Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.
Insoweit Sie beabsichtigen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, so sind Sie hierbei an die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §573 c BGB
gebunden, soweit im Mietvertrag nicht längere Kündigunsfristen vereinbart wurden. Ausgehend davon, dass vorliegend die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, so betragen diese im Falle der Kündigung durch den Vermieter eines Mietverhältnisses von bis zu fünf Jahren 3 Monate, von fünf bis acht Jahren 6 Monate und darüberhinausgehend 9 Monate. Die Kündigung ist dabei spätestens am 3. Werktag des 1. Monats der geltenden Kündigungsfrist auszusprechen.
Soweit Sie nun schildern, dass im Jahre 2005 ursprünglich das seit 1997 bestehende Mietverhältnis durch den Mieter gekündigt wurde, doch man sich vor Ablauf der Kündigungsfrist über den Fortbestand des Mietverhältnisses einigte, so hat dies vorliegend außer Betracht zu bleiben. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Soweit bei Ausspruch einer Kündigung Kündigungsfristen einzuhalten sind, so entfaltet eine solche Kündigung erst mit Ablauf der Kündigungsfrist vertragsbeendende Wirkung. Grds. kann eine solche Kündigung nach Zugang beim Kündigungsempfänger nicht mehr einseitig widerrufen oder zurückgenommen werden. Infolge der Vertragsfreiheit ist es jedoch möglich, die Folgen der ausgesprochenen Kündigung im Einvernehmen beider Parteien entfallen zu lassen. So war es vorliegend, wenn Sie schildern, dass kurze Zeit nach Zugang der Kündigung sich die Parteien darüber einig waren, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Die Frage ist nun, wurde hierbei ein neuer Mietvertrag, wenn auch stillschweigend, geschlossen oder besteht das alte Mietverhältnis fort, sodass der bis 2005 abgelaufene Mietzeitraum mit zu berücksichtigen wäre. Über diese Frage hatte der BGH bereits mit Urteil vom 24.06.1998, Az.: XII ZR 195/96
, zu entscheiden. Hierbei entschied der BGH, dass man nicht ohne weiteres dazu komme, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Hierbei sei danach zu unterscheiden, ob die Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor oder nach Ablauf der Kündigungsfristen zustande kommt bzw. zustande kam. Einigen sich die Parteien, wie vorliegend, vor Ablauf der Kündigungsfrist, dass das Mietverhältnis fortbestehen soll, so einigen sie sich auch darüber, dass alles so bleiben soll, wie bisher, sodass das alte Mietverhältnis fortbesteht. Erfolgt eine solche Vereinbarung nach Ablauf der Kündigungsfrist, so gilt der alte Mietvertrag als erloschen und es ist ein neuer Mietvertrag zu schließen.
Dies deckt sich auch mit dem Rechtsgedanken des §574a BGB
, ohne dass dieser vorliegend direkt anwendbar wäre. Es ergibt sich hieraus jedoch eine vergleichbare Rechtslage. Im Falle des §574a BGB
ergibt sich die Möglichkeit, dass im Falle des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung gemäß §574 BGB
das Mietverhältnis fortgesetzt wird, soweit zwischen den Mietparteien eine entsprechende Einigung zustande kommt oder aber gerichtlich die Fortsetzung ausgeurteilt wird. Hierbei ist anerkannt, dass die Identität des ursprünglichen Mietvertrages selbst bei Abänderung der Bedingungen (wie Mietzeit oder aber Miete) gewahrt bleibt und gerade kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.
Folge der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist damit, das vorliegend das Vertragsverhältnis bereits seit 12 Jahren besteht und gerade nach Kündigung kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Insoweit haben Sie gemäß §573 c BGB
eine Kündigungsfrist von 9 Monaten zu wahren.
Die von Ihnen aufgeführte Frist von 12 Monaten ist nicht einschlägig, da diese nur gilt, soweit Sie selbst das Haus bereits bewohnen.
Ich bedaure, Ihnen keine andere Nachricht geben zu können.
Abschließend möchte ich Sie auf die besonderen Formerfordernisse der Eigenbedarfskündigung hinweisen. Sollte Sie hierzu, oder aber auch anderweitig, eine Nachfrage haben, so stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Insoweit wünschen ich Ihnen noch einen schönes Restwochenende und verbleibe
Diese Antwort ist vom 21.06.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrte Frau Schwuchow,
vielen Dank für Ihre äußerst ausführliche Beantwortung zur Klärung meiner Frage.
Nach Ihren Ausführungen muss eine Kündigungsfrist basierend auf der Dauer des Vertragsverhältnisses von 12 Jahren gemäß §573c BGB in Höhe von 9 Monaten gewahrt werden.
Im Einheitsmietvertrag vom 01.12.1997ist unter der Rubrik Kündigung folgendes vereinbart worden:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.1997. Es kann von jedem Teil innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden. Ist der Wohnraum vermietet, so kann von jedem Teil spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate."
Wenn ich nun am 29.06.2009 die Kündigung schriftlich formuliere, gilt nun eine zu setzende Kündigungsfrist von
- 9 Monaten (Kündigung zum 31.03.2010)
oder
- 12 Monaten (Kündigung zum 30.06.2010)
Nochmals recht herzlichen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Rechtsuchende(r),
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Da es sich vorliegend um einen sogenannte Alt-Mietvertrag handelt, d.h. um einen Mietvertrag, welcher vor der Mietrechtsreform geschlossen wurde,so sah das Gesetz damals tatsächlich noch eine weitere Staffelung der Kündigungsfristen vor, so dass bei einem Mietverhältnis von mehr als 10 Jahren eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten war. Dies gilt leider auch für den vorliegenden Vertrag, da dieser bereits aus dem Jahr 1997 stammt und damit vor der Mietrechtsreform und zudem die Kündigungsfristen hierbei vertraglich geregelt wurden. Art 229 §3 Abs. 10 EGBGB
sieht dabei vor, dass der Auschluss längere Fristen gemäß §573 c IV BGB
dann nicht gilt, wenn diese vertraglich vereinbart wurden, so wie vorliegend. Der BGH hat hierbei zuletzt mit Urteil vom 18.06.2003, Az.: VIII ZR 355/02
auch entschieden, dass eine Vereinbarung im Vertrag auch dann vorliegt, selbst wenn nur die damals geltende Rechtslage wiedergeben wird, also die Vereinbarung sich nur in der blossen Wiederholung der gesetzliche geregelten Kündigungsfristen erschöpft. Dies ist bei Ihnen leider der Fall, so dass tatsächlich eine Kündigungsfrist von 12 Monaten durch Sie zu wahren ist.
Ich bedaure die für Sie negative Rechtslage.
Mit freundlichen Grüßen
Nicole Schwuchow
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
ich möchte meine Antwort dahingehend korrigieren, dass es sich vorliegend um einen sog. Alt-Mietvertrag handelt, sodass tatsächlich eine 12 monatige Kündigungsfrist gilt. Meine Berechnung liegt das neue Recht zu Grunde, welches jedoch erst bei Verträgen ab 2001 gilt.
Das Versehen bitte ich zu entschuldigen. Abschließend ist Ihnen mitzuteilen, dass Sie eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zu wahren haben.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
ich möchte meine Antwort dahingehend korrigieren, dass es sich vorliegend um einen sog. Alt-Mietvertrag handelt, sodass tatsächlich eine 12 monatige Kündigungsfrist gilt. Meine Berechnung liegt das neue Recht zu Grunde, welches jedoch erst bei Verträgen ab 2001 gilt.
Das Versehen bitte ich zu entschuldigen. Abschließend ist Ihnen mitzuteilen, dass Sie eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zu wahren haben.
Mit freundlichen Grüßen