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Eigenbedarfskündigung: Kündigungsfrist verkürzen?

05.05.2012 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jana Michel


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind eine Familie mit zwei Kindern (7 und 9 Jahren). Wir leben in einem 2001 gekauften Zweifamilienhaus. Im Erdgeschoss leben wir, im OG wohnen zwei Personen (Hauptmieter Mieterin) seit dem Jahr 1991. Der damalige Einheitsmietvertrag wurde lt. Gesetz übernommen.
Die Kinder teilen sich seit 7 Jahren ein Zimmer (12m²). Es besteht keine Möglichkeit im EG einen weiteren Raum als Kinderzimmer zu nutzen, weil kein weiterer abgeschlossener Raum zur Verfügung steht. Wir wollen den Kindern nun jeweils ein eigenes Zimmer geben, damit die ewigen Streitereien aufhören und das ältere Kind in der 4. Klasse seine Hausaufgaben in Ruhe machen kann. Jeder braucht nun seinen eigenen Bereich. Dafür brauchen wir die Wohnung im 1. OG.
Wir wollen nun kündigen und wir haben festgestellt, dass die Kündigungsfrist 12 Monate bei BEGRÜNDETEM Eigenbedarf ist. Wir haben nun die Entscheidung getroffen, entweder die obere Wohnung für die Kinder zu nutzen oder das Haus ganz abzureißen und neu wiederaufzubauen, da in den letzten Jahren im feuchten Keller Schimmel aufgetreten ist. Diese Feuchtigkeit bekommen wir nicht in den Griff. Eine Sanierung wäre teuerer wie ein Neubau.
Ist es möglich in einem Zweifamilienhaus die Kündigungsfrist zu verkürzen (z.B. auf 10 Monate ) oder ist diese Frist zwingend?
Das Verhältnis ist ausgesprochen gut zwischen uns und der Mieterin (mit Lebenspartner). Die Mieterin weiß unserer Absichten, das Haus evtl. abzureißen und neu zu errichten. Wie müßte eine korrekte Kündigung aussehen (welche Punkte muss diese enthalten), da die Mieterin wegen allem sofort anwaltlichen Beistand nimmt und bereits angedrocht hat, die gesamte Kündigungszeit bis zum letzten Tag ohne Wenn und Aber auszunutzen.
Danke für die umfassende Auskunft.

Sehr geehrte Ratsuchenderin,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Anfrage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes.

Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, für welche die regulären Fristen des §573 c BGB geltend. D.h. in Ihrem Fall und bei einer Mietdauer von 21 Jahren ergeben sich 9 Monate Kündigungsfrist. Auch die früheren Sonderregelungen zur Kündigung von Wohnungen im Gebiet der ehemaligen DDR sind zwischenzeitlich außer Kraft.

Daneben sprechen Sie die Kündigung wegen der wirtschaftlichen Verwertung an, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Grundsätzlich ist die Kündigung wegen dem geplanten Abriss und Neubau des Hauses zulässig (BGH WM 2011,171; ZMR 2004, 428). Auch hier ergibt sich die neunmonatige Kündigungsfrist.

Da Sie nach dem geschilderten Sachverhalt in einem Zwei-Parteien-Haus wohnen, kommt für Sie auch eine erleichterte Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB in Betracht (§ 573a [1] Erleichterte Kündigung des Vermieters: (1) 1 Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2 Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.)

In diesem Fall ergäbe sich die von Ihnen errechnete Kündigungsfrist von einem Jahr. Sie müssen bei dieser Kündigung darauf hinweisen, dass Sie wegen Abs. 1 kündigen.

Die drei verschiedenen Kündigungsgründe führen zu zwei verschiedenen Kündigungsfristen. Sie sollten daher wegen Eigenbedarf/Abriss und geplantem Neubau (9 Monate Kündigungsfrist) und hilfsweise ordentlich nach § 573 a BGB (12 Monate Kündigungsfrist) kündigen.

Bitte beachten Sie, dass eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein kann, wenn sie einen überhöhten (überzogenen) Bedarf geltend macht. Dies könnte bei der Kündigung einer gesamten Wohnung zur Gewinnung eines einzigen Kinderzimmers eventuell eingewandt werden. Es muss daher im Einzelfall geprüft werden.

Da Eigenbedarfs- und Abrisskündigungen "nicht ohne sind", sollten Sie damit einen Anwalt beauftragen. Gern stehe ich Ihnen für eine entsprechende Beauftragung zur Verfügung.

Die Eigenbedarfskündigung muss zunächst ganz konkret Ihre aktuelle Wohnsituation enthalten und angeben, für wen der Bedarf als Wohnraum geltend gemacht wird. Sie müssen für den Bedarf vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben. (Der Wunsch des Vermieters, seinen beiden bisher in einem Zimmer untergebrachten Kindern je eigene Zimmer zur Verfügung zu stellen (LG Hamburg WM 1991, 38 = NJW-RR 1991, 1355) begründet ein vernünftiges und nachvollziehbares Interesse.)

Daneben müssen Sie dem Mieter eine (leere) Alternativwohnung anbieten, wenn Sie eine solche haben und ansonsten darauf hinweisen, dass es eine solche nicht gibt. Gibt es eine, müssen Sie auch kurz erläutern, warum Sie diese nicht für den Eigenbedarf nutzen können.

Für die Abrisskündigung müssen Sie die geplante Verwertung, deren Angemessenheit und die aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses resultierenden erheblichen Nachteile darlegen.

Bitte beachten Sie, dass Sie den Mieter in der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht aus § 574 BGB hinweisen müssen.

Selbstverständlich steht es Ihnen zudem frei, sich mit dem Mieter über eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen. Eine entsprechende Vereinbarung kann dabei auch eine kürzere Frist als die 9 Monate beinhalten.

Damit das für den Mieter ebenfalls akzeptabel wird, haben sich in der Praxis Aufhebungszahlungen bewährt. D.h. Sie schließen eine Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis zum .. endet und Sie zahlen dem Mieter im Gegenzug bei Schlüsselübergabe eine Summe x. Für jeden Monat, den der Mieter früher auszieht, wird diese Summe um x Euro erhöht. Erfahrungsegmäß sind Mieter dann sehr schnell und motiviert bei der Wohnungssuche und Sie sparen sich langwierige Streitigkeiten.

Manchmal hilft es bereits dem Mieter zuzusagen, ab dem Zeitpunkt des Auszuges unabhängig von der noch verbleibenden Mietzeit, keine Mietzahlungen mehr geltend zu machen.

Gerade wenn Sie sich wie hier mit der Mieterin verstehen, sollten Sie eine Einigung in Betracht ziehen.

Für Rückfragen stehe ich über die kostenlose Nachfragefunktion zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Michel, Rechtsanwältin

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