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Eigenbedarfskündigung???


04.09.2007 18:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Uns wurde nach 12 Jahren unsere Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt.
Kündigungsgrund: Unser Vermieter möchte das seine beiden Töchter mit ihren Familien hier im Haus zusammen wohnen.
Wir wohnen in einem Miethaus mit 3 Eingängen und je 2 Etagen.
Eingang A ist ein Ing.Büro.
Eingang B wohnen wir auf der 1.+2. Etage (145m²), Im EG wohnt eine andere Familie. Eingang C hat eine Kellerwohnung (ist bewohnt) eine EG-Wohnung (wurde nach unserer Kündigung neu vermietet) und je eine Wohnung im 1.OG und 2.OG.
In Eingang C wurden den Mietern des 1.+2.OG genau wie uns gekündigt und sie sind jetzt ausgezogen.
Diese 2 Wohnungen(Eingang C) werden jetzt vom Vermieter zu einer (so wie unsere) zusammengebaut und seine eine Tochter zieht bald hier ein.

Er möchte aber beide Töchter wieder zusammen in einem Haus haben und will nun für die 2.Tochter unsere Wohnung.

Beide Töchter wohnen zZ noch (keine 200m von unserer jetzigen Wohnung) in je einer eigenen Wohnung, aber auch im gleichen Haus (auch des Vermieters). 1.Tochter hat eine Wohnung von 94m², 2.Tochter(keine Kinder) von 74m².
Nun hat uns unser Vermieter die 2 Wohnungen angeboten, er will sie zu einer machen. Sozusagen als Ersatz für unsere Wohnung.

Wir finden das sobald die 1.Tochter hier in Eingang C eingezogen ist, kein Eigenbedarf für die 2.Tochter mehr besteht (wir denken ein richtiger Eigenbedarf lag sowieso nicht vor) denn unser Vermieter kann für die 2.Tochter auch die 2 Wohnungen im anderen Haus zu einer machen (die er nun uns angeboten hat)

Für uns ist ein Umzug zZ nicht möglich. 1.) kann mein Mann, durch einen schweren Unfall (vor einem Jahr) den Tag nur mit starken Opiaten durchstehen und ist auf meine Anwesenheit angewiesen, er wird nie wieder arbeiten können.
2.)durch den Unfall sind wir auch finanziell nicht in der Lage mal eben 200m weiter umzuziehen nur weil unser Vermieter es so wünscht. 3.)ich bin selbständig, habe mein Büro in unserer Wohnung und mein Hauptauftraggeber ist das Ing.Büro in Eingang A. Ich muß mehrmals am Tag die Wohnung verlassen und das Büro aufsuchen, was jetzt ja auch kein Problem ist, aber immer mit Plänen 200m laufen, bei Wind und Wetter?? Und unsere ganze Familie lebt von meiner Arbeit, ich kann und darf sie nicht verlieren.
Das war ja gerade der Grund warum wir vor über 12 Jahren hier eingezogen sind (was dem Vermieter auch bekannt war/ist)

Nun unsere Frage:
Wir müssen den Widerspruch bis April abgeben und wollten bis zu diesem Termin warten, da wir vom Vermieter ganz sicher neue, weitere Schikanen zu erwarten haben.
Sollte jetzt seine 1. Tochter hier ins Haus (Eingang C) ziehen, wird ja die alte Wohnung der 1.Tochter frei. Wie sieht es aus wenn unsere Vermieter diese freie Wohnung sofort anderweitig vermietet und meint das nun die 2. Tochter ja wieder Bedarf für eine größere, also unsere Wohnung hat.....besteht dann wieder Eigenbedarf und er hat ein Anrecht auf unsere Wohnung??
Wie machen wir es richtig? Abwarten oder jetzt schon Widerspruch anmelden?? Ausziehen wollen und können wir zZ nicht.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand der vorliegenden Informationen wie folgt beantworten:

Eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennt, warum er die Mietwohnung für sich oder einen Familienangehörigen (Eltern, Kinder, Geschwister) benötigt.

Solche berechtigten Gründe können, bezogen auf die hier vorliegende Situation, bspw. sein:

Ein Kind des Vermieters soll in die Wohnung einziehen, weil der Vermieter sonst befürchtet, dass sich das Kind vom Elternhaus löst (BGH Az. RE VIII ARZ 4/87); der Vermieter will die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen, damit diese die Möglichkeit hat, eine Familie zu gründen (BVerfG AZ 1 BvR 665/94); Familienzuwachs führt zu größerem Platzbedarf.

Es reicht dagegen nicht aus, ohne konkrete Begründung zu behaupten, dass die Wohnung dringend selbst bzw. für Angehörige benötigt wird(OLG Karlsruhe AZ 3 RE Miet 1/82).

Der vorliegend angegebene Kündigungsgrund, der Vermieter möchte, dass seine beiden Töchter mit ihm in einem Haus leben, dürfte in dieser Form daher den Anforderungen an eine wirksame Künigung nicht genügen.

Hinzu kommt, dass die jetzige Wohnung der 2. Tochter 74 qm² hat, Ihre Wohnung dagegen 145 qm². Ohne nachvollziehbare Gründe, die für eine so drastische Erhöhung des Wohnbedarfs sprechen, wird dieser Wohnbedarf als überhöht zu bewerten sein.

Darüber hinaus gibt es noch die sog. Sozialklausel, § 574 Abs. 1 BGB. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Hier käme es auf die, ggf. gerichtlich genau zu prüfenden Umstände Ihres Einzelfalls an. Nach Ihrer Schilderung spricht allerdings viel dafür, dass ein Umzug für Sie und Ihren Mann eine nicht zun rechtfertigende Härte darstellen würde, auch wenn die andere Wohnung "nur" 200 m weit entfernt liegt.

Es sprechen daher gute Gründe dafür, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Sofern Sie Schikanen des Vermieters befürchten, wenn Sie jetzt schon Widerspruch einlegen, spricht nichts dagegen, dass Sie hiermit noch abwarten, auch wenn Sie einen potentiellen Konflikt damit natürlich nur hinausschieben. Sofern Sie jetzt schon Widerspruch einlegen, haben Sie andererseits die frühzeitige Möglichkeit, die Sache auch notfalls gerichtlich klären zu lassen und kommen später nicht ggf. in die Verlegenheit, eine Prozess wegen einer gegen Sie angestrengten Räumungsklage führen zu müssen, der Sie im Falle eines Unterliegens zu einem "überstürzten" Auszug zwingen würde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2007 | 19:10

Guten Abend Herr Mauritz, vielen Dank für die überaus schnelle Antwort.
Mein Vermieter (der Vater der Töchter) wohnt nicht selber hier im Haus, er will nur das die Töchter immer Tür an Tür wohnen, was ja auch jetzt der Fall ist. Er möchte sie wohl nicht 200m getrennt wohnen lassen.
Bei einer gerichtlichen Klärung wird es, sollten wir verlieren ja immer auf eine Räumung hinauslaufen. So ist doch ein später Widerspruch für uns gewonnene Zeit?
Wir haben nur Angst das er die freigewordene Wohnung von der 1.Tochter schnell wieder vermietet und somit für die 2.Tochter Eigenbedarf fordert.
Auch bei einem frühen Widerspruch wird unser Vermieter die Gerichte bemühen, da sind wir uns sicher.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2007 | 22:28

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Tatsache, dass der Vermieter die Töchter Tür an Tür wohnen lassen möchte, ist ohne nachweisbares konkretes Bedürfnis sicherlich kein Grund für eine Eigenbedarfskündigung.

Sie können in der Tat durch einen späten Widerspruch mit anschließendem gerichtlichen Verfahren die Räumung hinauszögern und so Zeit gewinnen. Sie wären, sollte es dann zu einem Unterliegen kommen, aber zu einer vergleichsweise schnellen Räumung gezwungen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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