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Eigenbedarf Versteigerung (Fragen NUR heute beantworten)!


12.04.2005 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!

Ich habe vor morgen (13. April 2005) an einer Versteigerung teilzunehmen. Ich bin 23, Student, und in ca. 6 Monaten mit meinen BWL-Studium fertig. In ca. 1 Jahr werde ich wahrscheinlich heiraten. Ich möchte mir eine Eigentumswohnung für ca. 40.000 Euro (3 Zimmer, 77 qm) kaufen. Das Geld bekomme ich größtenteils von meiner Tante ausgeliehen.
Leider hat der derzeitige Eigentümer die Wohnung an seinen Sohn zu 30% der ortsüblichen Miete vermietet. Meine Fragen lauten deshalb:


1) Reicht es Grund für Eigenbedarf, dass ich selber keine Wohnung habe und bei meinen Eltern wohne? Wenn nicht, was könnte noch in meinen Fall Eigenbedarf sein?

2) Wenn Vater und Sohn einen befristeten Kündigungsausschluss oder einen Zeitmietvertrag ausgemacht haben, kann ich beide Vertragsinhalte durch das Sonderkündigungsrecht kündigen?

3) Wie lange könnte eine Räumungsklage max. dauern (meine Info 2-4 Jahre) und was würde sie insgesamt kosten (Gerichts + Anwaltskosten). Mietwert ist nachhaltig Nettokalt 600 Euro, zur Zeit aber 200 Euro.

4) Wenn Vater und Sohn Vorauszahlungen und Zuschüsse vereinbart haben, muss ich den Mieter solange wohnen lassen, bis diese Vorauszahlungen aufgebraucht sind (bis zu 4 Jahre??), oder kann ich ihm die Vorauszahlung auszahlen und dann kündigen?
Wie groß sind die Chancen nachzuweisen, dass es sich hierbei um "Fake"-Zahluungen handelt?

5) Spielt es in der Klage eine Rolle, dass ich von der Wohnung meiner Eltern ausziehe und dass das Geld von meiner Tante stammt?

6) Welche Tricks könnten die noch auf Lager haben um mir das Leben schwer zu machen?

Brauche die Antwort aber leider nur noch heute!!

Danke!! Malik
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1) Eigenbedarf
Die Wohnung für sich selbst nutzen zu wollen, stellt den Grundfall des Eigenbedarfes dar. Ob Sie weiter bei Ihren Eltern wohnen könnten, ist dabei unerheblich.

2) Sonderkündigungsrecht
Der Erwerber kann das Mietverhältnis in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen. Ist der Mietvertrag zeitlich befristet, so muss die Kündigung unverzüglich, das heißt möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten drei Werktagen des darauf folgenden Monats ausgesprochen werden, weil der Mieter sich ansonsten auf die Befristung berufen kann, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt.

3) Klagedauer
Die Klage- und Räumungsdauer schwankt. Das hängt u.a. ab

- von der terminlichen Auslastung des Gerichtes,
- von der Art und Weise der Verteidigung der Gegenseite; z.B. könnten eine Vielzahl von Fristverlängerungs- und Vertagungsanträgen das Verfahren verzögern,
- ob ein Rechtsmittel gegen das Urteil der ersten Instanz eingelegt wird,
- ob Vollstreckungsschutz gegen die sofortige Räumung beantragt wird.

Das Prozesskostenrisiko in der ersten Instanz beträgt ca. EUR 2.900; in der zweiten Instanz ca. EUR 3.400.
Hierbei kann jedoch nicht berücksichtigt werden, ob die Beweisaufnahme (Zeugen, Gutachter) die Kosten möglicherweise erhöhen. Ich bin von einer Miete von EUR 600 = Jahreswert EUR 7200 ausgegangen.

4) Verrechnung von Sonderzahlungen
Manche Eigentümer, für deren Immobilie die Zwangsversteigerung droht, sind nicht nur in der Verzögerung des Versteigerungsverfahrens außerordentlich erfindungsreich, sondern auch in der Mietvertragsgestaltung mit nahen Angehörigen, um Kaufinteressenten abzuschrecken oder zu benachteiligen. In solchen Fällen ist es notwendig, den Mietvertrag für die Immobilie zu prüfen. Enthält der Mietvertrag Vereinbarungen über die Verrechnung von Mieten gegen Beträge, die der Mieter dem Vermieter zur Verfügung gestellt haben will, zum Beispiel für den Aus- oder Umbau der Immobilie, ist höchste Vorsicht geboten. In manchen Fällen muss sich der Erwerber eine solche Vereinbarung entgegenhalten lassen, was dann dazu führt, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit oder gar auf Dauer für die Nutzung der Immobilie keinen Mietzins zu entrichten hat oder der Vermieter mit der nach dem Zwangsversteigerungsgesetz möglichen Kündigung des Mietverhältnisses ganz oder zeitweise ausgeschlossen ist.

Der Nachweis richtet sich nach allgemeinen Beweisregeln. D.h., dass jeder das Beweisen muss, was günstig für ihn ist. Der Mieter müsste also die Vereinbarung und die Zahlung beweisen. Ob ein Richter vor Gericht eine Quittung oder einen Zeugenbeweis des ursprünglichen Vermieters als Nachweis ausreichen lässt, kann nicht sicher vorhergesagt werden.

5) Nein

6) sonstige Nettigkeiten
Denkbar wäre z.B. eine ruinierte, unbewohnbare Wohnung. Auf die Möglichkeit, mehrmaligen Räumungsschutzes hatte ich bei der Fristberechnung hingewiesen. Auch ein Wechsel der Nutzer könnte die Lage erschweren. Wenn der konkrete Nutzer nicht freiwillig ausszieht, brauchen Sie einen Räumungstitel. Wenn der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht und ein anderer öffnet, dann scheitert die Räumung wohl möglich an einem Untermieter.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax: 040 - 24 88 21 97

post@ra-breuning.de
www.ra-breuning.de
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