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Eigenbedarfskündigung: Verfahren & Kündigungsfrist

| 21.06.2009 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich in folgender Angelegenheit an Sie:

Im April 2009 habe ich eine DHH vom Verkäufer Hr. X erworben.
Dieses Objekt ist vermietet an ein unverheiratetes, kinderloses Paar (Hr. A u. Fr. B.). Hierzu existiert ein Einheitsmietvertrag vom 01.12.1997, in dem eine Mietzeit auf unbestimmte Dauer vereinbart wurde.

Von Hr. X (Verkäufer) der DHH erhielt ich bei Übergabe in Kopie einen Schriftverkehr von Januar 2005, aus dem hervorgeht, dass der Mieter (Hr. A.) am 24.01.2005 den Mietvertrag schriftlich zum 31.07.2005 beim Vermieter (Hr. X) gekündigt hatte.
Der Vermieter (Hr. X) hat daraufhin am 31.01.2005 diese Kündigung schriftlich beim Mieter (Hr. A u. Frau B) bestätigt.

Nach Aussage von Hr. X (Verkäufer) bat Hr. A (Mieter) jedoch wenig später bei einem Telefonat um Fortsetzung des Mietverhältnisses, worauf Hr. X einging.
Ein neuer Mietvertrag oder eine schriftliche Vereinbarung wurde diesbezgl. nicht erstellt.

Ich wohne derzeit zusammen zur Miete mit meiner Mutter (71 Jahre, Pflegestufe-1) in einer DHH und möchte zusammen mit meiner Mutter schnellstmöglich in die von mir erworbene DHH einziehen. Dazu ist eine Eigenbedarfskündigung an den Mieter (Hr. A /Fr. B) erforderlich.

Meine zentrale Frage:
* Welche Kündigungsfrist ist hier zugrunde zu legen?

Legt man den schriftlichen Mietvertrag vom 01.12.1997 zugrunde, so besteht das Mietverhältnis mehr als 10 Jahre und es wäre m.E. eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten.

Wenn jedoch die schriftliche Kündigung und deren Bestätigung vom
Januar 2005 als gültige Kündigung zu betrachten wäre, und die tel. vereinbarte Wiederaufnahme des Mietverhältnis eine Unterbrechnung der Mietzeit darstellt, so bestünde das Mietverhältnis seit Januar 2005 und somit unter 5 Jahren, was eine Kündigungsfrist von 3 Monaten bewirken würde.

Welche Kündigungsfrist ist in meinem Fall einzuhalten und vor allem, wie ist das in der schriftlichen Eigenbedarfskündigung zu formulieren?

Vielen Dank im voraus für Ihren kompetenten Rat in dieser Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.
Insoweit Sie beabsichtigen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, so sind Sie hierbei an die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §573 c BGB gebunden, soweit im Mietvertrag nicht längere Kündigunsfristen vereinbart wurden. Ausgehend davon, dass vorliegend die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, so betragen diese im Falle der Kündigung durch den Vermieter eines Mietverhältnisses von bis zu fünf Jahren 3 Monate, von fünf bis acht Jahren 6 Monate und darüberhinausgehend 9 Monate. Die Kündigung ist dabei spätestens am 3. Werktag des 1. Monats der geltenden Kündigungsfrist auszusprechen.
Soweit Sie nun schildern, dass im Jahre 2005 ursprünglich das seit 1997 bestehende Mietverhältnis durch den Mieter gekündigt wurde, doch man sich vor Ablauf der Kündigungsfrist über den Fortbestand des Mietverhältnisses einigte, so hat dies vorliegend außer Betracht zu bleiben. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Soweit bei Ausspruch einer Kündigung Kündigungsfristen einzuhalten sind, so entfaltet eine solche Kündigung erst mit Ablauf der Kündigungsfrist vertragsbeendende Wirkung. Grds. kann eine solche Kündigung nach Zugang beim Kündigungsempfänger nicht mehr einseitig widerrufen oder zurückgenommen werden. Infolge der Vertragsfreiheit ist es jedoch möglich, die Folgen der ausgesprochenen Kündigung im Einvernehmen beider Parteien entfallen zu lassen. So war es vorliegend, wenn Sie schildern, dass kurze Zeit nach Zugang der Kündigung sich die Parteien darüber einig waren, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Die Frage ist nun, wurde hierbei ein neuer Mietvertrag, wenn auch stillschweigend, geschlossen oder besteht das alte Mietverhältnis fort, sodass der bis 2005 abgelaufene Mietzeitraum mit zu berücksichtigen wäre. Über diese Frage hatte der BGH bereits mit Urteil vom 24.06.1998, Az.: XII ZR 195/96, zu entscheiden. Hierbei entschied der BGH, dass man nicht ohne weiteres dazu komme, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Hierbei sei danach zu unterscheiden, ob die Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor oder nach Ablauf der Kündigungsfristen zustande kommt bzw. zustande kam. Einigen sich die Parteien, wie vorliegend, vor Ablauf der Kündigungsfrist, dass das Mietverhältnis fortbestehen soll, so einigen sie sich auch darüber, dass alles so bleiben soll, wie bisher, sodass das alte Mietverhältnis fortbesteht. Erfolgt eine solche Vereinbarung nach Ablauf der Kündigungsfrist, so gilt der alte Mietvertrag als erloschen und es ist ein neuer Mietvertrag zu schließen.
Dies deckt sich auch mit dem Rechtsgedanken des §574a BGB, ohne dass dieser vorliegend direkt anwendbar wäre. Es ergibt sich hieraus jedoch eine vergleichbare Rechtslage. Im Falle des §574a BGB ergibt sich die Möglichkeit, dass im Falle des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung gemäß §574 BGB das Mietverhältnis fortgesetzt wird, soweit zwischen den Mietparteien eine entsprechende Einigung zustande kommt oder aber gerichtlich die Fortsetzung ausgeurteilt wird. Hierbei ist anerkannt, dass die Identität des ursprünglichen Mietvertrages selbst bei Abänderung der Bedingungen (wie Mietzeit oder aber Miete) gewahrt bleibt und gerade kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.
Folge der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist damit, das vorliegend das Vertragsverhältnis bereits seit 12 Jahren besteht und gerade nach Kündigung kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Insoweit haben Sie gemäß §573 c BGB eine Kündigungsfrist von 9 Monaten zu wahren.
Die von Ihnen aufgeführte Frist von 12 Monaten ist nicht einschlägig, da diese nur gilt, soweit Sie selbst das Haus bereits bewohnen.

Ich bedaure, Ihnen keine andere Nachricht geben zu können.

Abschließend möchte ich Sie auf die besonderen Formerfordernisse der Eigenbedarfskündigung hinweisen. Sollte Sie hierzu, oder aber auch anderweitig, eine Nachfrage haben, so stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Insoweit wünschen ich Ihnen noch einen schönes Restwochenende und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2009 | 12:49

Sehr geehrte Frau Schwuchow,

vielen Dank für Ihre äußerst ausführliche Beantwortung zur Klärung meiner Frage.

Nach Ihren Ausführungen muss eine Kündigungsfrist basierend auf der Dauer des Vertragsverhältnisses von 12 Jahren gemäß §573c BGB in Höhe von 9 Monaten gewahrt werden.

Im Einheitsmietvertrag vom 01.12.1997ist unter der Rubrik Kündigung folgendes vereinbart worden:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.1997. Es kann von jedem Teil innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden. Ist der Wohnraum vermietet, so kann von jedem Teil spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate."

Wenn ich nun am 29.06.2009 die Kündigung schriftlich formuliere, gilt nun eine zu setzende Kündigungsfrist von
- 9 Monaten (Kündigung zum 31.03.2010)
oder
- 12 Monaten (Kündigung zum 30.06.2010)

Nochmals recht herzlichen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2009 | 13:08

Sehr geehrte(r) Rechtsuchende(r),

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Da es sich vorliegend um einen sogenannte Alt-Mietvertrag handelt, d.h. um einen Mietvertrag, welcher vor der Mietrechtsreform geschlossen wurde,so sah das Gesetz damals tatsächlich noch eine weitere Staffelung der Kündigungsfristen vor, so dass bei einem Mietverhältnis von mehr als 10 Jahren eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten war. Dies gilt leider auch für den vorliegenden Vertrag, da dieser bereits aus dem Jahr 1997 stammt und damit vor der Mietrechtsreform und zudem die Kündigungsfristen hierbei vertraglich geregelt wurden. Art 229 §3 Abs. 10 EGBGB sieht dabei vor, dass der Auschluss längere Fristen gemäß §573 c IV BGB dann nicht gilt, wenn diese vertraglich vereinbart wurden, so wie vorliegend. Der BGH hat hierbei zuletzt mit Urteil vom 18.06.2003, Az.: VIII ZR 355/02 auch entschieden, dass eine Vereinbarung im Vertrag auch dann vorliegt, selbst wenn nur die damals geltende Rechtslage wiedergeben wird, also die Vereinbarung sich nur in der blossen Wiederholung der gesetzliche geregelten Kündigungsfristen erschöpft. Dies ist bei Ihnen leider der Fall, so dass tatsächlich eine Kündigungsfrist von 12 Monaten durch Sie zu wahren ist.

Ich bedaure die für Sie negative Rechtslage.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Ergänzung vom Anwalt 21.06.2009 | 12:35

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich möchte meine Antwort dahingehend korrigieren, dass es sich vorliegend um einen sog. Alt-Mietvertrag handelt, sodass tatsächlich eine 12 monatige Kündigungsfrist gilt. Meine Berechnung liegt das neue Recht zu Grunde, welches jedoch erst bei Verträgen ab 2001 gilt.

Das Versehen bitte ich zu entschuldigen. Abschließend ist Ihnen mitzuteilen, dass Sie eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zu wahren haben.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 21.06.2009 | 12:35

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich möchte meine Antwort dahingehend korrigieren, dass es sich vorliegend um einen sog. Alt-Mietvertrag handelt, sodass tatsächlich eine 12 monatige Kündigungsfrist gilt. Meine Berechnung liegt das neue Recht zu Grunde, welches jedoch erst bei Verträgen ab 2001 gilt.

Das Versehen bitte ich zu entschuldigen. Abschließend ist Ihnen mitzuteilen, dass Sie eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zu wahren haben.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 21.06.2009 | 12:57

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Vielen Dank an Frau Rechtsanwältin Schwuchow.

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