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Eigenbedarfskündigung - Ablöse für die Küche?

10.03.2010 10:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo....
Ich habe im August 2007 eine Wohnung in Köln gemietet, 2 Zimmer, mit einem unbefristeten Mietvertrag.
Das Haus hat drei Wohnungen, unten wohnt die Mutter (82) des Vermieters.
Die mittlere Wohnung ist zuletzt im Herbst 2009 neu vermietet worden, die Mieterin ist dann aber bald zu ihrem Freund gezogen und hat den Vertrag wieder gekündigt. Die Wohnung steht jetzt also leer.

Ich wohne in der oberen Wohnung unterm Dach.

Vergangenen Sonntag war der Vermieter da, zu dem ich eigentlich ein gutes Verhältnis habe. Ich habe die Miete immer pünktlich gezahlt, auf seinen Wunsch sogar so, dass sie immer am 30. des Vormonats auf seinem Konto war.
Der Vermieter teilte mir mit, dass er einen Käufer für sein Reihenhaus (ca. 8 km entfernt ) habe, das er zum 1. Juli räumen wolle. Dann will er mit seiner Familie (ein Kind) in die leerstehende Wohnung und meine Wohnung einziehen, auch um sich besser um seine Mutter kümmern zu können.
Eine Kündigung habe ich noch nicht, er hat mich nur erstmal vorab informiert.
Ich müsste aber die Küche, die ich vom Vormieter gekauft habe "natürlich ausbauen", weil er in meiner Wohnung sein Arbeitszimmer einrichten will und keine Küche braucht. Ein finanzielles Entgegenkommen lehnte er ab.

Wie ist meine rechtliche Lage? Ich würde sicher eine andere Wohnung finden, aber bleibe ich dann auf den Kosten für Renovierung, Umzug, die Küche (plus weitere Einbauten, die ich von der Vormieterin gekauft habe), eventuell einen Makler sitzen?

Seine Mutter ist noch recht fit, im Winter aber auf der Straße, als sie mit ihrer Schwiegertochter unterwegs war, gestürzt und hat sich die Hand gebrochen. Da war sie ein paar Tage im Krankenhaus, ist aber wieder hergestellt. Sie ist aber bei weitem kein Pflegefall.
Außerdem war sie vor zweieinhalb Jahren auch schon 80 und schon damals war sicher abzusehen, dass sie nicht ewig gesund und munter bleiben wird.
Kann er trotzdem auf Eigenbedarf klagen und mich auf allen Kosten sitzen lassen?

Danke, Grüße aus Köln
Alarich



Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zunächst ist hinsichtlich des Eigenbedarfs festzuhalten, dass ein solcher grundsätzlich dann gegeben und eine hierauf beruhende Kündigung möglich ist, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Der Eigenbedarf wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass andere Wohnungen des Vermieters frei sind, soweit dafür ein vernünftiger Grund vorliegt.

Aber ausweislich des Gesetzeswortlautes muss er die Räume als Wohnung benötigen und nutzen wollen, so dass die gewerbliche Nutzung grundsätzlich nicht möglich ist!

Da Sie insoweit angeben, dass er die Wohnung als Arbeitszimmer nutzen will, wäre hier zu klären, ob dies einer Eigenbedarfskündigung nicht widerspricht! Insoweit müsste man natürlich in Erfahrung bringen, ob hier tatsächlich von einer gewerblcihen Nutzung gesprochen werden kann oder der Vermieter lediglich ein Zimmer für sich beansprucht, dass er zu privaten Arbeitszwecken im nicht gewerblichen Sinne nutzen möchte

Allerdings muss der Vermieter Ihnen den Wohnzweck beweisen!

Hinsichtlich Ihrer zweiten Fragestellung kommt es wiederum stark auf die vertragliche Ausgestaltung des Mietvertrages an.

Ohne Einblick in den Mietvertrag zu nehmen, kann ich Ihnen aber dennoch mitteilen, dass Sie vom Vermieter grundsätzlich nur dann eine Ablöse für die Küche verlangenkönnen, wenn Sie dies mit ihm vertraglich vereinbart haben. Andernfalls ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, Einbauten, zu denen auch Einbauküchen gehören, abzulösen. Sie haben leider nur das Recht, die Küche mitzunehmen. Der Vermieter kann von Ihnen sogar die Entfernung der Küche verlangen, wenn er sie selbst nicht ablösen möchte.

Hinsichtlich der Renovierung kommt es neben den mietvertraglichen Abreden vor allem auf den Zustand der Wohnung an. Sollten im Mietvertrag Rennovierungsklauseln vereinbart worden sein, könnten diese anhand zahlreicher höchstrichterlicher Rechtsprechung einer genaueren Prüfung unterzogen werden. Die Rechtsprechung hierzu ist sehr mieterfreundlich.

Sie sollten also einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen und nachsehen, ob solche Klauseln und vor allem mit welchen etwaigen Fristen vereinbart worden sind.

Letztlich ändert aber die Tatsache der Eigenbedarfskündigung, als ordentliche Form der Kündigung, Ncihts an den Mieterpflichten. Insoweit sind Sie bzgl. der Übrgabepflichten gleich einem Mieter zu behandeln, der selbst kündigen würde.

Ich hoffe Ihnen somit einen ersten Einblick zu den Rechtsgrundlagen Ihrer Frage gegeben zu haben und stehe gerne für weitere (kostenlose) rückfragen zur Verfügung.

Ich verbleibe mit herzlichen Grüßen aus München,

Ihr

Alexander Stephens

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2010 | 11:29

Hallo Herr Stephens,

meine Frage geht einzig und alleine in die Richtung:
hätte er das nicht alles vorher wissen können und dann nur einen befristeten Mietvertrag abschließen dürfen? So hat er mich ja in die Falle laufen lassen. Wirklich neu ist die Situation ja nicht, war also vorhersehbar.
Ich habe gelesen, dass Gericht in solchen Fällen von einer verlängerten Kündigungsfrist (bis zu fünf Jahre) ausgehen. Nächstes Jahr will ich Köln ohnehin wieder verlassen...

Er ist Lehrer und von einer gewerblichen Nutzung kann also beim Arbeitszimmer auch nicht die Rede sein..

Renovierungsklauseln etc spielen hier keine Rolle, ist ein relativ neuer Standardmietvertrag.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2010 | 11:56

Liebe Ratsuchender,

selbstverständlich gibt es die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen, wenn der Vermieter das alles bereits vor Vertragsschluss gewusst hätte und womöglich gäbe es auch im Rahmen unzulässiger Rechtsausübung die Möglichkeit den Mietvertrag entsprechend zu verlängern.

Das Problem ist nur, dass Sie das beweisen müssten: Sprich Sie müssten darlegen und ggf. beweisen, dass der Vermieter die Gründe für eine zeitnahe Eigenbedarfskündigung bereits wusste und Sie quasi ins offene Messer hat laufen lassen.

Ein Indiz hierfür ist natürlich der erst relativ junge Mietvertrag und die Tatsache dass es nicht außer der Lebenserfahrung liegt eine betagte ältere Mutter einmal mehr Aufmerksamkeit zukommen lassen zu müssen. Allerdings könnte ich mir vorstellen, dass Ihr Vermieter recht schnell den Sturz seiner Mutter als ausschlaggebenden Grund für seine neue Einsicht jetzt plötzlich in ihre Wohnung einziehen zu wollen, anführen wird.

Da Sie aber zu Recht anführen dass der Sturz nicht erheblich war, könnte dies natürlich für Sie sprechen.

Insoweit hätten Sie grundsätzlich die Möglichkeit einen Anspruch aus Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend zu machen und insoweit entweder schadensersatz bei einem Auszug oder eben die Fortführung des Mietvertrages zu verlangen, müssen sich aber im Klaren sein, dass Sie aufgrund der Beweislast hierfür, gewisse Unwägbarkeiten im Falle eines etwaigen Gerichtsprozesses auf ihrer Seite hätten.

Einem Urteil des Landgerichts Heidelberg entsprechend, begründet der Abschluß eines unbefristeten Mietvertrags für den Mieter einen Vertrauenstatbestand dahin, daß nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Eigenbedarfsfall absehbar ist. Tritt dieser vorhersehbare Eigenbedarfsfall alsbald ein, dann begründet er keine Eigenbedarfskündigung.

Da es hier um eine 20 Jährige Tochter ging, die alsbald studieren wollte, wäre der Fall auf Ihren Sachverhalt natürlich nur bedingt anwendbar. Allerdings kann man, wie oben erwähnt, durchaus anführen, dass bei einer älteren Dame, die Pflege ebenfalls alsbald eintreten könne.

Zusammenfassend gesprochen, würde ich also insoweit vorschlagen, dass Sie diese Bedenken dem Vermieter mitteilen und vergleichshalber vorschlagen den Mietvertrag bis zu Ihrem geplanten Wohnungswechsel ungekündigt zu lassen, also auf eine Kündigung zu verzichten.

Gerne helfe ich ihnen auch bei dem Abschluss eines solchen Vergleichs und stehe Ihnen für weitere Rückfragen gerne zur Verfügung, in der Hoffnung Ihnen mit meiner ergänzenden Antwort weitergeholfen zu haben.

Herzliche Grüße,

Ihr

Alexander Stephens

Ergänzung vom Anwalt 10.03.2010 | 11:48

Liebe Ratsuchender,

selbstverständlich gibt es die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen, wenn der Vermieter das alles bereits vor Vertragsschluss gewusst hätte und womöglich gäbe es auch im Rahmen unzulässiger Rechtsausübung die Möglichkeit den Mietvertrag entsprechend zu verlängern.

Das Problem ist nur, dass Sie das beweisen müssten: Sprich Sie müssten darlegen und ggf. beweisen, dass der Vermieter die Gründe für eine zeitnahe Eigenbedarfskündigung bereits wusste und Sie quasi ins offene Messer hat laufen lassen.

Ein Indiz hierfür ist natürlich der erst relativ junge Mietvertrag und die Tatsache dass es nicht außer der Lebenserfahrung liegt eine betagte ältere Mutter einmal mehr Aufmerksamkeit zukommen lassen zu müssen. Allerdings könnte ich mir vorstellen, dass Ihr Vermieter recht schnell den Sturz seiner Mutter als ausschlaggebenden Grund für seine neue Einsicht jetzt plötzlich in ihre Wohnung einziehen zu wollen, anführen wird.

Da Sie aber zu Recht anführen dass der Sturz nicht erheblich war, könnte dies natürlich für Sie sprechen.

Insoweit hätten Sie grundsätzlich die Möglichkeit einen Anspruch aus Verletzung vorvertraglicher Pflichten geltend zu machen und insoweit entweder schadensersatz bei einem Auszug oder eben die Fortführung des Mietvertrages zu verlangen, müssen sich aber im Klaren sein, dass Sie aufgrund der Beweislast hierfür, gewisse Unwägbarkeiten im Falle eines etwaigen Gerichtsprozesses auf ihrer Seite hätten.

Einem Urteil des Landgerichts Heidelberg entsprechend, begründet der Abschluß eines unbefristeten Mietvertrags für den Mieter einen Vertrauenstatbestand dahin, daß nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Eigenbedarfsfall absehbar ist. Tritt dieser vorhersehbare Eigenbedarfsfall alsbald ein, dann begründet er keine Eigenbedarfskündigung.

Da es hier um eine 20 Jährige Tochter ging, die alsbald studieren wollte, wäre der Fall auf Ihren Sachverhalt natürlich nur bedingt anwendbar. Allerdings kann man, wie oben erwähnt, durchaus anführen, dass bei einer älteren Dame, die Pflege ebenfalls alsbald eintreten könne.

Zusammenfassend gesprochen, würde ich also insoweit vorschlagen, dass Sie diese Bedenken dem Vermieter mitteilen und vergleichshalber vorschlagen den Mietvertrag bis zu Ihrem geplanten Wohnungswechsel ungekündigt zu lassen, also auf eine Kündigung zu verzichten.

Gerne helfe ich ihnen auch bei dem Abschluss eines solchen Vergleichs und stehe Ihnen für weitere Rückfragen gerne zur Verfügung, in der Hoffnung Ihnen mit meiner ergänzenden Antwort weitergeholfen zu haben.

Herzliche Grüße,

Ihr

Alexander Stephens

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