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Eigenbedarf, Kündigungssperrfrist § 557a BGB in der Zwangsversteigerung


15.12.2014 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork



Ausgangslage:
Es wird ein Zweifamilienhaus zwangsversteigert. Die aktuellen Mieter wohnen seit dem Jahr 2010 bzw. 2011 in dem Gebäude. Im Jahr 2012 erfolgte die Aufteilung des Gebäudes gem. § 8 WEG in 2 Wohneinheiten (EG und DG). Ich möchte gerne in der Zwangsversteigerung auf das Gesamtobjekt mitbieten und bei Zuschlag die Wohnung im EG eigennutzen (Eigenbedarf anmelden). Es greift jedoch aufgrund der nachträglichen Umwandlung in Wohnungseigentum der § 577a BGB mit einer Kündigungssperrfrist von mind. 3 Jahren.

Fragen:
1) Kann ich im Rahmen der Zwangsversteigerung nach Zuschlag die Kündigungssperrfrist durch das Sonderkündigungsrecht gem. § 57a ZVG umgehen?
2) Gibt es eine Ausnahmeregelung bei Zweifamilienhäuser (wie bei Einfamilienhäuser), wodurch keine Sperrfrist besteht, insbesondere wenn das Gesamtobjekt erworben wird?
3) Gibt es alternative Möglichkeiten z.B. Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter im EG, wenn der derzeitige Eigentümer das Gesamtobjekt vor der Zwangsversteigerung verkaufen will?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:




Frage 1:
" Kann ich im Rahmen der Zwangsversteigerung nach Zuschlag die Kündigungssperrfrist durch das Sonderkündigungsrecht gem. § 57a ZVG umgehen?"


Nein.


§ 557a BGB geht § 57a ZVG insoweit vor. Zudem ist die kündigungssperrfrist nach § 577 a III BGB zwingend und kann nicht umgangen werden.



Frage 2:
"Gibt es eine Ausnahmeregelung bei Zweifamilienhäuser (wie bei Einfamilienhäuser), wodurch keine Sperrfrist besteht, insbesondere wenn das Gesamtobjekt erworben wird?"


Nein.

Es kommt allein darauf an, ob an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.





Frage 3:
"Gibt es alternative Möglichkeiten z.B. Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter im EG, wenn der derzeitige Eigentümer das Gesamtobjekt vor der Zwangsversteigerung verkaufen will?"


Das wäre natürlich möglich, da es ja in diesem Fall keiner Kündigung bedarf und somit die Kündigungssperre auch nicht eingreift.

Bei einem Mietaufhebungsvertrag vor Umschreibung im Grundbuch muss der jetzige Eigentümer zwingend an dem Vertrag mitwirken, sog. "dreiseitiger Vertrag".


Am sichersten wäre jedoch natürlich eine Übergabe einer bereits leergezogenen EG-Wohnung zum Zeitpunkt Ihres Erwerbs.




Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-
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