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Eigenbedarfskündigung: Zwischenumzug als Härtefall?

| 08.04.2012 23:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zum Mietrechtsschutz bei Eigenbedarfskündigung.
Ich bewohne meine jetzige Wohnung seit März 2008.
Die Wohnung ist jetzt verkauft worden, und die neuen Besitzer haben eine Kündigung wegen Eigenbedarf angekündigt.
Ich kann in die von mir gekaufte neue Wohnung erst im März 2013 einziehen, die neuen Eigentümer wollen ihr Haus verkaufen und dann möglichst schnell in diese Wohnung einziehen bzw vorher eine Renovierung durchführen, möglichst, solange ich darin wohne.
Es ist so, dass ich ca 7 Monate länger in dieser Wohnung bleiben möchte, als die neuen Eigentümer wünschen.
Ich habe bislang keine Kündigung erhalten, diese ist mir aber angekündigt worden.
Wie ist die Rechtslage? Muss ich für die 7 Monate in eine "Zwischenwohnung" ziehen, oder habe ich ein Recht, so lange in meiner jetzigen Wohnung zu bleiben?
Dürfen Umbau-und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden, solange ich in dieser Wohnung wohne?
Verbessert es meine Rechtslage, wenn ich vor der Kündigung durch die neuen Eigentümer darauf hinweise, dass ich erst im März 2013 in die neue Wohnung einziehen kann?

Für Ihre Antwort vielen Dank,

mit freundlichen Grüßen

Sabine

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Die neuen Eigentümer sind gemäß § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete an die Stelle des alten Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten. Es besteht folglich zwischen Ihnen und den neuen Eigentümern ein wirksamer Mietvertrag.

Gem. § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters können die neuen Vermieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er gerade Ihre Wohnung in Anspruch nehmen will. Diese Gründe müssten in der späteren Kündigungserklärung explizit benannt werden. Andernfalls wäre die Kündigung schon aus diesem Grunde unwirksam.

Da sie erst im März 2008 in die Wohnung eingezogen sind, muss die Kündigung gem. § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden.

In Ihrem Fall könnte jedoch die Möglichkeit bestehen, der Kündigung gem. § 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung zu widersprechen. Der Mieter kann hiernach trotz erklärter Kündigung durch den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn den Mieter oder einen Angehörigen des Mieters durch die Kündigung eine nicht zu rechtfertigende Härte treffen würde.

Im Ergebnis müssen die Interessen des Vermieters an dem schnellstmöglichen Einzug und Ihr Interesse an dem Weiterverbleib in der Wohnung gegeneinander abgewogen werden.

Meines Erachtens stehen Ihre Chancen bei einer solchen, gegebenenfalls von dem Gericht vorzunehmenden Abwägung nicht schlecht.

So hat das Landgericht Stuttgart beispielsweise in seinem Urteil vom 22.08.1990 (Aktenzeichen: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20S%20441/89" target="_blank" class="djo_link" title="LG Stuttgart, 22.08.1990 - 5 S 441/89">5 S 441/89</a>) bereits entschieden, dass ein sog. Zwischenumzug für nur einen Zeitraum von einem Dreivierteljahr eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter darstellen kann.

In Ihrem Fall würde der Zwischenumzug sogar für einen noch kürzeren Zeitraum (7 Monate) erfolgen müssen. Zwar sind andere Gerichte nicht zwangsläufig an diese Entscheidung gebunden. Wenn Sie jedoch in einem möglichen Rechtsstreit dem Gericht ein solches Urteil eines Landgerichtes vorlegen, wird das Gericht diesem in aller Regel folgen.

Im Übrigen würde Ihr Widerspruch den für Sie durchaus positiven Nebeneffekt haben, die Entscheidung über die Kündigung hinauszuschieben. Sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, kann es bis zum Urteil des Gerichts durchaus mehrere Monate dauern, so dass zum Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts eventuell nur noch ein deutlich kürzerer Zeitraum für den Zwischenumzug im Raume steht. Dies wiederum würde erst recht zu einer ungerechtfertigten Härte für Sie führen.

Da Sie das Vorliegen eines Härtefalles durch die Kündigung beweisen müssten, sollten Sie in jedem Fall spätestens im Rahmen des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung erläutern, dass Sie erst im März 2013 in Ihrer neue Wohnung einziehen können.

Gem. § 554 BGB: (weggefallen) ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, Maßnahmen zu dulden, welche für die Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

Ob die von den neuen Vermietern geplanten Umbau- und Renovierungsarbeiten erforderlich sind, lässt sich Ihren Angaben leider nicht entnehmen.

Sollte dies der Fall sein, sind Sie jedoch berechtigt für den Zeitraum einer eventuell vorliegenden eingeschränkten Nutzbarkeit der Wohnung die Miete angemessen zu mindern. Dies sollten Sie dann unter Angabe der Gründe für die Minderung den Vermietern gegenüber anzeigen.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Sollten noch Unklarheiten bestehen, können Sie gerne auf die kostenlose Nachfrage zurückgreifen.

Mit freundlichen Grüßen


Jonas Salama
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 09.04.2012 | 09:29


Text:
Sehr geerter Herr Salana,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Wie lange wäre meine Kündigungsfrist im für mich schlechtesten Fall?
Die neuen Eigentümer dieser Wohnung wollen ihr Haus verkaufen und dann hier einziehen. Wenn Ihr Haus verkauft sein sollte, hätten sie u.U, selbst keine Wohnung mehr.
Könnte eine schriftliche Information darüber, dass ich die von mir gekaufte neue Wohnung erst im 11 Monaten beziehen kann, meine Rechtslage insofern verbessern, dass die neuen Eigentümer dann selbst verantworten, wenn sie ihr Haus jetzt verkaufen und ggflls selbst ohne Wohnung dastehen?
Wie gehe ich am Besten vor?

Vielen Dank für Ihre Auskunft,

Mit freundlichen Grüßen

Sabine

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.04.2012 | 11:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Im für Sie ungünstigsten Fall würden die neuen Vermieter Ihnen zum 31. Juli 2012 kündigen können. Hierzu müssten sie aber bis spätestens Freitag, den 4.Mai 2012 Ihnen eine wirksame Kündigungserklärung(inkl. vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe) abgegeben haben. Widersprechen Sie der Kündigung dann, müssten die neuen Vermieter auf Räumung der Wohnung klagen.

Eine schriftliche Information darüber, dass Sie erst im März 2013 in Ihre eigene Wohnung einziehen können, ist sicherlich sinnvoll. Aus Beweisgründen sollten Sie entweder ein Einschreiben mit Rückschein verwenden oder den Brief von einer dritten Person, die den Inhalt genau kennt, in den Briefkasten der neuen Vermieter einwerfen lassen.Im zweiten Fall kann der sog. Bote im Bestreitensfalle als Zeuge für den Zugang des Schreibens fungieren.

Der von Ihnen gezogene Schluss, dass die Vermieter bei Kenntnis Ihrer Situation die Folgen des dann verfrühten Verkaufs zu tragen hätten, lässt sich gut hören. Da zu diesem speziellen Problem keine gesetzliche Regelung existiert, kommt es aber letztendlich auf die Beurteilung des Richters an.

Folgendes Vorgehen empfehle ich Ihnen:

1. Informieren Sie die Vermieter über Ihre Situation auf oben beschriebenem Weg. Versuchen Sie zumindest, die Vermieter "im Guten" davon zu überzeugen, dass eine Kündigung vor März 2013 nur unnötigen Zeitaufwand und zusätzliche Kosten verursachen wird. In diesem Zusammenhang können Sie auch darauf hinweisen, dass der Versuch einer gerichtlichen Durchsetzung der Kündigung mit hoher Wahrscheinlichkeit ohne Erfolg bleiben wird.

2. Sollte eine Kündigung eingehen, widersprechen Sie dieser sofort schriftlich.

3. Bei Eingang einer Räumungsklage sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen

Bewertung des Fragestellers 10.04.2012 | 02:19

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