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Eigenbedarfskündigung - 87 jährige Miterin - Hamburger Mietvertrag


20.03.2006 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Ich möchte gerne mein Haus verkaufen und um einen besseren Preis erzielen zu können, das Mietverhältnis mit einer Mieterin beenden, am besten wegen Eigenbedarf. Die Mieterin bewohnt das gesamte Haus. (Einfamilienhaus)

Zum Hintergrund:
1982 wurde mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann der heute 87-jährigen Mieterin ein "klassischer Hamburger Mietvertrag" Mietvertrag geschlossen. Der Vertrag war ursprünglich bis 1986 wegen Eigenbedarf befristet. Eine Kündigung wurde jedoch 1986 nicht ausgesprochen und der Mietvertrag stillschweigend verlängert.

Im Objekt lebt die Mieterin zusammen mit Ihrer erwachsenen Tochter.

Meine Tochter wohnt derzeit mit mir zusammen in meiner Eigentumswohnung. Darüberhinaus habe ich vor einem Jahr eine weitere Eigentumswohnung gekauft, die ich seit Januar 2006 an einen jungen Mann (Auszubildender) vermietet habe.

Für mich stellen sich konkret folgende Fragen:

Habe ich eine Möglichkeit, der Mieterin wegen Eigenbedarf zu kündigen? Meine Tochter würde sodann in das Objekt einziehen. Wie lange müsste meine Tochter dann in dem Objekt tatsächlich wohnen, bis ich es verkaufen kann, ohne schadensersatzpflichtig gegenüber der alten Mieterin zu werden.

Gibt es eine Härtefallklausel die dafür sorgt, dass die 87-jährigen Mieterin zu Lebzeiten nicht gekündigt werden kann? Könnte es sein, dass das Gericht der Auffassung ist, dass meine Tochter weiterhin bei mir leben könnte (Meine Wohnung ist hierfür ausreichend groß genug) und das das Haus für Sie zu groß sei (Es handelt sich bei dem Haus um eine Wohnfläche von 300 qm²; andererseits könnte sie sich auch mit Ihrem Freund verloben und dort gemeinsam mit Ihm einziehen)

Kommt mir die erst kürzlich gekaufte, weitere Wohnung in die Quere, in der jetzt der junge Mann lebt? Müsste ich erst ihn kündigen, damit meine Tochter dort einzieht, bevor ich die ältere Dame kündigen kann?

Wie verhält es sich mit den „klassischen Hamburger Mietverträgen“? Ist es richtig, dass auch die Tochter meiner Mieterin Anspruch hätte, das Mietverhältnis zu übernehmen, wenn die Mieterin verstirbt? Wie kann ich das verhindern?

Besten Dank!

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehmen möchte:

Für eine Eigenbedarfskündigung zugunsten Ihrer Tochter müssten in dem Kündigungsschreiben neben dem Eigennutzungswunsch vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung zur Nutzung des Hauses durch Ihre Tochter vortragen werden. Insofern wird von der Rechtsprechung keine akute Wohnungsnot verlangt - bei einer lediglich gewünschten Verbesserung der Wohnverhältnisse müssen die Gründe allerdings von einer gewissen Erheblichkeit sein. Gegebenenfalls könnte hier vorgetragen werden, dass Ihrer Tochter das Haus deshalb zur Verfügung gestellt werden soll, damit diese eine Familie gründen und ihren Kinderwunsch verwirklichen kann. Der Name des Lebensgefährten muss in dem Kündigungsschreiben noch nicht benannt werden. Weiterhin wird nicht verlangt, dass Ihre Tochter bereits schwanger ist. Gegenüber der Tatsache, dass das Haus 300 qm groß ist, kann schließlich nicht ohne weiteres der Einwand des missbräuchlich überhöhen Eigenbedarfs geltend gemacht werden. Hier wird es auch auf die gegenwärtigen Lebensverhältnisse Ihrer Tochter ankommen, wobei ich auf einen Fall aus der Rechtsprechung verweise, wonach die Eigenbedarfskündigung einer 107 qm großen Wohnung für eine 18 jährige Tochter nicht unbedingt als rechtsmissbräuchlich angesehen wurde (vgl. LG Bremen EM 1992 S. 20).

Problematisch könnte allerdings die erst kürzlich gekaufte und vermietete weitere Eigentumswohnung sein. Hier werden Sie vortragen müssen, aus welchem Grunde ein Zugreifen auf diese Wohnung nicht zumutbar ist. Ein mögliches Argument ist, dass diese Wohnung erheblich kleiner ist, eine ungünstige Lage etwa zu dem Arbeitsplatz Ihrer Tochter hat, vom Zuschnitt her nur auf das Wohnen einer Person ausgerichtet ist und Ihre Tochter zusammen mit Ihrem Verlobten insgesamt erhebliche Abstriche hinnehmen müssten.

Bei dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie sich darauf einrichten, dass im Falle eines Räumungsprozesses das Gericht durch Vernehmung Ihrer Tochter und ihres Verlobten Beweis über die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches erhebt. Eventuelle Ungereimtheiten in deren Aussagen werden sich zu Ihren Lasten auswirken.

Selbst wenn die Eigenbedarfslage von einem Gericht bejaht werden würde, könnte das das Mietverhältnis aufgrund vorliegender Härtegründe fortzusetzen sein. Das hohe Alter und der Umstand, über fast 30 Jahre schon in der Wohnung zu leben, sind allein keine Gründe für eine besondere Härte. Erst der Hinzutritt der schweren körperlichen Beeinträchtigung macht die besondere Härte aus, infolgedessen der Eigenbedarf unzumutbar ist. (vgl. KG Berlin, Az 8 U 288/03, aus: GE 2004, S. 752). Ist die 87-jährige Mieterin trotz ihres Alters noch rüstig, wird daher ein Härtegrund nicht unbedingt vorliegen.

Richtig ist, dass Sie sich gegenüber den Mietern bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung, wenn also die Eigenbedarfslage nicht gegeben ist, schadensersatzpflichtig machen. Weisen die Mieter die Kündigung zunächst als unberechtigt zurück, ziehen dann aber doch freiwillig aus, scheidet ein Schadensersatzanspruch nach einer Entscheidung des LG Osnabrück aus (WM 1990, S. 435, streitig). Gegenüber einem Schadensersatzanspruch bei dem Auszug Ihrer Tochter nach beispielsweise einem Jahr wird ggf. erfolgreich eingewandt werden können, dass diese beruflich versetzt wurde. Andernfalls müssten gute Gründe vorgetragen werden können. Im Übrigen werden sich keine festen Zeiträume, bei deren Vorliegen unzweifelhaft auf eine missbräuchliche Eigenbedarfskündigung geschlossen werden kann, festlegen lassen. Da der Auszug Ihrer Tochter nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung jedoch mit dem Verkauf des Hauses einhergehen wird, wird in diesem Fall kaum widerlegen werden können, dass die Eigenbedarfskündigung vorgeschoben war. In einem Prozess wären überdies die Mieter für die den Kündigungsmissbrauch begründenden Umstände beweispflichtig. Voraussetzung für die Schadensersatzansprüche ist in jedem Fall, dass die Mieter dem Auszug Ihrer Tochter und dem Verkauf des Hauses überhaupt Kenntnis erlangen.

Verstirbt die 87-jährige Mieterin, ist deren Tochter berechtigt, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 Abs. 2 BGB). Sie können innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem endgültigen Eintritt das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Voraussetzung für die Kündigung ist jedoch, dass ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden sowie ein Kündigungsgrund vorliegt. Diese gesetzlichen Regelungen können Sie nicht verhindern.

Zwar kann ich Ihnen aus anwaltlicher Sicht nicht anraten, die Eigenbedarfskündigung mit falschen Tatsachen zu begründen, der Eigenbedarf Ihrer Tochter ließe sich jedoch theoretisch mit den vorgenannten Argumenten begründen. Im Hinblick darauf, dass Ihr beabsichtigtes Vorgehen eine vorsätzliche Täuschung darstellt und das Risiko einer Schadensersatzklage nicht zu vernachlässigen ist, empfehle ich Ihnen, mit den Mietern über den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu verhandeln, der die Mieter zum Auszug gegen Zahlung der Summe „xxx“ und ggf. den Erlaß erforderlicher Schönheitsreparaturen verpflichtet. - Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung ist weiterhin über eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB „nachzudenken“. Diese setzt allerdings den Nachweis voraus, dass bei einem Verkauf des Hauses in vermietetem Zustand nur ein erheblich geringeren Preis erzielt oder gar nicht verkauft werden kann, als bei einem Leerstand (vgl. OLG Stuttgart, Az 5 U 73/05, aus: WM 2005, S. 658) und Ihnen hierdurch erhebliche finanzielle Nachteile entstehen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
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