Eigenbedarf einer Wohnung in eigenem Mietshaus

Question

Es ist etwas kompliziert, ich versuche die Sache einmal in Punkten darzustellen.

Fakten:

Innerstädtisches Mietshaus, 4-Parteien, 1 Partei/Etage, Großstadt in Bayern

Eigentum vom Vater 2008 den 2 Kindern überschrieben, Nießbrauch beim Vater

Sohn bewohnt darin seit vielen Jahren eine OG-Wohnung, zahlt Miete und übt Hausmeistertätigkeit im diesem Haus aus und in anderen Häusern des Vaters, der mit der Mutter unweit wohnt (beide noch nicht pflegebedürftig) und wo der Sohn auch zeitweise wohnt, wenn die Eltern den Sommer über in der Heimat der Mutter leben.

Im EG wohnt ein Freiberufler mit Freundin seit etwa 13,5 Jahren. Er macht von Anfang an Schwierigkeiten, zahlt Miete immer verspätet und oft erst nach Mahnungen, hat lautstarke Streits mit seiner Freundin, diese dringen wie auch sein Kettenrauchen durch das ganze Haus.
Vor kurzem hat er eine Immobilie außerhalb der Stadt geerbt, durch deren Mieteinnahmen er pünktlicher zahlt.

Tochter lebt seit 5 Jahren wegen Lebensgefährten in Hessen. Arbeitssituation schwierig. 9-monatige Anstellung vom Arbeitgeber aus finanziellen Gründen beendet.
Hinzu kommt absehbare Trennung vom Lebensgefährten, in dessen Haus sie wohnt. Eine Rückkehr nach München ist geplant. Ohne Mann und Arbeit gibt es keinen Grund, fern der Heimatstadt zu bleiben.

Die Wohnung im EG des Mietshauses ist durch das Treppenhaus zweigeteilt: Küche/Schlafen und Wohnen/Arbeiten. Sie ist ideal für den Beruf der Tochter – mit Büro.

Mit einem Eigenbedarf für die Tochter würde man zwei Probleme gleichzeitig lösen.

Fragen:

1.) Ist ein Eigenbedarf unter diesen Umständen durchsetzbar?
2.) Wie wäre der richtige Ablauf und wie lange ist die Kündigungsfrist?
3.) Wie lange muss eine so übernommene Wohnung vom Angehörigen, bzw. in diesem Fall ja Inhaber selber bewohnt werden, ohne daß der Vormieter Schadenersatz fordern kann?

Sollte die Tochter schlagartig das Haus des Lebensgefährten verlassen müssen, könnte sie übergangsweise bis zur Möglichkeit der Wohnungsübernahme im EG in der OG-wohnung des Bruders wohnen.

4.) Würde dies die Durchsetzung des Eigenbedarfes schwieriger machen?

5.) Sollte aus dieser Situation es sich so entwickeln, daß lieber der Bruder die EG-Wohnung übernimmt und die Tochter im OG bleibt, wäre das zulässig?

6.) Sollte in diesem Falle wiederum der Bruder den Wohn-/Arbeitsteil der EG-Wohnung nicht benötigen: (ab wann) könnte man diesen gewerblich anderweitig (unter)vermieten?

Für ein dem Laien verständliche Beantwortung dieser Fragen wären wir dankbar.

Einsatz editiert am 29.05.2013 17:26:09

Rechtsanwalt Stephan Rübben · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1) Ja, ich denke Eigenbedarf ist unter diesen Umständen durchsetzbar.
2) Sprechen Sie eine Eigenbedarfskündigung aus. Diese sollte mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen versehen sein. Die hier angegebenen Gründe sollten ausreichen.
3) Heir gibt es keine starren Fristen. Wichtig ist, dass der Eigenbedarf und der Wille die Wohnung selbst zu nutzen tatsächlich vorgelegen haben und nicht nur vorgeschoben waren. Falls Ihre Tochter tatsächlich einzieht und dort lebt und dann aus einem guten Grund wieder wegzieht (Beruf, neue Beziehung, ...) wird man nicht von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund reden können.
4) Nein. Ihre Tochter muss sich nicht auf eine Behelfswohnung im Büro Ihres Sohnes verweisen lassen.
5) Ich halte dies im Prinzip für unproblematisch. Allerdings sollt man dies bei der Kündigung evtl. berücksichtigen. Bspw. nicht zu stark auf die Büronutzung abstellen.
6) Auch dies kann nicht schematisch beurteilt werden. Ich denke allerdings, dass man etwas Zeit (ca. ein 3/4 Jahr) verstreichen lassen sollte, allein um mögliche Angriffe abzuwehren. Wichtig ist auch hier, dass Ihnen nicht unterstellt werden kann, dass die Kündigung nur vorgeschoben war. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn sich lediglich heraus stellt, dass Teile des (Wohn-)Raums nicht mehr gebraucht werden.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine eingehende Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ergänzung vom Anwalt 29. Mai 2013 | 18:33

Ich wollte an dieser Stelle noch einmal etwas deutlicher auf zwei Punkte eingehen.
Die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben sind hoch. Der Eigenbedarfsgrund muss nachvollziehbar und plausibel angegeben werden, denn der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kündigungsgründe auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen.
Hier sollte also ein gewisser Aufwand betrieben werden. Dies war bei meinen Ausführungen vorausgesetzt.
Daher kann man aber Frage 5) auch anders beantworten, so LG Düsseldorf AZ 21 S 534/90 . Hier wird die Begründung als fehlerhaft betrachtet. Dies wird aber nach erfolgter Räumung und neuem Einzug kaum noch eine Rolle spielen. Insbesondere, wenn Ihre Kinder die Wohnungen untereinander tauschen.

Eigenbedarf einer Wohnung in eigenem Mietshaus

Mietrecht, Wohnungseigentum