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EIgentümüerwechsel / Eigenbedarf

01.10.2015 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich würde gerne eine Wohnung kaufen, welche seit 10 Jahren vermietet ist. Der jetzige Vermieter hat mit dem Mieter einen ganz einfachen Mietvertrag abgeschlossen, worin steht, dass der Mietvertrag sich immer um ein Jahr verlängert. Es besteht eine Kündi-gungsfrist von 3 Monaten. Abschlossen wurde der Vertrag im April 2004 bis Mai 2005 und wird seitdem immer um ein Jahr verlängert.

Die Wohnung würde mir der jetzige Vermieter zum Jahresanfang 2016 verkaufen, da sein Kreditvertrag mit der Bank zu dem Zeitpunkt enden wird.

Ich habe auch schon einen Banktermin bezüglich meiner Finanzierung. Ich würde die Wohnung jedoch gerne ab nächstes Jahr (ca. Sommer) selber bewohnen wollen. Der jet-zige Vertrag gestaltet sich ja so, dass dieser immer im Mai verlängert wird. Kann ich auch davon Gebrauch machen?

Meine einzige Frage hier wäre, wie sich hier die Rechtslage für mich gestaltet? Habe ich überhaupt Recht, die Wohnung nächstes Jahr im Sommer schon selber zu bewohnen? Und wie ich diesbezüglich vorgehen muss. Ich habe nämlich Bedarf auf eine eigene Wohnung, weil ich derzeit bei meinen Eltern wohne. Oder greift hier die 3-jährige gesetzliche Sperrfrist? Es handelt sich ja nicht um Wohnungsumwandlung, sondern um Eigentümer-wechsel.

Ich habe recherchiert, dass ich den Bestimmungen des jetzigen Vertrages zustimmen müsste und kein neuer Vertrag abzuschließen wäre. Ich gehe davon aus, dass die Mieter auch bereit sind, mit mir einen neuen Vertrag abzuschließen. Wäre der alte Vertrag dann nichtig?

Wann müsste ich die Mieter kündigen, bzw. wann müsste ich die Mieter informieren?

Wie sollte ich hier am besten verfahren?


Ich danke vielmals und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,


durch die Kauf ändert sich am Mietvertrag nichts, denn Kauf bricht nicht Miete, d.h. der alte Vertrag bleibt auch so mit Ihnen bestehen. Der Mieter sollte nach dem notariellen Kaufvertrag informiert werden, da Sie sicherlich auch ab diesem Zeitpunkt die Miete haben möchten, der Mieter ohne Kenntnis aber an den alten Vermieter zahlen wird.

Rechte aus dem Mietvertrag ( die Eigenbedarfskündigung dürfte nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung berechtigt sein, wenn zuvor während des Mietverhältnisses keine Umwandlung in eine Eigentumswohnung stattgefunden hat ) können Sie formal aber erst nach der Umschreibung im Grundbuchblatt vornehmen. Dann müssen Sie schriftlich mit ausführlichen Hinweis und Beschreibung des Eigenbedarfes kündigen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2015 | 14:18

Lieber Herr Bohle,

verstehe ich es richtig, dass ich die Kündigung schon direkt nach Eintrag im Grundbuch schreiben könnte?

Die Klausel mit der Kündigung wegen Eigenbedarf steht nicht im Mietvertrag. Diese Klausel habe ich dem Gesetz entnommen. Der Mietvertrag ist nämlich sehr einfach gestaltet.

Wird es trotzdem einwandfrei funktionieren?

Vielen Dank für Ihre Bemühung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2015 | 14:23

Sehr geehrter Ratsuchender,


ja, das haben Sie richtig verstanden; nach der Eintragung können Sie die Kündigung schreiben, sollten aber ggfs. überlegen, diese von einem Rechtsanwalt fertigen zu lassen (auch wenn es Geld kostet).

Denn die Kündigung wegen Eigenbedarf kann nicht im Vertrag geregelt sein; auch das Gesetz zeigt nur die Möglichkeit auf.

Sie müssen berechtigte Gründe darlegen und da hilft allein der Gesetzestext niht.


Ob die Kündigung durchgehen wird, lässt Sie nicht abschließend beurteilen. Aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung spricht zumindest derzeit wenig dagegen, wenn Sie den Wohnraum für sich selbst dringend benötigen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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