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Eigenbedarf? Gilt Herzinfarkt des Mieters als unzumutbare Härte?

| 31.01.2014 22:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage, ob es für mich Sinn macht, einen Eigenbedarf an einer Wohnung anzumelden und durchzusetzen, obwohl der Mieter ( mit seiner Ehefrau ) vor einiger Zeit einen Herzinfarkt hatte und mir sagte, man habe ihm fünf Bypasse gelegt.

Der Sachverhalt ist Folgender: Ich besitze seit neun Jahre eine Eigentumswohnung in einem Jugendstil-Altbau-Haus, Fläche 104 qm. Vor zwei Jahren erwarb ich die Wohnung über mir, vor einem Jahr die Wohnung im Dachgeschoss. (gehören der Bank und nicht mir, alle gleich groß wie meine )

Wir sind eine nette Hausgemeinschaft, es gab sehr viel Freundlichkeit, Die Wohnung über mir war für 600 € kalt vermietet, ich habe dann einmal um 20% angehoben auf 700 € kalt. Oben die Wohnung im Dach wird von zwei alten Damen bewohnt, vorher noch lebte dort deren 90 jährige Mutter mit, die verstorben ist. Sie zahlen 102 € Miete, daran will ich nicht rühren, der Mietvertrag ist aus 1947.


Ich habe drei Kinder, die ich noch finanziere, vor einer Woche erfuhr ich, dass meine Tochter, die nicht am Ort lebt, ihr zweites Kind bekommt, und mein jüngster 23 jähriger Sohn mit seiner Freundin das erste. Die beiden letzteren leben zusammen in einer Einzimmer-Wohnung.
Ich möchte meinem Sohn und seiner Freundin die Wohnung über mir geben und möchte Eigenbedarf anmelden. Beide werden für 700 € kalt nie eine Wohnung finden, da wo wir leben, Ich möchte ihr Kind mitbetreuen, da beide noch studieren, die junge Frau arbeitet noch dazu.Das wäre natürlich im Haus ideal.

Das Verhältnis zu meinen Mietern ist leider, seitdem ich das erste Mal dazu nur das Gespräch gesucht habe, zerrüttet. Sie empfingen mich mit den Worten: "Sie wollen uns hier rauswerfen" und "Sie kriegen uns hier nicht raus, mein Mann hat einen Herzinfarkt gehabt und fünf Bypässe" - und sie wohnen auch schon 40 Jahre im Haus. Das Alter meiner Mieter liegt zwischen 70 und etwas drüber.

Leider war ein Gespräch gar nicht möglich, in dem über Alternativen verhandelt werden konnte. Mein Sohn und seine Freundin sollten sich eben eine Wohnung suchen....!!!

Zwischendurch fiel von der Mieterin der Satz: "Sie können uns hier im Viertel keine vergleichbare Wohnung für den gleichen Preis suchen, das wissen Sie ja selbst."

Ich möchte dazu bemerken, dass die Mieter einen Sohn haben, der mit seiner Frau Doppelverdiener ist, die haben ein eigenes Haus in einem anderen Stadteil.. Deren kleiner Sohn, Gegenstand freundschaftlicher Gespräche, wird einmal die Woche bei meinen Mietern betreut. Der Sohn ist Vorsitzender Richter in einer Wirtschaftskammer.

Ich versuchte zu sagen, ob es nicht mit dem Sohn zusammen Lösungen geben könnte, es war kein Gespräch möglich!
Zum einen habe ich überlegt, ob ich mich an den Sohn wenden soll: es ging mir ja um eine einvernehmliche Lösung, oder ob ich damit meine Chancen schmälere.

Ich muss auch ganz ehrlich sagen, dass ich es nicht zumutbar finde, zwei Wohnungen zu "subventionieren", ich galt als "sozialer Mensch", was mir jetzt vorgeworfen wurde, und dazu noch drei Kinder, zwei im Studium, während ich, was ich nicht gesagt habe, der Meinung bin, meine Mieter haben einen gutverdienenden Sohn, sowie dessen Ehefrau: dann müssten die eben doch auch für ihre Eltern einstehen. Ich bin nicht viel jünger als meine Mieter, und ich arbeite gezwungenermassen zu viel, was sie wissen. Bei mir wurde akut vor drei Tagen auch ein behandlungsbedürftiger Bluthochdruck festgestellt.

Würde das auszusprechen: dass da der Sohn doch auch in der Pflicht sein könnte, meine Chancen eher verkleinern?

Ich bitte um eine realistische Abwägung der Tatsachen.

Und wie wäre dann die Kündigungsfrist: auf eine längere sind wir eingestellt.

Und darum dass ich eine Nachfrage erst in ein paar Tagen stellen könnte, weil mir der Mietvertrag hier nicht vorliegt.

Danke im Voraus für ihre Antwort


mit freundlichen Grüßen


die Ratsuchende


01.02.2014 | 00:27

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Die beabsichtigte Kündigung wegen Eigenbedarf sollte gerechtfertigt sein. Hier ich keine Schwierigkeiten. Das Kernproblem Ihres Falles ist, dass der Mieter sich auf die Sozialklausel gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen kann. Danach kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
Als Härtegründe kommen insbesondere in Betracht, hohes Alter des Mieters, lange Mietdauer sowie schwere Erkrankung.

Diese Härtegründe dürften in Ihrem Fall auf Seiten des Mieters vorliegen. Je mehr Härtegründe gegeben sind, desto höher sind die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung.

Der Widerspruch hat letztlich dann Erfolg, wenn die Härtegründe, auf die sich der Mieter beruft, schwerer wiegen, als die Interessen des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses durch die an sich berechtigte Kündigung.

Grundsätzlich gilt vor den Gerichten, dass, falls durch die Kündigung und den Umzug in eine andere Wohnung eine Gesundheitsbelastung oder sogar Gefährdung droht, die Interessen des Mieters auf körperliche Unversehrtheit dem Interesse des Vermieters vorgehen.


Mit Rücksicht auf das hohe Alter der Mieter, beide über 70 Jahre alt, die lange Mietdauer von 40 Jahren sowie dem Gesundheitszustand - Herzinfarkt – halte ich die Möglichkeit, dass die Mieter mit einem Widerspruch gegen die Kündigung letztlich vor Gericht durchdringen, für ziemlich für realistisch.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 04.02.2014 | 21:17

Sehr geehrter Herr Anwalt,

ich habe jetzt doch noch eine Nachfrage:

1. gibt es einen Fall unter LG Bremen Urteil vom 22.05.2003 AZ 2S 315/02, in dem das LG Bremen anscheinend auch bei Vorliegen dieser ganzen Umstände die Härtefallklausel nicht gegeben fand.

Sie finden das im Internet.

2. Mein Argument ist: ich selber bin nicht mehr jung, andere gehen da in Pension, habe vor 6 Tagen behandlungsbedürftgen Bluthochdruck diagnostiziert bekommen. Ich habe DREI Kinder immer noch zu unterstützen, sollten mein jüngster Sohn und seine Freundin in meine Wohnung hier im Haus nicht einziehen können - dann müsste ich meinem Sohn zusätzlich zu seinem Unterhalt als Student noch vielleicht 600,- € dazugeben, nur damit er mit Freundin und Baby eine angemessene´Wohnung findet. Das kann doch wohl nicht sein!
Das ist doch etwas anderes, als wenn man gut verdienende Kinder hat. Zumal ich als Oma das Kind mitbetreuen soll.

Meine Mieter zahlen keine ortsübliche Miete, da schiesse ich also auch zu, und dann finanziere ich meinen Kinder noch die Differenz dazu, dass sie in meiner Nähe eine Wohnung zu "marktüblichen" Preisen beziehen können.

3. Macht es Sinn, den Sohn der Mieter auf eine gütliche Einigung anzusprechen, oder vermassele ich mir damit etwas.


Danke für Ihre bisherige Mühe und die Frage, ob das Ihre ursprüngliche Einschätzung ändern würde, welche Chance ich da habe.

Mit freundlichen Grüßen


die Ratsuchende

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.02.2014 | 11:52

Sehr geehrte Fragestellerin,

unter Zugrundelegung des von Ihnen nunmehr in der Nachfrage geschilderten Sachverhalts kann ich mir durchaus vorstellen, dass ein Gericht zu der Auffassung kommt, dass in Ihrem Fall Ihre Interessen und die Ihres Sohnes dem Interesse der Mieter an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses vorgehen. Letztlich kann ich jedoch nicht prognostizieren, wie ein möglicher Rechtsstreit ausgeht, denn entscheiden wird der Richter. Hier liegt sicherlich ein Sachverhalt vor, der die Beurteilung, ob nun die Härteklausel greift oder nicht, für den Richter schwer macht und zu unterschiedlichen Urteilen in den Instanzen führen kann, was gerade im Mietrecht im Bereich der Sozialklausel häufiger der Fall ist, wobei derartige Rechtsstreite mitunter erst nach langen Jahren vom BGH entschieden werden.

Unter Berücksichtigung des letztlich doch offenen Ausgangs eines sich möglicherweise über Jahre hinaus ziehenden Verfahrens vor den Gerichten, sollten Sie noch einmal das Gespräch mit dem Sohn suchen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.02.2014 | 12:26

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