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EInseitiger Mietvertrag - Klage auf Herausgabe der Mietsache


21.12.2012 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Hallo lieber Rechtsanwalt / Rechtsanwältin:

Absicht Anmietung einer Immobilie zu Wohnzwecken.

Wohnungsbesichtigung 28.11. mit dem Eigentümer und Makler zur Besprechung des Mietvertrages.
Zur Disposition standen zwei Wohnungen, eine mit 100m2 eine mit 130m2.
Der Eigentümer sagt mir die kleine Wohnung zum 1.3. zu und sagt dass er mich als Mieterin aktzepiert. Er verspricht mir in die Hand, dass er einen Mietvertrag mit mir schliessen wird und ich meinen bestehenden Mietvertrag zum 03 Werktag kündigen solle. Ich könne mich auf ihn verlassen.

Daraufhin entscheide ich mich zwei Tage später doch für die größere Wohnung und frage den Makler - ob ich lieber die Wohnung haben könnte, nach Rücksprache mit dem Eigentümer macht er mir eine Zusage und sendet mir den Mietvertrag für die große Wohnung zu, sowie Provisionsrechnung.
Ich sende den unterzeichneten Mietvertrag zurück an den Makler am 14.12.
Bestehender Wohnungsmietvertrag wurde von mir gekündigt.

Am 21.12. teilt der Makler mir Freitags 22.30 per sms mit, dass der Eigentümer sich für einen anderen Mieter entschieden hat und ich nur die kleine Wohnung haben könne.

Der Makler ist aufgetreten - wie ein Handlungsbevollmächtigter und sagte er würde mit mir die gesamte Abwicklung vollziehen, der Eigentümer bestätigte das.
Nun liegt der einseitig unterzeichnete Vetrag beim Makler und ich habe nur eine vage Zusage dass ich die kleine Wohnung immer noch haben könne aber eine Absage für das die im vetrag vereinbarte Wohnung! Wie soll ich regieren:

1. Kann ich auf Herausgabe des unterzeichneten Mietvertrages der großen Wohnung pochen/klagen? Ist ein Mietvetrag zustande gekommen? Mündlich?
(Der Makler meinte nun die Zusage vom Eigentümer beziehe sich auf die kleine Wohnung/ dann hätte er mich getäuscht? (Der Makler verfügt nicht über eine Vollmacht, wie er mir im nachhinein auf Nachfragen sagte.)

2. Kann ich verlangen, dass mir die kleinere Wohnung übergangsweise überlassen wird zur Abwendung wieteren Schadens, ich stehe in zwei Monaten auf der Strasse.
(Das wäre für mich annehmbar, aber ohne Provisionsrechnung, weil ich auf lange Sicht dort nicht bleiben kann.)
3. Könnte ich vom Makler auf Verzicht der Provision für die kleine Wohnung verlangen.

4. Habe ich Ansprüche (Schadesersatz welcher Art) aus dem nicht zustande gekommenen Vertrag?
(Vorvertragliches Vertrauensverhältnis?)
Herzlichst Mira





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:


1. Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Problem ist nur, dass Sie im Streitfall beweispflichtig sind. Allein der von Ihnen unterschriebene Vertrag stellt keinen Beweis dar. Da Makler und Eigentümer hier zusammenarbeiten, wäre es für Sie kaum möglich den Beweis zu führen, da der Makler als Zeuge auftreten könnte, während Sie selbst kein Zeuge sind. Der Makler wird sicher auch in Abrede nehmen, dass er bevollmächtigt war, Ihnen die größere Wohnung zu geben. Sie haben keinen Anspruch auf Herausgabe des Vertrages. Generell hätte der Makler sich hier schadensersatzpflichtig gemacht, ich sehe nur wenig Chancen damit durchzukommen.
Über die Anscheinsvollmacht könnte man zu einem Vertragsschlus kommen, weil der Vermieter durch seine Aussage den Anschein erweckt hat, als sei der Makler bevollmächtigt. Aber auch hier wird der Nachweis im einzelnen sehr schwierig sein.

2. Bezüglich der kleinen Wohnung liegt ja eine Zusage vor. Letztlich käme der Vertrag aber erst zustande, wenn er unterschrieben wird, da Sie erklärt hatten, die größere Wohnung mieten zu wollen.

Leider haben Sie auch keinen Anspruch auf übergangsweise Überlassung. Wenn Sie die Wohnung mieten, gilt die Kündigungsfrist von 3 Monaten.

3. Da der Makler mitgewirkt hat, hätte er auch einen Anspruch auf Provision.

4. Ansprüche aus §§ 311 II iVm 280 BGB wären nur denkbar gegen den Eigentümer. Dieser hat aber direkt Ihnen gegenüber nur die kleine Wohnung zugesagt. Gegen den Makler bestünde grundsätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 179 I BGB, weil er als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat. Dies könnte man zumindest im Ansatz beweisen durch den Mietvertrag den er Ihnen für die große Wohnung geschickt hat. Schaden wäre mindestens die Provision, wenn die kleine Wohnung für Sie auf Dauer nicht in Frage kommt. Einen weiteren Schaden wird man schwer begründen können.

Im Ergebnis wäre es wohl das beste, wenn Sie sich eine ganz andere Wohnung suchen, soweit das möglich ist.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2013 | 13:51

Hallo, danke für Ihre Einschätzung.

Ich habe eine Zeugin, die bezeugen kann, dass der Makler als Bevollmächtigter aufgetreten ist, sie war bei der Wohnungsbesichtigung und Absprache dabei.

Nun zu meiner konkreten Frage. Durch die Kündigung meiner bestehenden Wohnung, (durch Anmietungsabsicht & Zusage der großen Wohnung), bin ich ja gezwungen mir eine neue Wohnung zu suchen, mein Vetrag läuft Ende Februar aus. Ich habe nun ein passendes Objekt gefunden und muss den Vertrag aber schon ab 1.02. abschliessen sonst bekomme ich das Objekt nicht.
Der zugesendetete Mietvertrag für die große Wohnung sollte ab 1.03. geschlossen werden. Also bin ich dadurch benachteiligt.
Makler wie auch Eigentümer haben mich auch erst recht spät darüber in Kenntnis gesetzt(am 24.12.), dass ich die Wohnung nun doch nicht bekommen soll.
Vertragseinigung war bereits am 29.11.12.
An wen muss ich nun die Schadensersatzansprüche richten?
An Makler oder an Eigentümer?
Kann ich die Mietkosten für Februar für die neue Mietsache als Schaden geltend machen? Ich habe ja einen Monat doppelte Miete zu bezahlen. Welche Kosten wären noch als Schaden anzusetzten. Zeitaufwand, Rechtsberatung etc....?
Muss den Schaden ein Anwalt einfordern oder kann ich die Ansprüche auch in Briefform beim Eigentümer stellen?
Ich habe den Eigentümer & Makler vorher schon darüber informiert, dass bei nicht einhalten des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses, mir Kosten entstehen können und ich entstehende Kosten geltend machen werde, beim Eigentümer.

Kann ich gegen den Makler eine Bertugsanzeige in Erwägung ziehen oder würden Sie mir abraten? (Er ist ohne Vollmacht aufgetreten wie bevollmächtigt, ich finde, das ist eine Täuschungsabsicht.
Herzlichen Dank!







Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2013 | 22:32

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Sie haben eine Schadensminderungspflicht. Sie müssen die Kosten also möglichst gering halten. Eine "zusätzliche" Miete kann aber generell ein Schaden sein. Man müsste den Sachverhalt weiter klären, um zu prüfen gegen wen Sie Ansprüche richten können. Allerdings sehe ich wenig Grundlage um gegen den Eigentümer vorzugehen. Ansprüche wären gegen den Makler zu richten, denn dieser hat ohne Vertretungsmacht gehandelt. An den Eigentümer kommen Sie nur heran, wenn dieser wahrheitswidrig behauptet hat, der Makler sei bevollmächtigt. Das wäre aber zu beweisen.

Sie müssen alle Schadenspositionen nachweisen. Das kann eine höhere Provision sein, der Zeitaufwand ist eher schwierig durchzusetzen.

Sie können dies generell selbst tun, ich rate aber dringend zu anwaltlicher Beratung.

Eine Betrugsanzeige macht nur Sinn, wenn der Makler sich bereichern wollte. Sie müssten eine Vermögensverfügung getan haben und Ihr Schaden muss mit dem Gewinn identisch sein. Ich sehe eher keine Strafbarkeit.

Sie sollten die ganze Sache anwaltlich nochmals prüfen lassen, weil hier weitere Aufklärung nötig ist.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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