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Eigenbedarf nach 577 BGB - Wer ist geschützt

| 23.02.2009 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe Ende 1998 eine Wohnung in Berlin im Sanierungsgebiet erworben. Kurz zuvor war das Mietshaus per Teilungserklärung in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Zu diesem Zeitpunkt wohnte eine Person A mit einem bereits 10 Jahre bestehenden Mietvertrag dort. Während der Sanierung (aber bereits nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch mich) ist offensichtlich eine Person B in den Mietvertrag (evetuell rückwirkend) eingetreten. Dies wurde angeblich (UNterlagen liegen mir nicht vor) vom Bauträger aufgrund entsprechender Vollmacht akzeptiert. Seit dem Zeitpunkt der Übergabe wohnt jedoch eine Person C in der Wohnung (wieder angeblich mit Zustimmung des Bauträgers) und tritt seitdem auch alleinig mir gegenüber als Mieter auf. (Mietzahlungen, Zustimmung zu Mieterhöhung, Schriftwechsel, etc.). Nun möchte ich die Wohnung an einen Interessenten mit Eigenbedarf verkaufen. Auf einmal tritt Person B wieder auf und behauptet, bereits seit 20 Jahren Mieter der Wohnung zu sein. Allerdings wohnt sie sehr offensichtlich nicht in der Wohnung, da z.B. kein Name an Tür und Briefkasten angebracht ist und sie mir gegenüber auch sonst nie in Erscheinung getreten ist.

Meine Fragen:
-Unter welchen Umständen kann Person B oder C erweiterten Kündigungsschutz nach $577 BGB beanspruchen, oder gilt dieser ausschließlich für Person A
- Kann ich von Person C den Abschluß eines neuen Mietvertrages verlangen oder gilt der alte DDR-Vertrag unendlich fort
- Kann ich Person ggf aus dem Vertrag entfernen, da sie offensichtlich die Wohnung nicht nutzt.
- Durch ein Versehen des Notars ist der Eigentumsübergang erst sehr spät in's Grundbuch eingetragen worden. Kann dies ggf. rückwirkend korrigiert werden.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Der Mietvertrag gilt zwischen den Personen, die ihn geschlossen haben bzw. wirksam in die Position des Vorgängers eingetreten sind. Im von Ihnen geschilderten Fall sind Sie durch den Erwerb der Wohnung wirksam in die Position des Voreigentümers eingetreten und haben die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übernommen. Vertragspartner ist die Person, die weiterhin im Mietvertrag steht, also nach Ihren Angaben Person A. Sollte Person B in den Mietvertrag eingetreten sein, so wäre dies von Person B im Zweifelsfall nachzuweisen. Gleiches gilt für Person C. Wer die Miete zahlt, ist dagegen grundsätzlich unerheblich (hat aber eventuell zusätzliche Indizwirkung).

Sollten also weder B noch C nachweisen können, dass sie wirksam in den Mietvertrag eingetreten sind, so bestünde das Mietverhältnis allein zwischen Ihnen und Person A. Eine Entfernung von B oder C aus dem Mietvertrag ist also nicht möglich, wenn diese nicht in den Mietvertrag einbezogen wurden. Sie könnten aber von A verlangen, dass nur sie allein entsprechend der mietvertraglichen Regelung die Wohnung benutzt; wenn der Mietvertrag keine Untervermietung erlaubt, so dürfte sie die Wohnung auch nicht an B oder C zur Nutzung überlassen (wohl aber zur Mitnutzung, wenn A mit B oder/und C zusammenlebt).

Sollte C wirksam in den Vertrag eingetreten sein, so könnten Sie dennoch keinen Abschluß eines neuen Mietvertrages fordern. Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts der DDR zur BRD geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Mietvertrag behält also seine Gültigkeit, die daraus erwachsenden Rechte und Pflichten richten sich jedoch nach dem BGB.

Die Vorschrift des § 577 BGB gilt nur für den Mieter der Wohnung, hier also für A (wenn nicht B oder C wirksam eingetreten sind, siehe oben). Auch die Vorschrift des § 577a BGB spielt für Sie keine Rolle mehr, da nach Ihren Angaben in jedem Fall bereits 10 Jahre seit Umwandlung der Wohnräume in Wohneigentum vergangen sind. Der neue Erwerber könnte also gleich wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Mieter kann dem nur den Sozialwiderspruch nach § 574 BGB entgegenhalten.

Eine rückwirkende Grundbuchänderung dergestalt, dass der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs geändert wird, ist jedoch nicht möglich.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2009 | 16:35

Vielen Dank für die umfassende Antwort:
HIer noch eine Nachfrage:
Wie geschildert gehe ich davon aus, dass Person B tatsächlich seit 10 Jahren nicht in der Wohnung wohnt (und auch nicht dort gemeldet ist). Angenommen diese Person ist seinerzeit wirksam in den Vertrag eingetreten, erlischt unter diesen Umständen der Vertrag irgendwann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2009 | 16:47

Sehr geehrter Fragesteller,

die Wirksamkeit des Mietvertrages hängt nicht davon ab, ob die im Vertrag genannte Person in der Wohnung tatsächlich lebt, sondern einzig und allein davon, ob das Mietverhältnis noch besteht. Solange also keine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses vorliegt, ist B, wenn er wirksam eingetreten ist, Vertragspartner.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 25.02.2009 | 17:04

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