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Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung (betrifft Familie mit 5 kleinen Kindern)

09.03.2017 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Hallo,

gestern Vormittag wurde unsere seit 7 Jahren gemietete Wohnung in Zuge einer Zwangsversteigerung veräußert, da unser Vermieter seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkam.

Ich war gestern bei der Zwangsversteigerung als Beobachter dabei und die Wohnung wurde von einem älteren Paar (ca. Mitte 50) ersteigert. Diese haben mir gegenüber auch gleich Eigenbedarf angekündigt.

Wir sind eine 7-köpfige Familie. Ich und meine Frau sind seit 9 Jahren verheiratet und haben 5 (kleine) Kinder. Das älteste ist jetzt 8 Jahre und unser jüngstes vor 6 Wochen geboren worden.

Wir haben damals die Wohnung bezogen auf Grund der Größe (120qm) und des günstigen Mietpreises. Zudem wohnen wir hier auf einem Dorf, also ländlich. Die KiTa können wir per Fuß erreichen. Zudem fährt von hier aus auch ein Schulbus, der unseren 8-jährigen Sohn in die Schule fährt. Meine Kinder haben hier Freunde und die Großeltern wohnen gleich nebenan.

Hier im Ort können wir keinen vergleichbaren Wohnraum (Größe für 7 Personen) finden. Uns bleibt nur ein Ortswechsel in die nächstgrößere Stadt. Hierbei sind aber auch die Mieten bei vergleichbaren Wohnraum um 200€ höher. Meine Frau besitzt zudem keine Fahrerlaubnis und ein zweites Auto können wir uns nicht leisten. Ich brauche das Auto um auf Arbeit zu kommen, da ich in drei Schichten arbeite. Somit wissen wir jetzt nicht wie wir unsere Kinder zur KiTa bzw. Schule bringen sollen.

Hinzukommt, dass meine Frau einen Teil der Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzt. Das von ihr monatlich erwirtschaftete Geld (ca. 100 - 200€) würde uns dann fehlen, da sie das Gewerbe nicht mehr ausüben kann. Gerade durch einen Ortswechsel würden alle langjährigen Kunden wegfallen.

Sie können sich vielleicht vorstellen, wie viele Tränen gestern Abend hier geflossen sind. Wir sind momentan ratlos und möchten, gerade wegen der Lebensumstände (wir haben alles auf diesen Ort aufgebaut) gerne hier wohnen bleiben.

Ich kann es nicht verstehen, dass man aufgrund Eigenbedarfs einer Familie mit 5 Kindern die Wohnung gekündigt wird, damit zwei Personen (!) in einer 120qm Wohnung wohnen können. Dass die Wohnung vermietet ist, wusste das ältere Ehepaar, denn es wurde auch bei der Zwangsversteigerung explizit nochmals darauf hingewiesen, auch dass es sich um eine Maisonette mit Treppe handelt.

Die Frau meinte, dass sie aktuell eine Wohnung im vierten Stockwerk bewohnen. Wahrscheinlich auch Eigentum, da man mir diese (kleine) Wohnung angeboten hatte. Der Mann könnte aufgrund von Atmungsproblemen (beide haben jedoch nach der Zwangsversteigerung genüsslich vor dem Gerichtsgebäude geraucht) nicht mehr so viele Treppen steigen. Unsere Wohnung befindet sich im zweiten und dritten Stockwerk. Das Badezimmer als auch Schlafzimmer befindet sich im dritten Stock, man muss also die (steile) in der Wohnung befindliche Treppe nehmen.

Es gibt hier im Wohngebiet mehrere freie Wohnungen zum Kauf oder zur Miete im ersten (EG) oder zweiten Stockwerk, welche für den Gesundheitszustand des Mannes wohl eher angebracht sind.

Daher meine Frage; können wir uns im geschilderten Fall erfolgreich gegen den Eigenbedarf wären?

Viele Grüße,

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters ist in Deutschland stark eingeschränkt und ergibt sich in Deutschland nur aus § 573 BGB. Da Ihre Wohnung nun einen neuen Eigentümer hat, gilt der Grundsatz des § 566 BGB - Kauf bricht Miete nicht - so dass der neue Eigentümer mit allen rechten und Pflichten in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Zur Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB bedarf es eines berechtigten Interesses des Vermieters. Dieser macht hier ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend, er will die Wohnung selber nutzen.

Hier muss also ein Wohnbedarf für eine in Abs. 2 Nr. 2 benannte Person bestehen und dieser Bedarf muss hinreichend begründet sein.

Da die Vermieter in der Wohnung zu leben gedenkt dürfte der Wohnbedarf bestehen.

Die neuen Vermieter haben die Immobilie erworben, sie steht nun in deren Eigentum. Das Grundgesetz schützt das Eigentum in Art. 14 GG. Hier also davon auszugehen, dass das Wohnmietrecht das Eigentumsrecht der Vermieter einzuschränken vermag ist nur bedingt richtig.

Im Hinblick auf das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentum des Vermieters ist immer zu beachten, dass Entscheidungen des Vermieters über seinen Wohnbedarf und dessen angemessene Deckung durch Gerichte grundsätzlich zu respektieren und bei der Rechtsfindung zugrunde zu legen sind (zuletzt: BVerfG, Urt. v. 20.05.1999 - 1 BvR 29/99).

In ständiger Rechtssprechung führt der BGH aus,, dass der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierten Verfügungsbefugnis und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtlichen Überprüfung unterworfen (zuletzt: BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14).

Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums sind aus § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB zwar erforderlich, aber auch ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 78/10).

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt.

Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 14/15).

Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung sich oder seiner nahen Verwandten zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen ist solch ein vernünftiger Grund, so dass davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Vermieters begründet ist.

Belange des Mieters werden bei der Feststellung des berechtigten Interesses nicht berücksichtigt, dies kommt aus § 574 BGB erst später (vgl. BGH, Urt. v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87).

Um die Eigenbedarfskündigung dennoch zu entkräften müssten Sie eine besondere Härte vortragen. Hier muss allgemein mehr als nur eine kündigungstypische Härte vorgetragen werden, die Kündigung darf aufgrund der besonderen Härte eben nicht gerechttfertigt sein.

Nicht zu rechtfertigen ist die Härte immer dann, wenn die Härtegründe des Mieters die berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegen.

§ 574 Abs. 2 BGB definiert den Härtefall der angespannten Wohnungslage am Markt. Damit dieser aber greift müssen Sie sich nachweisbar um zumutbaren Ersatzwohnraum bemüht haben, eine gewisse Verschlechterung der Wohnsituation muss dabei hingenommen werden.

War sodann keine Wohnung zu finden, die geeignet ist den Wohnbedarf Ihrer Familie zu decken, so mag der § 574 Abs. 2 BGB in der Tat greifen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 22.06.1999- 64 S 32/99).

Sie müssen nur eine ortsübliche Miete hinnehmen, also nicht um jeden Preis neu mieten (vgl. LG Bremen, Urt. v. 22.05.2003 – 2-S-315/02).

Die Frage nach vergleichbarem Wohnraum richtet sich grundsätzlich nach der alten Wohnung. Denn die neue Wohnung muss hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage geeignet sein, den an den bisherigen Wohnverhältnissen zu messenden Wohnbedarf des Mieters zu decken (vgl. OLG Karlsruhe, Urt. v. 03.07.1970 – 1 REMiet 1/70). Eine gewisse Verschlechterung ist dennoch hinzunehmen.

Als Radus ist grundsätzlich die gleiche Gemeinde bzw. Stadt zugrunde zu legen.

Keine besondere Härte stellen Schwierigkeiten bei der Berufsausübung durch die Kündigung dar (vgl. LG Aachen v. 27.02.1985 - 7 S 182/84). Dies wäre nur denkbar, wenn die berufliche Belastung im Zeitpunkt der Kündigung außergewöhnlich wäre, eine andauernde stärkere Belastung ist nicht ausreichend.

Auch die Verwurzelung im Ort und der Kundenstamm dürften keine besondere Härte darstellen (vgl. LG Bremen, Urt. v. 22.05.2003 - 2 S 315/02).

Abschließend ist aus meiner Sicht festzuhalten, dass Sie einen Widerspruch der Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB wagen sollten, allein aus § 574 Abs. 2 BGB heraus, da vergleichbarer Wohnraum schwer zu finden sein dürfte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen





Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2017 | 00:31

Vielen Dank für Ihre Antwort. Nichts gegen Sie persönlich. Nur muss der kleine Bürger wiedermal für den Schaden der Großen aufkommen. Des Weiteren werden – aus meiner Sicht - durch solche Gesetze, Reiche gegenüber den weniger wohlhabenden bevorzugt. Schade.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe mit vielen Grüßen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2017 | 00:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

wie gesagt, wenn die Eigenbedarfskündigung kommt, sollten Sie sich wehren. Ich sehe auf jeden Fall Chancen.

Best Grüße

Alex Park

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