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Eigenbedarfskündigung bei Hauskauf mit neuen Mietern

| 10.11.2010 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
wir sind gerade in der Planung ein Haus mit 2 Wohnungen zu kaufen. Leider wurde gerade erst von der derzeitigen Eigentümerin die eine Wohnung mit 6 Zimmern , ca. 180qm Wohnfläche, an 4 jüngere Frauen als WG frisch vermietet - die Kaufabsicht bzw. Verkaufsabsicht hat sich sehr sehr kurzfristig ergeben. Die zweite kleinere Wohnung ist ebenfalls vermietet. Hätten wir denn als Familie mit 6 Kindern die Möglichkeit bzw. eine erfolgversprechende Chance, den Damen auf Eigenbedarf zu kündigen (obwohl gerade erst eingezogen) und im Laufe des nächsten Jahres selbst einzuziehen?
Vielen Dank für eine Einschätzung

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte ich diese im Rahemen einer erstberatung wie folgt:

Zunächst ist erwähnen, dass Sie mit dem Kauf des Hauses in die Rechten und Pflichten des bestehenden Mietvertrag zwischen den Mietparteien der beiden Wohnungen und der bisherigem Eigentümerin eintreten würden, (Grundsatz: Kauf brich nicht Miete, § 566 Abs. 1 BGB).

Hinsichtlich der angestrebten Eigenbedarfskündigung ist folgendes zu beachten:

1.)
In vielen (Standard-)Mietverträgen ist eine Kündigungsausschlussklausel enthalten, in denen die ordentliche Kündigung und damit auch die Eigenbedarfskündigung unter Umständen bis zu 4 Jahren ausgeschlossen worden ist.
Da Sie wie bereits gesagt in den Mietvertrag eintreten würden, wären Sie auch an diesen Kündigungsausschluss gebunden. Sie sollten sich daher unbedingt den Mietvertrag von der Eigentümerin vorlegen lassen.

2.)
Sollte der Mietvertrag eine solche Kündigungsausschlussklausel nicht enthalten oder die vereinbarte Ausschlusszeit abgelaufen sein und Sie mit Ihrer Familie die Wohnung selbst bewohnen wollen, können Sie grundsätzlich das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der gesetzlichen Frist aus § 573c Abs. 1 BGB (3 Monate) kündigen.

Bedenken Sie aber, dass bereits im Kündigungsschreiben die Gründe für den Eigenbedarf vollständig angegeben werden müssen, da in der Regel bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung keine neuen Gründe mehr nachgeschoben werden können, § 573 Abs. 3 BGB. Ich empfehle Ihnen daher bereits für die Kündigung einen Berufskollegen vor Ort zu beauftragen.

Ferner ist zu bedenken, dass die Mieter Widerspruch nach § 574 BGB gegen die Kündigung erheben können. Ob eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Mieter vorliegt, die eine Eigenbedarfkündigung auschließen würde, kann hier allerdings nicht abschließend geprüft werden.

Ich weise vorsorglich daraufhin, dass Räumungsklagen gegen Mieter eine längere Zeit in Anspruch nehmen können.

Möglicherweise kann die bisherige Eigentümerin mit der Mietpartei, eventuell gegen eine Abstandszahlung auch einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage geben.

Bewertung des Fragestellers 10.11.2010 | 23:38

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Stellungnahme vom Anwalt:
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