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Eigenbedarf von Nutzfläche - Mietminderung rechtens?

23.08.2008 17:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:39

Im Jahr 2006 mietete ich eine 3Zi-Wohnung an. Ich war froh, dass im Keller noch ein Souterrain-Zimmer zusätzlich zur Verfügung stand, da meine Kinder aus früherer Ehe so alle 14 Tage ein 10 qm großes Zimmer zur Verfügung hätten. Der Vermieter sagte die Nutzung dieses Zimmers (mündlich) ausdrücklich zu. Im Mietvertrag stand "vermietet werden 3Zi, Kü, Bad + Keller", ohne das das Zimmer ausdrücklich erwähnt wird. Nicht vorhersehbar mußte jedoch 2 Monate später meine Tochter (20) ihre damalige Wohnung aufgeben und zog vorübergehend zu mir in dieses Keller-Zimmer (mit Heizung). Aus der vorübergehenden Nutzung wurden 20 Monate. Der Vermieter hat in dieser Zeit diese Nutzung nicht beanstandet, hat auch Heizung dort abrechnen lassen. Nun zog meine Tochter wieder aus. Der Vermieter hat nun die weitere Nutzung als (Wohn)raum zum 30.09.08 untersagt und gleichzeitig die gesamte Nutzung wegen "Eigenbedarf" gekündigt, obwohl er ein Haus weiter wohnt (EFH) und noch 1 Haus besitzt.
Frage: Ist die Kündigung grundsätzlich rechtens? Da ich zwischenzeitlich das Zimmer nicht mehr wirklich benötige, überlege ich, ob ich nachgebe um den Hausfrieden zu erhalten. Allerdings bin ich der Auffassung, dass hier eine Verringerung der Miete angemessen wäre, schließlich war das Zimmer (damals) mitentscheidend dafür, dass wir die Wohnung angemietet haben. Darf ich das ???

23.08.2008 | 18:05

Antwort

von


(1217)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Aus dem Mietvertrag ergibt sich, welche Räumlichkeiten an Sie vermietet worden sind. Der Kellerraum ist darin nicht aufgeführt. Zwar besteht für den Abschluß eines Mietvertrags nicht das Erfordernis der Schriftform, so daß grundsätzlich die mündliche "Mitvermietung" des in Rede stehenden Kellerraums möglich ist.

Im Streitfall müßten Sie aber beweisen, daß der Vermieter den Kellerraum mitvermietet hat Dieser Beweis dürfte Ihnen jedoch nur schwerlich gelingen, da die Urkunde, also der Mietvertrag, etwas anderes besagt.

Aus diesem Grund stehen Ihre Erfolgsaussichten wegen einer Verringerung des Mietzinses denkbar schlecht.

Meine diesbezügliche Anregung: Schlagen Sie dem Vermieter vor, die monatliche Kaltmiete um einen bestimmten Betrag zu reduzieren, da Sie den Kelleraum nicht länger nutzen dürften. Sollte sich der Vermieter darauf aber nicht einlassen und auf den schriftlichen Mietvertrag verweisen, rate ich von der Führung eines Rechtsstreits ab.


2.

Ich gehe davon aus, daß sich die "Eigenbedarfskündigung" nur auf den Kellerraum bezieht.

Grundsätzlich können nicht einzelne Räume eines Mietobjekts gekündigt werden. Wie bereits oben ausgeführt, dürfte es schwierig sein, nachzuweisen, daß der Kellerraum Gegenstand des Mietvertrags ist. Damit stellt sich in dieser Hinsicht die Frage des Eigenbedarfs nicht.


3.

Eine Eigenbedarfskündigung muß die Gründe, auf die der Eigenbedarf gestützt wird, enthalten. Da Ihre Sachverhaltsschilderung hierzu keine Angaben enthält, kann die Kündigung rechtlich nicht gewürdigt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 23.08.2008 | 18:34

Im Mietvertrag steht wie gesagt ".. vermietet werden: 3 Zimmer, Küche Bad und Keller" . Im Keller befinden sich folgende Räume: Kellerraum, Souterrain-Zimmer, Speisekammer, Waschkeller und Heizungsraum. Es handelt sich um ein 2-Parteien-Haus. Die Partei im 1. Stock nützt statt den Keller den Speicher, wir im EG nützen "den Keller" . Waschraum wird zu zweit genutzt. Wenn das Zimmer wegen Eigenbedarf gekündigt wird, so kann ich dem Vermieter doch unterstellen, dass es vorher im Mietvertrag enthalten war, oder nicht? Zudem wurde dort die Heizung 2 Jahre lang abgerechnet. Begründet wurde der Eigenbedarf im übrigen nicht.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.08.2008 | 14:39

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Auch wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, heißt das nicht zwingend, daß der Kellerraum "automatisch" Gegenstand des Mietvertrags ist. Hier ist zu bedenken, daß dem Vermieter ggf. die rechtlichen Voraussetzungen, wann eine Eigenbedarfskündigung überhaupt in Betracht kommt, nicht bekannt sind. Unter Umständen will der Vermieter auch auf "Nummer sicher" gehen, und führt deshalb alle erdenklichen rechtlichen Möglichkeiten auf, um klarzustellen, daß er eine weitere Nutzung des Zimmers im Kellergeschoß nicht dulde.

D. h., aufgrund der Tatsache, daß der Vermieter von einer Eigenbedarfskündigung betreffend des Kellerraums spricht, läßt sich nicht zwingend herleiten, daß dieser Kellerraum auch Gegenstand des Mietvertrags ist. Wie ich bereits oben aufgeführt hatte, spricht der Mietvertrag dagegen, da dort der Kellerraum nicht expliziet genannt wurde.

Es kommt auch nicht darauf an, was Sie dem Vermieter unterstellen können, sondern darauf, wovon man unter objektiver Beachtung aller Umstände ausgehen darf.


2.

Die Tatsache, daß Heizkosten für den genutzten Kellerraum abgerechnet wurden, besagt ebenfalls nicht zwingend, daß dieser Kellerraum Gegenstand des Mietverhältnisses gewesen ist.

Bezüglich des Kellerraums könnte eine Duldung zur Nutzung vorliegen mit der Folge, daß der Vermieter auch die durch die Nutzung entstandenen Kosten als Aufwendungsersatz verlangt.


3.

Nur am Rande sei erwähnt, daß der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung gezwungen ist, zu begründen, wie der Eigenbedarf aussieht. Der Mieter muß in die Lage versetzt werden, nachzuvollziehen, ob tatsächlich Eigenbedarf gegeben ist oder nicht. Allerdings spielt eine Eigenbedarfskündigung im vorliegenden Fall keine Rolle, da man einen einzelnen Raum im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses nicht kündigen kann. Im übrigen verweise ich auf meine Ausführungen bezüglich des Mietverhältnisses.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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