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Eigenbedarfskündigung Hauskauf


| 13.12.2016 21:08 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich beabsichtigen, ein vermietetes Einfamilienhaus zu erwerben.
Die Mieter sind eine 4-köpfige Familie und bewohnen die Immobilie seit 5 Jahren.
Wir wohnen aktuell mit unseren 2 Kindern in einer 4-Zimmer-Eigentumswohnung, die allerdings wesentlich kleiner ist, als das Haus, das wir kaufen wollen.
Unsere jetzige Wohung hat "nur" eine Garage und befindet sich im 1.Stock ohne Gartenmitbenutzungsrecht.
Das Haus hingegen hat eine Doppelgarage und einen umzäunten Garten, was für unsere Lebensumstände eben ideal wäre, da wir 2 Autos besitzen und unsere Kinder gerne im eigenen Garten spielen lassen würden.
Außerdem hat mein Mann eine kranke Mutter(Vergesslichkeit nach Schlaganfall, Diabetes, Gehbehinderung), die über lang oder kurz zu uns ins Haus mit einziehen müsste, um ihre Pflege gewährleisten zu können.
Aktuell kann sie sich zwar noch selbst versorgen, aber wer weiß, wie lange noch.
Die momentane Miete beläuft sich auf 9000€ jährlich, was im Vergleich eher gering ist für gleichwertige Wohnungen/Häuser.

Nun meine Fragen:

1. Inwiefern ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich, wenn wir das Haus ja mit der Absicht kaufen, um es selbst zu bewohnen?
2. Reichen die o.g. Gründe aus, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen?
3. Da die Familie selber 2 Kinder haben (Alter unbekannt), würde ein Härtefall vorliegen, wenn die Kinder durch einen Umzug in der selben Stadt einen längeren Schulweg/Kindergartenweg hätten?
4. Muss der Familie ein Ersatzwohnraum angeboten werden, bzw wie groß muss der Wohnraum sein und welche Eigenschaften müssen zum bisherigen Mietobjekt erfüllt werden (also muss der Wohnraum auch ne Doppelgarage und einen Garten haben)?

Bezüglich der Fristen habe ich mich bereits erkundigt und gehe davon aus, dass wir die Kündigung nach Eintragung im Grundbuch aussprechen und die Mieter aufgrund der Mietdauer eine 6-monatige Kündigungsfrist haben

Vielen Dank schonmal im Voraus!

Mfg Shadow
.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.Eine Eigenbedarfskündigung ist in ihrem Fall möglich und nach dem geschilderten Sachverhalt auch erfolgreich durchsetzbar.

2.Nach § 573 a BGb können sie wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie die Wohnung selbst für sich oder ihre Familie benötigen. Warum sie die Wohnung beziehen wollen ist irrelevant, bei ihnen spricht insbesondere für die Eigennutzung, dass es nicht besonders wirtschaftlich wäre ein Haus zu besitzen und selbst Miete zu bezahlen.

Warum sie die Wohnung selbst bewohnen wollen, spielt kaum eine Rolle. Ansonsten reicht ein Erwerb in der Absicht das Haus selbst zu bewohnen aus, auch die anderen Argumente können mit angeführt werden. Wichtig ist nur, dass sie selbst dort wirklich einziehen und zu diesem Zeitpunkt keine vergleichbare Wohnung in diesem Ort haben.

Sie müssen also darauf achten, die von ihnen angemietete Wohnung in etwa ( natürlich kann eine Umzugsfrist geplante werden) zum gleichen Zeitpunkt zu kündigen, wie sie den jetzigen Mietern kündigen.

3. Allein längere Wege genügen nicht für einen Härtefall, dieser kommt nur bei schwerer Krankheit, hohem Alter mit Lebensabend in einer Wohnung die man schon Jahrzehnte innehat bei gleichzeitig zu erwartender Unmöglichkeit einer Umgewöhnung oder drohender Obdachlosigkeit in Frage.

4. Der Familie muss keine Ersatzwohnung angeboten werden, sie ist hier selbst in der Pflicht sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Wohnung zu suchen. Dabei muss die neue Wohnung keine besonderen Anforderungen erfüllen, sie muss also weder genauso groß, noch Grünfläche oder Stellplätze aufweisen. Um den Einwand zu vermeiden, dass eine Wohnung binnen angemessener Frist für 4 Leute nicht gefunden werden kann, ist es möglich und sinnvoll, die Mieter z.B. auf Annoncen und AUshänge hinzuweisen und diese für ein eventuelles Klageverfahren auf Räumung der Wohnung aufzubewahren um zu belegen, dass genügend Wohnraum im Ort zur Verfügung steht. verpflichtend ist dies keineswegs. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss die Wohnung geräumt werden, wenn die Kündigung- wie in ihrem Fall- zulässig (begründed und fristgerecht) ist. Hierauf kann geklagt werden, so dass zwangsgeräumt wird.

5. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573 c Abs. 1 BGB. Sie beträgt bei einem Mietverhältnis das mindestens 5 Jahre aber weniger als 8 Jahre besteht und beträgt etwa 6 Monate ( sie ist bis zum 3 . Werktag eines Monats zum Ablauf des 5. darauffolgenden Monats möglich.) Erst mit Eintragung in das Grundbuch sind sie Eigentümer und treten in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters ein. Erst ab diesem Zeitpunkt ist eine Kündigung für sie möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2016 | 22:00

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für Ihre ausführliche und schnelle Antwort.

Wir bewohnen momentan unsere eigene Eigentumswohnung (bereits in der Fragestellung erwähnt) , diese ist aber rund 90qm kleiner als das Haus.
Da es finanziell und vor allem organisatorisch nicht anders machbar ist, müssten wir erst die Mieter ausziehen lassen und erst dann unsere jetzige Wohnung verkaufen, um ins Haus einzuziehen.
Das heißt, bezüglich auf Ihre Antwort "zu diesem Zeitpunkt keine vergleichbare Wohnung in diesem Ort haben", wäre das ein Problem.

Wie verhält sich in diesem Fall die Rechtslage?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2016 | 06:51

Lieber Fragesteller, gern beantworte ich ihre Nachfrage.

Zunächst muss ich mich entschuldigen, dass mit der Eigentumswohnung hatte ich überlesen und daher nicht berücksichtigt.

In diesem Fall ändert sich dennoch kaum etwas, denn sie beabsichtigen ja, die andere Wohnung aufzugeben und tatsächlich das Haus zu nutzen.

Dies muss im Kündigungsschreiben aber dann doch recht detailliert und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden, also sollte z.B. der geplante Ablauf von Umzug und Verkauf dargelegt werden.

Grundsätzlich erkennt der BGH auch eine Zweitwohnung für den eigenbedarf an, wenn nachvollziehbar ist, warum und dass man dort selbst einziehen möchte. Mit dem Warum ist eher der planerische Ablauf ( Umzug- Aufgabe der Eigentumswohnung zum....) gemeint, als eine Begründung mit Stellplatzen. Dennoch macht es bei der Zweitwohnung Sinn hier tatsächlich die fehlende Garage und Grünanlage mit zu benennen als Grund für den Umzug.

Sie müssen in dem Kündigungsschreiben alle Gründe darlegen (und ihre sind nach wie vor ausreichend) die sie zum Umzug bewegen und den Ablauf beschreiben. Hierbei geht es nicht darum festzustellen, ob ein Umzug berechtigt oder aus vernünftigen Gründen erfolgt, sondern es geht darum für Mieter und eventuell das Gericht glaubhaft darzulegen, dass man tatsächlich in das Haus zieht und die andere Wohnung aufgeben möchte.

Nummer 1, 3,4,5 der Antwort bleiben also gleich, lediglich bei Nummer 2 ist die Begründung etwas detaillierter zu beschreiben und der Ablauf, wie sie sich ihn vorstellen, mit aufzunehmen.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 16.12.2016 | 07:14


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FRAGESTELLER 16.12.2016 5/5.0
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