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ETW, Installation Klimaanlage zwangsl. genehmigungspflichtige bauliche Veränderung ?


| 26.03.2006 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich plane, in meiner ETW von einem autorisierten Fachbetrieb den Einbau einer Split-Klimaanlage vornehmen zu lassen.

Rahmenparameter:

Dachwohnung, betroffenes Zimmer ( ca. 16 QM) hat raumhohe Fenster ohne Außenrolläden, Sonne von Sonnenaufgang bis ca. 13:00 direkt auf den Fenstern, danach weiter auf der Gaubenfläche bis Sonnenuntergang.

In der letzten ETV habe ich den Antrag auf Genehmigung zur Montage von Aufsatzrolläden ( #d.h. Fassadenveränderung) gestellt. Aufgrund sich in der Diskussion ergebender Ablehnung einiger ET habe ich den Antrag nicht abstimmen lassen sondern zurückgezogen.

Die Wohnung liegt in der zweiten ( = obersten) Etage, der Balkon ist mit Streben und Geländer umgeben und liegt am Ende des Hauses, prinzipiell wäre die Außeneinheit teilweise sichtbar. Verkleidungen dürfen lt. Hausordnung nicht montiert werden, die Balkonfläche selbst gehört zu meinem Sondereigentum.

Mögliche akustische Auswirkungen erscheinen mir zur Beurteilung vorerst ohne Belang, falls nicht:
Mischgebiet ohne Handwerk ( Rechtsanwaltskanzlei, Redaktion, Ärzte)
Vorgesehen ist eines der leisesten Markenfabrikate (Daikin oder Mitsubishi ), max. 48 db(A), zusätzlich schwingungsgedämpfte Aufstellung. Falls überhaupt von Geräuschen betroffen wäre es "nur" der direkt unter mir wohnende Mieter. Einsatz der sehr leisen Anlage jedoch nur tagsüber, um Aufheizen zu verhindern.


Fraglich ist, ob

a) die Aufstellung der Anlage selbst ( sie reicht nicht über die Brüstung, nach meiner Auffassung darf ich auf meinen Balkon grundsätzlich platzieren, was ich möchte)

b) die Erstellung notwendiger Bohrungen (kurz über dem Balkonboden in einer Nische und somit nicht für andere sichtbar) durch die Außenwand eine maßgebliche bauliche Veränderung darstellen und eigentlich von allen ET genehmigungspflichtig wären.

Momentan geplantes Vorgehen:
Da ich leider nicht mit der Einstimmigkeit rechne, den Einbau ohne ihn zur Abstimmung zu stellen vornehmen zu lassen. Daher außerdem die Fragen, ob

c) aufgrund der im Sommer eingeschränkten Nutzung des Raumes ein Duldungsanspruch besteht

d ) die Montage gegen einen abgelehnten Antrag Vorteile gegenüber der geplanten Montage ohne vorherigen Antrag hätte

Vielen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine bauliche Veränderung, die sich ausschließlich auf den Bereich des Sondereigentums beschränkt, bedarf nicht der Zustimmung der übrigen Eigentümer. Allerdings hat das OLG Hamburg (ZMR 2002, 372) entschieden, daß eine Umgestaltung des Sondereigentums, die sich nachteilig auf das Gemeinschaftseigentum auswirkt, als bauliche Veränderung genehmigungsbedürftig durch Allseitsbeschluß ist. Nach der Rechtsprechung des OLG Frankfurt aM liegt eine bauliche Veränderung in der Regel vor, wenn in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen wird (OLG Frankfurt aM 30.03.2003 - 20 W 254/01).

Nach dieser Rechtsprechung stellt also die Installation der Klimaanlage eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung dar, soweit dadurch in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wird. Da die Außenwand des Objektes zum Gemeinschaftseigentum gehört, werden sie ohne allseitige Zustimmung zu Ihrem Vorhaben dieses nicht umsetzen dürfen.

Ob Sie die Anlage nun ohne entsprechenden Beschluß der Eigentümerversammlung installieren, oder einen ausdrücklich negativen Beschluß ignorieren, läuft auf dasselbe hinaus: Die übrigen Eigentümer werden einen Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB sowie einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch gegen Sie aus §§ 823, 1004 BGB haben und durchsetzen können.

Ein Anspruch auf Genehmigung oder Duldung der baulichen Veränderung und der Substanzverletzung des Gemeinschaftseigentums ist nicht erkennbar. Lediglich wenn dies zur Instandhaltung oder -setzung Ihres Sondereigentums erforderlich wäre, könnte ein solcher Duldungsanspruch in Rede stehen. Dies dürfte hier aber, vorbehaltlich einer konkreten Prüfung, nicht der Fall sein. Selbst wenn der Sonnenlichteinfall zu einer ungünstigen Raumtemperatur führt, werden Sie keinen Anspruch auf Abhilfe durch Eingriff in das Gemeinschaftseigentum haben, wenn sich die anderen Eigentümer - oder nur einer von ihnen - querstellen.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2006 | 22:52

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Wieso greift hier nicht die Möglichkeit, dass es sich um keinen Nachteil für die anderen ET handelt. ?

Ich zitiere:
Als Nachteil im Sinn von $ 22 Abs. 1 Satz 2, $ 14 Nr. 1 WEG gelten nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der Lage des Antragstellers verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392/396; Bay0bLG FGPrax 1999, 53)

Die Durchbohrungen ( 2 * 3,5 Zentimeter Durchmesser, nicht sichtbar für andere und statisch unbedenklich) würden m.E. keinen Nachteil begründen und einen weißen Kunstoffkasten zur Aufbewahrung von Balkonmöbeln, der durchaus bzgl. Größe mit der Außeneinheit vergleichbar wäre, dürfte ich doch auch aufstellen.

Allenfalls für den ET der WE unter mir würde ich die Möglichkeit sehen, rechtlich vorzugehen, da er evtl. eine Beeinträchtigung annehmen könnte.

Eigentlich bleibt mir in meiner Lage dann doch nur die Möglichkeit, es darauf ankommen zu lassen, schließlich wird es in unseren mittlerweile wärmeren Sommern im betroffenen Raum einfach zu heiß. Ohne die Anlage zu hören ( oder gerade nicht, da eben sehr leise) wird mir kaum jeder ET die Genehmigung geben.

Sollte es dann doch zur rechtlichen Auseinandersetzung kommen, wie lange benötigen derartige Verfahren nach Ihrer Kenntnis in der Regel bis zur Entscheidung ? Gibt es keine direkten Urteile zu einem ähnlich gelagerten Fall (BayObLG, 20.3.2001 – Az: 2 Z WR 45/01, Klima in Seniorenheim kenne ich, hier wurde allerdings auf das besondere ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Ruhebedürfnis und das vorhandene Verbot des Betriebs elektrischer Geräte abgestellt.)

Vielen Dank für die nochmalige Beschäftigung mit meinem Anliegen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2006 | 17:19

Sofern die Installation der Klimaanlage keine optischen Beeinträchtigungen oder Geräuschsbelästigungen mit sich bringt, bedarf es in der Tat einer Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht, wenn ihre Rechte von der Maßnahme nicht über das Maß des § 14 Abs. 1 WEG hinaus betroffen sind (OLG Köln ZMR 2004, 146).

Wenn also die zu bohrenden Löcher nicht von außen gesehen werden können, und eine Lärmbelästigung durch die Klimaanlage - auch für den Nachbarn unter Ihnen - nicht zu befürchten ist, besteht kein Zustimmungsbedürfnis nach § 22 Abs. 1 WEG. In diesem Fall gebe ich Ihnen Recht. Kritisch ist der Selbsteinbau ohne Abstimmung mit den Nachbarn gleichwohl, da Sie natürlich damit rechnen müssen, daß die Frage der Geräuschsbelästigung Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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