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Eigenbedarfskündigung - Mieter will dagegen vorgehen.

| 08.08.2013 09:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem:
Meine Mutter und mein Stiefvater besitzen eine Eigentumswohnung, die derzeit vermietet ist. Die Wohnung sollte verkauft werden, da sie finanziell für die beiden gerade nicht haltbar ist. Der Makler war hierzu vor einigen Monaten in der Wohnung und das Exposé bereits im Internet und auch von Eigenbedarf ist seit längerem schon die Rede(die Mieter wissen also schon länger, dass soetwas kommen wird). Nun entschloss ich mich also fest, die Wohnung erst zu mieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen (dies ist sicher, nur noch nicht sicher wann).

Meine Mutter hat nun vorgestern den Mietern (die sich bislang immer sehr kooperativ zeigten was den Wohnungsverkauf betraf) die Kündigung zum 30.11.2013 übergeben und den Eigenbedarf weiter erklärt. Die Mieter meinten darauf, dass sie nicht ausziehen wollen und sie hätten auch gar keine Zeit für einen Umzug, da die Frau gerade einen neuen Job begann und der Mann noch zwei Jahre in Ausbildung sei und nun werden sie das ganze ihrem Anwalt übergeben.

Die viele Recherchen im Internet verwirren mich nur noch mehr. Können die Mieter einfach so dagegen vorgehen und wenn ja, wie stehen die Chancen, dass sie damit durchkommen? Wäre es für mich besser, wenn ich meine derzeitige Wohnung so schnell wie möglich kündige um nach Sozialklausel "schlechter" dazustehen? Mit welcher Verzögerung des ganzen ist zu rechnen?
Auch wenn es nicht die feine Art wäre: Würde eine Mieterhöhung die Kündigung aufheben?

Einsatz editiert am 08.08.2013 09:23:58

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ob die Mieter gegen die von Ihrer Mutter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung vorgehen können, hängt maßgeblich auch davon ab, welchen Inhalt in das Kündigungsschreiben aufgenommmen wurde. So muss unter Berufung auf den Egenbedarf zum Beispiel die eindeutige Nutzungsabsicht und der eindeutige Überlassungswille erkennbar werden, damit der Mieter dem Kü-Schreiben keine mehrdeutige Absicht entnehmen kann, was zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann.

Die Eigenbedarfskündigung darf z. B. auch nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, wenn die Kündigung vor Ablauf von 5 Jahren nach Vertragsschluss ausgesprochen wird. Für die Vorhersehbarkeit kommt es dabei nicht auf eine konkrete Lebensplanung oder sichere Prognose der Lebensentwicklung an; entscheidend ist allein die naheliegende Möglichkeit des Eintritts eines Eigenbedarfsfalles in absehbarer Zeit. Ob der Bedarf beim Vertragsschluss vorhanden oder vorhersehbar gewesen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse bei Abschluss des Mietvertrages (LG Lüneburg, 07.11.2012, 6 S 79/11).

Ob in Ihrem konkreten Fall die Kündigung von den Mietern angreifbar ist, kann daher nur unter Prüfung der von Ihrer Mutter ausgesprochenen Kündigung erfolgen und kann daher hier im Rahmen der Erstberatung nicht abschließend eingeschätzt werden. Sollte die Kündigung jedoch aus ggf. formalen oder materiellen Gründen unwirksam sein, kann eine neue ordnungsgemäße Kündigung erfolgen.
Diese wäre im Falle des Nichtauszuges der Mieter durch eine Klage durchzusetzen.

Ich gehe dabei davon aus, dass Ihrer Mutter keine anderen Wohnung zur Verfügung stehen, die sie den Mietern anbieten können, denn zwar kann ein Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH wegen Eigenbedarfs kündigen; die Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmissbräuchlich dar und ist unwirksam, wenn der Vermieter seine Pflicht verletzt, dem Mieter eine während der Kündigungsfrist frei gewordene (vergleichbare) Wohnung in seinem Anwesen anzubieten (Rn.9).

Allgemein gilt jedoch Folgendes:

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung FÜR SICH, die zu SEINEM HAUSHALT gehörenden Personen oder seine FAMILIENANGEHÖRIGEN benötigt. Da das Gesetz zwischen Familienangehörigen und Angehörige des Haushaltes unterscheidet, besteht Eigenbedarf daher auch, wenn Familienangehörige wie Sie als Sohn, der nicht im Haushalt der Eigentümer leben, die Räume als Wohnung überlassen werden sollen. So liegt es hier. Daher ist eine Eigenbedarfskündigung in Ihrem Fall möglich. Es muss nur dieser konkrete Kündigungsgrund in das Kü-Schreiben aufgenommen worden sein und die Gründe des berechtigten Interesses des Vermieters müssen dem Mieter in der Kündigung erläutert werden.
Im Übrigen stehen Eigenbedarfskündigung und Mieterhöhung rechtlich völlig selbstständig nebeneinander. Bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung geht ein Mieterhöhungsverlagen auf Grund der Überlegungsfrist von 3 Monaten ohnehin ins Leere. Eine Mieterhöhung hilft Ihnen hier nicht weiter. Sie sollten die Eigenbedarfskündigung auf ihre Wirksamkeit hin zur Sicherheit durch die Unterzeichnerin oder einen Kollegen vor Ort überprüfen lassen und diese dann ggf. auch durchsetzen oder durch eine wirksame Eigenbedarfskündigung ersetzen. Ein Mieter kann nicht einfach „Nein" sagen zu einer ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung.

Auch die von Ihnen angesprochene „Sozialklausel" hat einen anderen Hintergrund und betrifft nicht Sie selbst, sondern den Mieter, der die Eigenbedarfskündigung erhält: Geregelt ist dies in § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung –. Eine nicht zu rechtfertigende Härte liegt für Mieter vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte bedeuten würde, was jedoch bei den von Ihnen genannten Umständen (keine Zeit, neuer Job, Ausbildung) nicht der Fall ist.

Beachten Sie bitte abschließend: Das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs kann auch vertraglichen Beschränkungen unterliegen, weshalb Sie einen Blick in den Mietvertrag riskieren sollten.

Sie können für eine über die hiesige Erstberatung hinausgehende weitergehende Beratung der Unterzeichnerin gern eine Kopie des Kündigungsschreibens an die unten ausgewiesene E-Mail Adresse senden. Hieran wird ersichtlich sein, ob die Kündigungserklärung den Anforderungen entspricht..

Mit freundlichen Grüßen
Stein-Mayer
Rechtsanwältin


Rechtsanwaltskanzlei
Stein-Mayer
Breitenfelder Str. 68
04157 Leipzig

T: 0341 69701670
@: kanzlei.stein-mayer@web.de

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2013 | 15:45

Sehr geehrte Frau Stein-Mayer,

erst mal vielen Dank für Ihre Antwort!

In der Kündigung stand, dass diese fristgereicht zum 30.11.2013 gekündigt wird wegen Eigenbedarf, da die Tochter die Wohnung übernehmen möchte. Meine Mutter hatte gestern noch eine "Erklärung zur Kündigung" eingeworfen in der stand wieder, dass die Wohnung fristgereicht zum 30.11.2013 gekündigt wird wegen Eigenbedarfs da die Tochter die Wohnung erst nutzen und zu einem späteren, noch nicht festgelegten Zeitpunkt kaufen möchte.

Die Mieter sind im Dezember 2011 eingezogen. Absehbar war es nicht, da ich den Arbeitsplatz vor kurzem gewechselt habe und somit die Wohnung für mich am Tag 10km Ersparnis bedeutet.

Meine Mutter hat keine andere Wohnung zur Verfüfung, die den Mietern anzubieten wäre.

Angenommen die Mieter hätten somit nichts in der Hand um dagegen vorzugehen und sie dennoch dagegen vorgehen wollen, wie geht es dann weiter? Sei es jetzt der Fall, dass die Mieter einfach nicht ausziehen hilft wie ich verstehe nur eine Klage. Wie lange wird sich dann mein voraussichtlicher Einzug in die Wohnung etwa verzögern?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2013 | 16:20

Eine "erklärung zur Kündigung" nachwerfen ist nicht ausrechend. Die Kündigugn selbst muss eindeutig und vollständig den Eigenbedarf erklären und begründen. Nach Ihren Angaben wurden ggf. zwei Gründe (Miete Tochter und ggf. Kauf) aufgenommen, was m. E. problematisch werden könnte; hier wird es auf den konkreten Wortlauf der Kündigung ankommen, der zu prüfen wäre.
Obgleich Zusatzfragen im Rahmen der Nachfrageoption nicht zulässig sind, bedenken Sie jedoch, dass, sollte die Kündigung gleichwohl wirksam sein, die Verzögerung eines Einzugs bei Weigerung der Mieter wegen einer notwendigen Klage einige Monate in Anspruch nehmen kann, wobei sich die Mieter auf der aber ggf. schadensersatzpflichtig machen könnten.

Bewertung des Fragestellers 08.08.2013 | 16:52

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