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Eigenbedarf für wohnraum und freiberuf


06.02.2005 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Meine Verlobte und ich planen ein Dreifamilienhaus zu erwerben, in dem derzeit die beiden Wohnungen im 1. und 2. Stock mit je 50 Qm vermietet sind. Im Souterrain stehen rund 30 und im Erdgeschoss 50 Qm frei (zusammen 2 Zimmer, Küche 2 Bäder). Da Nachwuchs geplant ist, soll die Wohnung im ersten Stock selbst von uns genutzt werden. Die Wohnung im zweiten Stock soll von meiner Verlobten als psychotherapeutische Praxis (also freiberuflich, kein Gewerbe) genutzt werden. Die Mieter wohnen seit 1,5 bzw. 3 Jahren in den Wohnungen.
Sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs in beiden Fällen möglich bzw. erfolgsversprechend und welche Vorgehensweise ist sinnvoll? Ist eine Mietaufhebungsvereinbarung auch vor dem Erwerb möglich? Erwähnenswert wäre vielleicht noch, dass einer der Mieter Anwalt ist.

Gruß und Danke für die Antwort
06.02.2005 | 19:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Frage möchte ich wie folgt beantworten:

1.
Grundlage für die Eigenbedarfskündigung ist § 573 BGB.

Dieser hat folgenden Wortlaut

§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.


(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Einschlägig für Sie ist § 573 II Nr. 2 BGB.

Voraussetzungen ist demgemäß, dass der Vermieter die Mieträume zu Wohnzwecken entweder -für sich selbst, -seine familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. (§573 Abs.2 Ziff. 2)

Die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe müssen klar und nachvollziehber aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen. (§573 Abs.3 BGB) Andernseits reicht es aber aus, dass der behauptete Eigenbedarf vernünftig und nachvollziehbar dargelegt wird.

Eine Kündigung ist dabei auch möglich bei einem Umzug aus Mieträumen in neuerworbenes Eigentum.

Die Frist regelt § 573 c BGB, der folgenden Wortlaut hat:

§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Danach dürfte bei Ihnen noch die dreimonatige Kündigungsfrist gelten.

Ein Aufhebungsvertrag ist immer möglich, setzt aber das Einvernehmen der anderen Parteien voraus. Fehlt dies, ist dieser Weg nicht möglich.

Schwierigkeiten bereitet die Kündigung für die Praxis. Dies dürfte allenfalls nach § 573 II Nr. 3 BGB möglich sein. Danach müsste aber ohne Kündigung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung beeinträchtigt sind und es müssten erhebliche Nachteile andernfalls erlitten werden. Dies ist bei Ihnen jedoch fraglich, weil die Wohnung vermietet ist und einen Ertrag abwirft. Eine Kündigung, um einen höheren Mietzins zu erzielen, ist aber nicht möglich, § 573 I 2 BGB. Eine solche Kündigung wäre also mit Risiken behaftet, die von hier aus nicht abschließend beurteilt werden können, sodass ich Ihnen insoweit empfehlen würde, die Angelegenheit vor einer Kündigung detailliert anwaltlich überprüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen



Rolf Tarneden
Rechtanwalt aus Hannover


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