Haus vermietet sei. Manche Gerichte würden erst nach 7 Jahren eine Eigenbedarfskündigung akzeptieren. Ist das zutreffend, dass ich nicht mit Eigentumsübergang direkt Eigenbedarf geltend machen kann (Bundesland NRW)? Ich möchte nämlich ein Haus mit 2 Mietparteien für mich und meine Familie kaufen und direkt nach Eigentumsübergang kündigen (6 Monate Frist).

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich sehr gerne unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Aus dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt geht nicht eindeutig hervor, ob es sich bei den vermieteten Wohnungen um bereits in Eigentumswohnungen umgewandelten Wohnraum handelt.

Sollte der Wohnraum bereits vor dem Kauf in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sein, hätten Sie keine Kündigungssperrfrist zu beachten, die ungeachtet einer Verordnung bundesweit drei Jahre beträgt und zu welcher die mietvertraglich vereinbarte Kündigungsfrist noch hinzuzurechnen wäre.

Den Bundesländern ist es gemäß § 577a Abs. 2 BGB möglich, Verordnungen zu erlassen, in denen bestimmt wird, in welchen Gebieten nach der Begründung und Veräußerung von Wohneigentum eine Sperrfrist bis zur Aussprechung der Eigenbedarfskündigung eingehalten werden muss. Erst nach Ablauf der Sperrfrist kann die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen etc. ausgesprochen werden.In Nordrhein-Westfalen betrug die Sperrfrist in praktisch allen Ballungsgebieten 8 Jahre nach dem Kaufdatum, in den Randgebieten dieser Ballungsräume meist 6 Jahre. Die dortige Kündigungssperrfristverordnung wurde aber zum Jahresende 2006 außer Kraft gesetzt.

Die Kündigungsperrfristenverordnung gilt jedoch nur für Wohnraum, welcher erst in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll.

Folgende Voraussetzungen müssten Sie für eine wirksame Eigenbedarfskündigung dann beachten:

- Vermieter, Familienangehörige oder Hausangehörige

- benötigen ab einem gewissen Zeitpunkt die Wohnung.

Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.Dieses Interesse müßten Sie im Falle des Bestreitens darlegen und gegebenenfalls auch beweisen.

Als Vermieter müssen Sie in Ihrem schriftlichen Kündigungsschreiben begründen, für welche Personen Sie die Wohnung benötigen, und Sie müssen einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den Sie das Interesse dieser Person an der Wohnung stützen.
Da Sie die Begründung des Kündigungsschreibens später nicht mehr ändern oder ergänzen können, sollten Sie hiermit sicherheitshalber einen Anwalt Ihrer Wahl beauftragen.

Einer Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter außerdem aus sozialen Härtegründen widersprechen. Er kann sich zum Beispiel auf ein hohes Alter, Behinderung, Pflegebedürftigkeit berufen. Im Zweifel entscheidet dann das Gericht. Dabei nimmt es eine Interessenabwägung vor. In der Regel ist ein älterer Mieter, der schon lange in der Wohnung wohnt, nicht für einen jungen Single kündbar.

Zudem gibt es Fälle der sog. rechtsmißbräuchlichen Eigenbedarfskündigung.
In Ihrem Fall, käme eine rechtsmißbräuchliche Eigenbedarfskündigung dann in Betracht, wenn der jetzige Vermieter, von welchem Sie das Haus kaufen würden, bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gewusst hat, dass er das Haus an Sie weiterverkaufen will und sie vorhaben, das Haus anschließend selbst zu nutzen.
In den Fällen, in denen der Mietvertrag schon lange vor dem Verkauf bestanden hat, gibt es eine "Sperrfrist" für die Geltendmachung von Eigenbedarf nicht.


Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung. Gerne vertrete ich Sie in Ihrer rechtlichen Angelegenheit. Eine Mandatsausführung kann trotz örtlicher Entfernung über Telefon, E-Mail usw. erfolgen.

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2011 | 13:13

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Nachfrage bitte: Verstehe ich das richtig, dass die Sperrfrist nur bei Eigentumswohnungen besteht? Es geht hier nämlich um ein Haus mit 2 Wohnungen, von Eigentumswohnungen ist hier keine Rede, auch nicht in Zukunft. Ich möchte das Haus kaufen, in eine Wohnung selbst einziehen und die andere Wohnung an meinen Sohn vermieten. Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2011 | 13:49

Die Kündigungssperrfrist gilt nur für Wohnungen die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Da ich mir nicht sicher war, ob es sich bei dem Haus nur um Einfamilien- oder doch um ein Mehrfamilienhaus handelte, wollte ich die Kündigungssperrfrist sicherheitshalber erläutern.

In Ihrem Fall haben Sie nach dem erfolgten Kauf und der Eintragung in das Grundbuch nur die mietvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung zu beachten.

Bewertung des Fragestellers 24.10.2011 | 13:54

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Kompetent, schnell, ausführlich, auch die Nachfrage ganz schnell beantwortet, im Zeugnis wäre das eine EINS."
Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen