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Eigenbedarfskündigung: Chancen auf Erfolg?

| 03.09.2015 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Liebe Anwältin, lieber Anwalt,
unsere Frage zielt darauf, wie hoch Sie unsere Chance auf Eigenbedarf einschätzen, und ob es uns trotz tatsächlichem Eigenbedarf passieren kann, dass die Mieter nie ausziehen, bzw. was Sie uns raten, damit die Mieter aus- und wir einziehen können.

Zur Zeit bewohnen mein Mann (57 J.) und ich (51 J.) mit unserer 10jährigen Tochter ein ca. 120qm großes Eigenheim mit WZ, Büro, 3 Schlafzimmern (sprich jeder von uns bewohnt ein Schlafzimmer, da mein Mann "Schnarcher" ist; das Zimmer unserer Tochter ist 11,22 qm groß – die anderen Schlafzimmer haben eine ungefähr gleiche Größe). Das Haus ist Baujahr 1935 mit einem Energiewert von 330kWh und steht in einem 800-Seelen-Dorf. Der Zuschnitt genügt nicht mehr unseren Anforderungen, besonders die Tochter möchte gerne ein größeres Zimmer, das Büro wird zu einem Teil als Kellerersatz genutzt, da der Keller feucht ist. Daneben nutzt es mein Mann (wg. der Notwendigkeit, als Selbständiger auch mal abends oder am Wochenende arbeiten zu müssen). Außerdem würden wir gerne in die Kernstadt ziehen, weg von den dörflichen Strukturen, da unsere Tochter in spätestens 2 Jahren dort auch zur Schule gehen wird. So ersparen wir ihr die z.T. langen Warte- und Fahrzeiten.

Würden wir unser Haus weiter bewohnen wollen, müssten wir vor allem energetisch etwas tun, aber auch renovieren und investieren, allerdings wäre es dennoch als Altersruhesitz nicht geeignet, da sehr viele Treppen vorhanden sind (4 Treppen mit Stufenzahlen von 2 bis 7, um überhaupt in die den Wohnbereich zu gelangen - eine komplette Geschosstreppe zusätzlich, um zu Bad oder Schlafzimmern zu gelangen).
Außerdem haben wir seit Kauf des Hauses vor 13 Jahren einen Nachbarschaftsstreit von der Vorbesitzerin "übernommen" und seit Freunde dieser Nachbarn an unsere Nordgrenze gezogen sind, einen weiteren Streit, der uns mürbe gemacht hat. Ich habe schwere Depressionen mit manchmal suizidalen Gedanken und brauche dringend eine räumliche Veränderungen. Mittlerweile leidet auch die Partnerschaft unter der belastenden Situation.

Jetzt steht ein Zweifamilienhaus in der Kernstadt (also nicht wie bisher Ortsteil) zum Verkauf mit ca. 260 qm, Bj. 1982, Energiewert 160kWh. Die Mieter der oberen Wohnung mit ca. 92 qm haben gekündigt und ziehen zum 1.10.15 aus. Die andere Wohnung ca. 140 qm (4 Zi, Kü, Bad, Balkon) ist seit 10 Jahren an ein Ehepaar (Alter ca. 50 Jahre) vermietet (dazu noch zwei Kellerräume, Doppelgarage, der komplette Garten) für 600 Euro monatlich kalt – war ein Entgegenkommen des bisherigen Besitzers, da sich die Mieter um Rasenmähen (ca. 600 qm) und Kehrdienst kümmern.
Sie haben sich im Gespräch mit uns sehr klar gegen einen Mietaufhebungsvertrag ausgesprochen, meinten wir könnten ja die obere Wohnung beziehen, sie hätten gerade renoviert. Mein Gefühl sagte mir, die lassen es darauf ankommen bzw. sich sicherlich was einfallen, um in der Wohnung bleiben zu können, sei es eine Krankheit oder auch nur, dass sie nichts Vergleichbares finden, was tatsächlich schwierig wird, da es in der Kernstadt solch eine Wohnung mit Garten zu diesem Preis nicht geben wird.
Unsere Angst ist jetzt, dass wir das Haus kaufen und unseren tatsächlichen Eigenbedarf nicht durchgesetzt bekommen.

Geplant ist folgendes:
Wir würden, sobald wir im Grundbuch eingetragen sind, wegen Eigenbedarf kündigen (9 monat. Kündigungsfrist),
das Original würden wir per Einschreiben zustellen lassen,
mein Mann und ich würden unterschreiben und wir würden das Widerspruchsrecht erwähnen,
wir würden angeben, dass wir zu dritt dort als Familie unter einem Dach wohnen möchten,
und folgende Gründe würden wir angeben, weshalb wir das Haus benötigen:

1a. Zuschnitt unseres bisherigen Hauses genügt nicht mehr den Anforderungen,
1b. Tochter (10 Jahre) bewohnt momentan 11,22 qm und benötigt ein größeres Zimmer,
2. wir müssten in unser altes Haus investieren, renovieren, energetisch etwas tun (Energiewert=330 kWh) – lohnt sich jedoch nicht
3. nicht als Altersruhesitz geeignet, da sehr viele Treppen vorhanden,
4. hinzu kommt Nachbarschaftsstreit, starke psych. Belastung (suizidale Gedanken), schnellstmögl. Änderung
5. Krankheit: Ich leide unter schweren Depressionen (bin deshalb mit 51 Jahren im Ruhestand), die mittlerweile auch auf die Partnerschaft Auswirkungen hat, weshalb wir aus der Enge des Hauses und des Dorfes/der Nachbarschaft raus müssen.

Angedacht ist, dass mein Mann ab 1.10.15 die obere Wohnung bezieht (2Zi, WZ, Kü, Bad), sprich für ihn ein Schlafzimmer und für unsere Tochter ein Zimmer, wenn sie bei ihm sein möchte (Macht das Sinn oder legen wir uns damit ein Ei?) (Wir wollen nicht, dass die Mieter das DG beziehen bzw. wir benötigen das komplette Haus). Das Wohnzimmer würde für den Übergang eine Büroecke erhalten.

Geplant ist weiterhin, dass ich dann mit unserer Tochter, wenn die Mieter raus sind, die Hauptwohnung beziehe. So könnten wir unter einem Dach als Familie leben mit der nötigen Distanz. (Oder wird dann gesagt, dass die 140 qm zu groß für 2 Personen sind, obwohl im Moment ja auch nur 2 dort wohnen?)

6. das neue Haus wäre als Altersruhesitz geeignet (nur eine Treppe mit 3 Stufen, die als Rampe umbaubar wäre, um in die dann ebenerdige Hauptwohnung zu gelangen)
7. weil wir vor Ort die Immobilie pflegen und verwalten möchten, "Herr der eigenen vier Wände"
8. weil wir in der Kernstadt wohnen wollen mit entspr. Angebot und Infrastruktur, fußläufige Erreichbarkeit, städt. Strukturen statt dörfl.
9. Tochter wird in spätestens 2 Jahren dort zur Schule gehen. Wir ersparen ihr Fahrt- und Wartezeiten
10. bietet die Option meine Eltern (geb. 1938/39) im Falle der Pflegebedürftigkeit ggf. aufzunehmen
11. Außerdem tragen wir uns mit dem Gedanken ein Pflegekind aufzunehmen, wozu wir mehr Wohnraum als bisher benötigen (wir sind im Gespräch mit anderen Pflegefamilien und machen demnächst ein Vorbereitungsseminar).

Haustausch kommt nicht in Frage, da die Mieter ausschließlich in der Kernstadt wohnen möchten.
Außerdem müssen wir unser Haus wegen der Finanzierung verkaufen.

Kann es uns passieren, dass die Mieter trotz unseres Eigenbedarfs nie ausziehen?
Wie lange kann das dauern bis zum Auszug?
Wie sehen Sie die Chancen, dass unser Eigenbedarf anerkannt wird?
Wie sehen Sie die Chancen der Mieter?
Was raten Sie uns?
Wie sollen wir vorgehen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gerade unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschluss vom 23.04.2014, Az. 1 BvR 2851/13) erscheint Ihr Eigenbedarf begründet und anerkennungswürdig, schließlich benötigen Sie als Vermieter die Räume für sich und ihre Tochter bzw. ein mögliches Pflegekind. Ein übermäßiger Eigenbedarf ist nicht erkennbar.

Da die Mieter einem grundsätzlich vorzugswürdigen Aufhebungsvertrag offenbar nicht zugänglich sind, muss die Eigenbedarfskündigung unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 S. 2 BGB erhoben und rechtzeitig zugestellt werden – besser per Boten, der das Schreiben zuvor gelesen hat als durch Einschreiben, da letzteres im Falle des Bestreitens des Zugangs keinen Nachweis für den Inhalt des Schreibens darstellt; im Prozess könnte der Bote dann Zeuge sein.

Wenn die Mieter die Wohnung nicht fristgerecht räumen, müsste Räumungsklage erhoben werden, in deren Folge ein Titel ergeht, mit dem Sie den Gerichtsvollzieher beauftragen können. Dann stehen den Mietern noch Wege des Räumungsschutzes über §§ 721, 765a ZPO offen – wie lange sich diese theoretischen Rechtsstreitigkeiten hinziehen, kann seriöserweise nicht abschließend beurteilt werden, für immer werden die Mieter aber nicht bleiben dürfen.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, damit dieser eine rechtssichere Eigenbedarfskündigung verfasst und Sie ggf. auch im Räumungsrechtsstreit vertritt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2015 | 22:06

Sehr geehrter Herr RA Böhler,

vielen Dank für Ihre Antwort, die uns etwas Hoffnung gegeben hat, dass noch alles gut werden könnte.
Auf zwei unserer Fragen, sind Sie nicht konkret eingegangen, weshalb wir uns erlauben, diese nochmals zu stellen:
Was passiert, wenn die jetzigen Mieter nichts Vergleichbares (zu diesem Preis) finden oder zum "Härtefall" (wg. Krankheit) werden?
Ist es problematisch, dass mein Mann die obere Wohnung schon bald beziehen würde, ja also schon "Herr der eigenen vier Wände" wäre, während die Mieter noch in der Hauptwohnung wohnen würden, oder sollen wir warten, bis die Mieter ausgezogen sind?
Wäre es problematisch, wenn es mit dem Pflegkind nicht klappt (das können wir zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehen)? Wäre es besser es als Grund vielleicht gar nicht erst aufzuführen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.09.2015 | 16:21

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wenn der Widerspruch gem. Par. 574 BGB wider Erwarten zum Erfolg führen würde, wäre das Mietverhältnis gleichwohl gekündigt. Kein Grund für den Widerspruch ist aber, dass keine Wohnung zum gleichen Preis verfügbar ist, da die Mieter die aktuellen Marktmieten vor Ort hinnehmen müssen umd bezüglich der Miethöhe keinen Schutz genießen. Für einen erfolgreichen Widerspruch darf es trotz intensiver Suche unter Zuhilfenahme von Maklern gar keine Wohnung geben - da dies nur äußerst selten der Fall ist, scheitern derartige Widersprüche in aller Regel.

Ob der Vorwand einer Erkrankung zu Räumungsschutz führt, hängt vom Krankheitsbild und ebenfalls von nachweislichem Bemühen um geeigneten Ersatzwohnraum ab. Hier ist meist nicht mehr als ein Aufschub erreichbar. Andedy mag es etwa sein, wenn zB eine Krebserkrankung im fortgeschrittenen Stadium besteht und alsbald mit dem Tod zu rechnen ist; dann dürfte ein Umzug unzumutbar sein. Anschließend müsste der überlebende Partner jedoch räumen.

Ihr Mann kann nach Ausspruch der Kündigung unbeschadet einen Teil des Hauses beziehen.

Das Argument Pflegekind sollte nur verwendet werden, wenn nachweisbar eine entsprechende Anfrage beim Jugendamt getätigt worden ist.

Bewertung des Fragestellers 06.09.2015 | 20:27

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FRAGESTELLER 06.09.2015 5/5,0
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