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Eigenbedarf vs. Sozialklausel

| 15.05.2015 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Eigenbedarfskündigung bei Geltendmachung der Sozialklausel durch den Mieter

Wir wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Derzeit wohnen wir (1 Paar ohne Kinder) in einer 3 Zimmer Wohnung. Die zum Verkauf stehende 4-Zimmer Wohnung unterliegt der Sperrfrist (derzeit noch 3 Jahre) und ist an eine Familie mit kleinem Kind (2-3 Jahre) vermietet. Die Mieter wollen nicht ausziehen (beide haben in der Umgegend einen guten Job) und haben daher bisher auch einem Mietaufhebungsvertrag nicht zugestimmt.
Die 4-Zimmer-Wohnung wäre für uns im Alter (das ist aber noch eine Zeit lang hin) passend, denn jetzt wohnen wir im 4ten Stock. Die Wohnungslage in unserer süddeutschen Großstadt ist aber sehr angespannt, wir finden keine bessere Wohnung zu diesem Preis, der Mieter natürlich dann auch nicht.
Gesetzt den Fall, die Mieter berufen sich auf die Sozialklausel, wenn in 3 Jahren nach dem Kauf die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt würde. Diese Zeit könnten wir finanziell überbrücken, aber natürlich wollen wir die Wohnung auch mal beziehen. Die Mieter könnten sich natürlich wg. des Kindes (in drei Jahren könnte ja auch noch mehr Nachwuchs da sein) auf die Sozialklausel berufen (Härtefall z.B. wg. Kindergarten- oder Schulwechsel, Probleme vor Ort eine angemessene 4-Zimmer Wohnung zu finden).
Frage 1: Setzen wir uns also bei einem Kauf der Wohnung einem (hohen) Risiko aus, dass das Mietverhältnis trotz Klage auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, oder zumindest auf Jahre hinaus, solange ein Kind zur Schule geht oder in Ausbildung ist? (Noch) müssen wir aus unserer Wohnung nicht heraus.
Frage 2: Greift diese Sozialklausel auch, wenn der Mieter ja drei Jahre Zeit hatte, sich auf die Situation einzustellen? Wir würden ihn natürlich sofort nach dem Kauf darüber informieren, dass wir in 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen und einziehen wollen.
MfG
15.05.2015 | 14:00

Antwort

von


(271)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1: Setzen wir uns also bei einem Kauf der Wohnung einem (hohen) Risiko aus, dass das Mietverhältnis trotz Klage auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, oder zumindest auf Jahre hinaus, solange ein Kind zur Schule geht oder in Ausbildung ist? (Noch) müssen wir aus unserer Wohnung nicht heraus.

Ein Restrisiko werden Sie nicht ganz ausschließen können, denn auch einer wirksamen Eigenbedarfskündigung kann der Mieter widersprechen (§ 574 BGB) und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, sofern die Interessenabwägung im Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Bei der Interessenabwägung sind Ihre Interessen und die des Mieters grundsätzlich gleichwertig zu berücksichtigen, vgl. § 574 BGB. Der Mieter kann die Fortsetzung nur verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, nicht zu rechtfertigen ist.

Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass sich die gegenseitigen Interessen gleichwertig gegenüber stehen, hat in der Regel das Räumungsinteresse des Vermieters Vorrang vor den Interessen des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben, vgl. LG Hannover WuM 1992, 609. Das Gericht darf nach Rechtsprechung des Bundesverfassungsgericht nämlich die Lebensplanung des Mieters nicht ohne nähere Begründung vorrangig vor der Lebensplanung des Vermieters beurteilen. vgl. BVerfG WuM 1994, 126.

Ihren Ausführungen zur Folge kommen zu Gunsten der jetzigen Mieter als Härtegründe in Betracht:

- Fehlender Ersatzwohnraum sowie
- Kleinkind

Ein Härtefall wegen "fehlendem Ersatzwohnraum" läge nur dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann, vgl. § 574 II BGB.

Allein die mit einem Umzug verbundenen Belastungen für die Mieter und deren Familie stellen hingegen keine Härte im Sinne des Gesetzes dar. Zumutbar ist vorhandener Ersatzwohnraum übrigens auch dann, wenn der Mietzins teuer ist als der der jetzigen Wohnung. Entscheidend ist, dass die höhere Miete des vorhandenen Ersatzwohnraums ortsüblich ist. Eine erhöhte ortsübliche Miete ist zumutbar.

Ein Ersatzwohnraum ist angemessen, wenn er nach Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung der Familie gewährleistet. Der Gesundheitszustand des Mieters und seiner Familienmitglieder ist dabei zu berücksichtigen.

Die Tatsache, dass ein 2-3 bzw. dann 7-8 jähriges Kind in der Wohnung lebt, dürfte für sich genommen nicht ausreichen um einen Härtefall zu begründen. Es müssten weitere Umstände hinzutreten, die den konkreten Umzug für das Kind unzumutbar machen würden. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn bei dem Kind aufgrund eines pathologischen Zustandes, durch den Umzug eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten wäre.

Ich kann Ihnen freilich nicht rechtsverbindlich prognostizieren, wie die Interessenabwägung des Gerichts im Streitfalle ausfallen würde. (Allein) nach den von Ihnen gemachten Angaben, schätze ich das Risiko einer gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit jedoch als nicht außerordentlich hoch an.

Dies setzt jedoch eine wirksame Eigenbedarfskündigung voraus (s.u.)

Frage 2: Greift diese Sozialklausel auch, wenn der Mieter ja drei Jahre Zeit hatte, sich auf die Situation einzustellen? Wir würden ihn natürlich sofort nach dem Kauf darüber informieren, dass wir in 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen und einziehen wollen.

Grundsätzlich greift die Sozialklausel auch bei langfristiger Ankündigung einer Kündigung. Die von Ihnen beabsichtigte Ankündigung der Vertragsbeendigung bereits drei Jahre im Voraus, dürfte jedoch im Rahmen der Interessenabwägung gewichtige Berücksichtigung finden, da sich die Mieter langfristig auf den Umzug einstellen konnten.

Aber:

Sie sollten jedoch beachten, dass es bei einer Eigenbedarfskündigung für ein "Benötigen" im Sinne des Gesetzes erforderlich ist, dass vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung angeführt werden, vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88.

Sie geben an, dass die Wohnung für Sie "im Alter passend" wäre, dies aber noch eine "Weile hin ist". Den Eigenbedarf allein hierauf zu stützen könnte problematisch sein. Grundsätzlich muss nämlich der Eigenbedarfsgrund bei Kündigung vorliegen oder zumindest bereits absehbar sein.

Dagegen ist eine sog. "Vorratskündigung", mit der nicht ein mit einiger Sicherheit und in absehbarer Zeit eintretender, sondern nur ein wahrscheinlicher künftiger Eigenbedarf geltend gemacht wird, unzulässig.

Ihren Eigenbedarf allein darauf zu stützen, das die Wohnung in (ferner) Zukunft geeigneter im Alter wäre, halte ich daher insgesamt für das größere Risiko als das der Sozialklausel. Bei der Begründung Ihres Eigenbedarfs sollten Sie daher in Erwägung ziehen, sich anwaltlich unterstützen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2015 | 15:06

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Ich habe eine Nachfrage zu Ihrem "Aber"-Absatz:
"..erforderlich ist, dass vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung angeführt werden"
"..der Eigenbedarfsgrund bei Kündigung vorliegen oder zumindest bereits absehbar sein."
"...sog. "Vorratskündigung", mit der nicht ein mit einiger Sicherheit und in absehbarer Zeit eintretender,.."

Der Primäre Grund ist ja, sich Eigentum zu bilden, satt laufend Miete zu bezahlen. Für die Wohnung spricht natürlich auch die bessere Nutzung im Alter und das wir uns eine solche Wohnung nicht mehr unter Aufnahme eines Kredites kaufen können, wenn wir sie direkt brauchen, denn mit der Rente tilgen wir ja keine Wohnung mehr.

Unser unmittelbarer Grund wäre, die abzuzahlende Wohnung selbst bewohnen zu wollen, statt zusätzlich Miete zu bezahlen. Die Steigerung der Lebensqualität durch die Vergrößerung schlägt als Grund dann wohl gar nicht zu buche, nehme ich an.

So wie ich Ihren letzten Absatz verstanden habe, muss es - neben dem Grund darin wohnen zu wollen - weitere stichhaltige Gründe geben. Wenn unser "normaler" Wunsch (Miete besser anlegen) nicht reicht, haben Sie uns zum besseren Verständnis noch ein Beispiel, an was hier der Gesetzgeber denkt?

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2015 | 15:22

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie gehen Recht der Annahme, dass die bloße Vergrößerung der Lebensqualität nicht ausreichen dürfte um den Eigenbedarf nachvollziehbar zu begründen. Die Absicht in der gekündigten Wohnung den Altersruhesitz begründen zu wollen, kann jedoch durchaus ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für den Eigenbedarf sein. Zwingend bedarf es daneben zunächst keine weiteren stichhaltigen Gründe.

Die von mir geäußerte Befürchtung, bezog sich vielmehr auf Ihre Begründungspflicht. Im späteren Streitfalle dürfen Sie sich nämlich nur auf die Gründe berufen, die Sie im Rahmen Ihrer Begründung angegeben haben. Angesichts dessen wollte ich Sie hier sensibilisieren. Möglicherweise wäre eine Eigenbedarfskündigung mieterseits angreifbar, wenn der Anschein einer Vorratskündigung erweckt wird. Sie sollten daher im Rahmen Ihrer Begründung einen Schwerpunkt darauf legen, dass Sie die Wohnung auf Dauer beziehen und diese sogar als Altersruhesitz nutzen wollen. Da es hier sicherlich auch auf die richtige Formulierung ankommt, habe ich angeregt hierbei anwaltliche Unterstützung hinzuzuziehen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.05.2015 | 16:12

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