Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.
Insoweit Sie beabsichtigen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, so sind Sie hierbei an die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §573 c BGB gebunden, soweit im Mietvertrag nicht längere Kündigunsfristen vereinbart wurden. Ausgehend davon, dass vorliegend die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, so betragen diese im Falle der Kündigung durch den Vermieter eines Mietverhältnisses von bis zu fünf Jahren 3 Monate, von fünf bis acht Jahren 6 Monate und darüberhinausgehend 9 Monate. Die Kündigung ist dabei spätestens am 3. Werktag des 1. Monats der geltenden Kündigungsfrist auszusprechen.
Soweit Sie nun schildern, dass im Jahre 2005 ursprünglich das seit 1997 bestehende Mietverhältnis durch den Mieter gekündigt wurde, doch man sich vor Ablauf der Kündigungsfrist über den Fortbestand des Mietverhältnisses einigte, so hat dies vorliegend außer Betracht zu bleiben. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Soweit bei Ausspruch einer Kündigung Kündigungsfristen einzuhalten sind, so entfaltet eine solche Kündigung erst mit Ablauf der Kündigungsfrist vertragsbeendende Wirkung. Grds. kann eine solche Kündigung nach Zugang beim Kündigungsempfänger nicht mehr einseitig widerrufen oder zurückgenommen werden. Infolge der Vertragsfreiheit ist es jedoch möglich, die Folgen der ausgesprochenen Kündigung im Einvernehmen beider Parteien entfallen zu lassen. So war es vorliegend, wenn Sie schildern, dass kurze Zeit nach Zugang der Kündigung sich die Parteien darüber einig waren, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Die Frage ist nun, wurde hierbei ein neuer Mietvertrag, wenn auch stillschweigend, geschlossen oder besteht das alte Mietverhältnis fort, sodass der bis 2005 abgelaufene Mietzeitraum mit zu berücksichtigen wäre. Über diese Frage hatte der BGH bereits mit Urteil vom 24.06.1998, Az.: XII ZR 195/96, zu entscheiden. Hierbei entschied der BGH, dass man nicht ohne weiteres dazu komme, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Hierbei sei danach zu unterscheiden, ob die Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor oder nach Ablauf der Kündigungsfristen zustande kommt bzw. zustande kam. Einigen sich die Parteien, wie vorliegend, vor Ablauf der Kündigungsfrist, dass das Mietverhältnis fortbestehen soll, so einigen sie sich auch darüber, dass alles so bleiben soll, wie bisher, sodass das alte Mietverhältnis fortbesteht. Erfolgt eine solche Vereinbarung nach Ablauf der Kündigungsfrist, so gilt der alte Mietvertrag als erloschen und es ist ein neuer Mietvertrag zu schließen.
Dies deckt sich auch mit dem Rechtsgedanken des §574a BGB, ohne dass dieser vorliegend direkt anwendbar wäre. Es ergibt sich hieraus jedoch eine vergleichbare Rechtslage. Im Falle des §574a BGB ergibt sich die Möglichkeit, dass im Falle des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung gemäß §574 BGB das Mietverhältnis fortgesetzt wird, soweit zwischen den Mietparteien eine entsprechende Einigung zustande kommt oder aber gerichtlich die Fortsetzung ausgeurteilt wird. Hierbei ist anerkannt, dass die Identität des ursprünglichen Mietvertrages selbst bei Abänderung der Bedingungen (wie Mietzeit oder aber Miete) gewahrt bleibt und gerade kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.
Folge der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist damit, das vorliegend das Vertragsverhältnis bereits seit 12 Jahren besteht und gerade nach Kündigung kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Insoweit haben Sie gemäß §573 c BGB eine Kündigungsfrist von 9 Monaten zu wahren.
Die von Ihnen aufgeführte Frist von 12 Monaten ist nicht einschlägig, da diese nur gilt, soweit Sie selbst das Haus bereits bewohnen.
Ich bedaure, Ihnen keine andere Nachricht geben zu können.
Abschließend möchte ich Sie auf die besonderen Formerfordernisse der Eigenbedarfskündigung hinweisen. Sollte Sie hierzu, oder aber auch anderweitig, eine Nachfrage haben, so stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Insoweit wünschen ich Ihnen noch einen schönes Restwochenende und verbleibe