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Eigenbedarfskuendigung - Mieter will nicht ausziehen

| 01.08.2011 00:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Anwaelte,

Wir haben ein Haus, das wir seit April 2010 (unbefristet) vermietet haben waehrend wir (auch unbefristet) im Ausland arbeiteten.
Nun muessen wir den Auslandsaufenthalt ungeplant und kurzfristig beenden. Ich arbeite seit Juli wieder hier (temporaer Zimmer angemietet), waehrend meine Frau und Tochter (2 Jahre) noch im Ausland bleiben bis Oktober oder spaetestens Dezember (wir sind soweit noch flexibel, muessen aber ca. 2 Monate vorher Bescheid wissen um den Umzug zu arrangieren).
Wir haben das Mietverhaeltnis Anfang Juli wegen Eigenbedarf zum 30. Sept. gekuendigt (Zustellung nachweisbar).
Der Mieter ist ein finanziell gut gestellter Herr, der das Haus die meiste Zeit alleine bewohnt. Er hat zwei Kinder (2 und 4 Jahre), die bei der Mutter wohnen und an Wochenenden bei ihm sind.
Er sagt es sei ihm unmoeglich in drei Monaten etwas anderes zu finden. Er glaubt die Kurzfristigkeit und Ungeplantheit unserer Rueckkehrentscheidung nicht und meint wir haetten ihm wegen evtl. Rueckkehrplaene nicht unbefristet vermieten duerfen (und dann waere er gar nicht eingezogen).
Er ging auf meinen Vorschlag einer zweimonatigen Verlaengerung nicht ein und verlangt bis Maerz naechsten Jahres in unserem Haus zu wohnen - wenn wir darauf nicht eingehen droht er mit gerichtlichen Schritten (er zitiert dazu LG Berlin, Az. 63 S 237/97 ).

Nun haben uns einige Bekannte (nicht Juristen) gesagt, dass sich ein Gerichtsverfahren sowieso mindestens bis Maerz hinziehen wuerde und zusaetzlich Zeit, Nerven und Geld kostet, so dass wir am besten auf die Forderung eingehen sollten.

Meine Frage an Sie:
- Wie lange dauert das tatsaechlich, wenn der Mieter alle Verzoegerungsmechanismen ausschoepft?
- Mit welchen Schritten (von unserer und seiner Seite), in welchen Zeitabstaenden, ist zu rechnen?
- Welche Kosten kaemen auf uns zu und was sind die Risiken fuer uns?

Ich bedanke mich im Voraus fuer Ihre Hilfe!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Sie haben das Mietverhältnis fristgerecht zum 30.9. gekündigt. Ich gehe mangels weiterer Angaben davon aus, dass die Kündigung formal ordnungsgemäß ist, Sie also insbesondere nach § 573 III BGB die Gründe in der Kündigung angegeben haben.
Da der Mieter sich weigert die Kündigung zu akzeptieren, wird er nicht zum 1.10. ausziehen.

Sie sollten sich angesichts Ihrer Schilderungen nicht unter Druck setzen lassen. Die zitierte Entscheidung betrifft nur den Fall, dass der Eigenbedarf beeits bei Abschluss des Mietvertrages vorliegt oder zumindest konkret absehbar ist. In solchen Fällen verstößt eine Kündigung gegen Treu und Glauben. Dies sind aber eng auszulegende Ausnahmefälle.
Sie sollten dem Mieter schriftlich eine kurze Frist setzen um sich abschließend dazu zu erklären, ob er die Kündigung akzeptiert. Diese Frist sollte nicht länger als 2 Wochen sein.

Danach könnten Sie Räumungsklage erheben, falls er sich weigert. Dies ist bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist möglich, weil Sie ein berechtigtes Interesse an der Klärung der Rechtmäßigkeit der Kündigung haben. Die Dauer eines Verfahrens ist immer vom konkreten Gericht und insbesondere davon abhängig, wie der Richter das Verfahren behandelt. Pauschale Aussagen sind daher schwierig, allerdings wird bei kurzfristiger Klageerhebung der Termin zur Verhandlung im Normalfall vor März 2012 liegen. 3-4 Monate muss man aber im Normalfall rechnen. Allerdings muss man auch den Druck durch die Klage und die Kostenfolge beachten, so dass man dadurch den Mieter evtl. doch zu einem vorzeitigen Auszug bewegen kann. Man sollte den Mieter auch auf mögliche Schadensersatzansprüche hinweisen, die bei Ihnen entstehen können, wie etwa zusätzliche Mietkosten für Ersatzwohnraum. Diese Ansprüche kann man ggf. mit einklagen.

Nach Zustellung der Klage hat der Beklagte 14 Tage Zeit um Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und danach 14 Tage zur Erwiderung auf die Klage. Diese Frist kann länger sein, bzw. vom Beklagten auf Antrag verlängert werden.
Es könnte sein, dass der Beklagte auf Zeit spielt und Fristen verlängern läßt. Es kommt hier auf das Gericht an, inwieweit dies zugelassen wird.

Die Kosten hängen von der Höhe der Monatsmiete ab, weil Streitwert der Räumungsklage der Jahreswert der Miete ist. Dies sind aber nicht die Kosten selbst, sondern nur der Streitwert, aus dem die Anwalts- und Gerichtskosten ermittelt werden. Als Beispiel: Bei einem Streitwert von 10.000 € wären die Anwaltskosten rund 1200 € netto und die Gerichtskosten 588 €.

Mit den Kosten müssten Sie als Kläger in Vorleistung gehen.

Garantieren, dass das Verfahren bei März 2012 beendet ist, kann Ihnen leider niemand, es ist aber möglich.





Rückfrage vom Fragesteller 01.08.2011 | 08:56

Vielen Dank für die schnelle und klare Beantwortung meiner Frage, was uns bei der Entscheidung über die nächsten Schritte sehr weiterhilft.
Bitte erlauben Sie mir noch die folgende Nachfrage:
Wer (Mieter oder Vermieter?) müsste im Streitfall nachweisen, dass (bzw. dass nicht) Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder konkret absehbar war?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.08.2011 | 11:55

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Derjenige, der aus einer Norm einen Anpruch herleitet trägt die Beweislast. Beim Räumungsanspruch wegen Eigenbedarfskündigung trägt der Vermieter die Beweislast für das Vorliegen von Gründen, die den Eigenbedarf ergeben (vgl. BGH Urteil vom 18.05.2005,VIII ZR 368/03 ). Sie müssen also den Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung nachweisen. Gelingt dies, müsste aber der Mieter nachweisen, dass der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag. Dies wäre eine für den Mieter günstige Tatsache und hierfür trägt er die Beweislast.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeits- und Familienrecht


Bewertung des Fragestellers 01.08.2011 | 11:58

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