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Eigenbedarfskündigung, ev. Aufhebungsvertrag - Mieterin wohnt seit über 30 J im Haus

10.06.2011 17:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben uns HEUTE in München ein Grundstück angeguckt, was zum Verkauf ausgeschrieben ist. Die Parameter (Kaufpreis/Lage/Größe) stimmen. Der einzige "Nachteil/Haken" ist: in dem noch auf dem Grundstück sich befindendes Haus wohnt noch eine Mieterin. Diese Mieterin ist ca. 70 Jahre alt und wohnt seit über 30 Jahren in diesem Haus. Sie ist informiert, dass das Haus verkauft wird und sie sich über kurz oder lang eine neue Wohnung suchen muss. Nun wollen wir MORGEN (11.6.) bereits eine Reservierung vornehmen, treffen uns morgen früh mit dem Verkäufer und der Maklerin. Jetzt möchten wir natürlich vorher die Rechtslage abklären:
nochmal: die Dame ist ca. 70 Jahre alt und wohnt seit über 30 Jahren in diesem Haus. Vorher mit ihrem Mann, der ist aber seit einigen Jahren verstorben. Wir würden es jetzt (2011) kaufen und sind eine Familie mit zwei kleinen Kindern (6 und 8 Jahre alt). Das Grundstück ist ca. 700 qm groß und das Haus hat 180 qm Wohnfläche plus ca. 60 qm Nutzfläche. Wie schon gesagt, die Dame wohnt in diesem großen Haus allein. Wir möchten es nun 2011 kaufen und dann auf Eigenbedarf klagen. Wir haben keine Kenntnis über den Mietvertrag. Laut der Maklerin sind solche alten Mietverträge meist sehr "dünn", was heißt, dass wenig Parameter, Rechte, Pflichten usw. darin festgehalten werden. Nun sind unsere Fragen:

1)wie sieht unsere Chance aus, die Dame (wegen Eigenbedarf) rauszuklagen?

2) Wie lange müssen wir - wenn es überhaupt geht - warten? D.h. wenn wir ihr im Juli 2011 wegen Eigenbedarf kündigen, wann haben wir dann frühestens die Chance einzuziehen (bzw. das Haus abzureißen und neu zu bauen)?

3) Wenn wir sie nicht wegen Eigenbedarf rausklagen können: es gibt ja auch die Möglichkeit, ihr einen sogenannten Aufhebungsvertrag anzubieten. D.h. wir regeln ihren Auszug (Datum/BEdingungen) und bieten ihr Geld als Entschädigung an. Gibt es (wie z.B. bei Aufhebungsverträgen, die im Zuge einer Kündigung eines Mitarbeiters zum Tragen kommen) da eine Faustregel, wieviel Geld das ist? z.B. könnte es ja nach den Mietjahren gehen, dass man z.B. pro Mietjahr XXX-% vom Kaufpreis als Faustregel bekommt oder so?

Noch zu Ihrer Info sei gesagt, dass wir sowieso im Juli für zwei Jahre ins Ausland gehen, d.h. sowieso erst mal ein Jahr Zeit haben, um der Dame zu kündigen.

Wir freuen uns über eine schnelle Antwort.
Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.) Ihre Chancen, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen stehen sehr gut. Eine Klage ist erst notwendig, wenn die Kündigung nicht akzeptiert wird. Aber die Erfolgsaussichten bei der Klage stehen ebenfalls sehr gut. Das Alter der Mieterin bzw. die Dauer des Mietverhältnisses ist nur in sehr sehr engen Grenzen ausschlaggebend, d.h. nur wenn die Mieterin sehr alt oder sehr krank ist und wenn ein Umzug zu gravierenden gesundheitlichen Schäden führt. Sehr alt bedeutet jeseits der 90 Jahre, in dem von dem Gericht entschiedenen Urteil ging es um eine hundertjährige pflegebedürftige Mieterin.

2.) Als Vermieter haben Sie dann eine Kündigungsfrist von neun Monaten, d.h. wenn Sie im Juli kündigen, können Sie ihm Februar/März einziehen.

3.) Es gibt leider keine Faustregeln, es kommt alleine auf das Verhandlungsgeschick an.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2011 | 19:23

Vielen Dank für die Beantwortung.
Uns wundert die Antwort auf Frage 2. Sie sagen ja, dass wir nach 9 Monaten - nach der Eigenbedarfsklage - sozusagen einziehen könnten. Nun denken wir, dass wir gerade in München Sperrfristen nach dem Erwerb zu beachten haben. Sie haben aber gar nichts davon erwähnt. Wie ist die Rechtslage? Müssen wir eine Sperrfrist abwarten udn können ihr dann wegen Eigenbedarfs kündigen oder können wir ihr im Juli 2011 (Erwerb: Juli 2011) kündigen und sind nach ca. 9 Monaten in der Lage, das Haus zu beziehen oder abzureißen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2011 | 23:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

solche Sperrfristen existieren durchaus in weiten Teilen der Republik, jedoch gelten sie nur für Wohnungen, die in Teileigentum umgewandelt wurden (Wohnungseigentumgemeinschaften). Ihr Sachverhalt legt nahe, dass es sich um ein Ein-Familien-Haus handelt. Dort gibt es keine Sperrfristen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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