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EGW mit 2 eingetragenen ET

19.03.2019 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Hintergrund:
Eigentumswohnung: 2 Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen (je50/50).
Eigentümer A + B zahlen das Darlehen zu gleichen Teilen monatlich ab (je 600 €).
Eigentümer A wohnt seit der Trennung allein in der Wohnung und zahlt Eigentümer B seit Januar 2018 eine Nutzungsentschädigung i.H.v. 190 €. Diese Summe wurde damals zwischen beiden Eigentümern vereinbart, auch mit dem Hintergrund, dass keine höhere finanzielle Belastung für Eigentümer A möglich war. Dieser Umstand hat sich nun durch eine weitere Person in der ETW (+ demnach eine weitere Einnahmequelle) geändert.
Die Wohnfläche beträgt insg. 140m2. Laut aktuellem Wohnspiegel beträgt der Mietpreis 5,85 € pro m2 Wohnfläche. Dies bedeutet eine Gesamtmiete von 820 €.
Demnach steht Eigentümer B eine Nutzungsentschädigung bis zu einer Höhe von 410 € zu. Richtig?

Welche Kosten müssen weiterhin von Eigentümer B getragen werden?
§741 BGB ff.
§ 743 Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis
Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte.
Eigentümer A zahlt einen monatlichen Betrag (=Hausgeld) an den Hausverwalter der WEG i.H.v. 300 €. Muss sich Eigentümer B an der Hälfte der Kosten beteiligen?

Dazu zählen:
- Heizung-, Strom und Wasserkosten ?
- Abfallentsorgung ?
- Wohngebäudeversicherung ?
- Hausmeister / Reinigung ?
- Verwaltungskosten ?
- Reparaturen- & Renovierungsarbeiten sowie Instandhaltung ?
- Grundsteuer ?

Das Hausgeld oder Wohngeld wird monatlich an den Hausverwalter vorausgezahlt und ist somit eine Art Nebenkostenabrechnung für den Eigentümer.
Ist das Hausgeld das Gleiche wie der Abgabenbescheid, den man zu Beginn eines Jahres erhält?
Wenn ja, sind darin die oben genannten Kosten explizit aufgelistet?

Ist das Ausstellen eines Mietvertrages in dem vorliegenden Fall ratsam?
Bzw. ist es ratsam die Aufteilung des Eigentums in Form eines Vertrages / Vereinbarung festzulegen bzw. zu definieren?
Können Eigentümer B bei einem späteren Verkauf der Immobilie etwaige Nachteile – durch das Nicht-Vorliegen solcher Vereinbarungen und demnach unklaren Eigentumsverhältnissen – entstehen?


Ein Teil des Kredits läuft über den KFW-Kredit.
Kann man der Bank gegenüber erwähnen, dass man als Miteigentümer nicht mehr in der Wohnung wohnt und eine Nutzungsentschädigung von Eigentümer A verlangt?
Hintergrund: Die KfW fördert den Erwerb von „selbst genutzten" Eigentumswohnungen. Das Wohneigentum muss durch einen selbst genutzt werden. Eine Selbstnutzung liegt auch vor, wenn Wohnungen an Angehörige im Sinne des §15 der Abgabenordnung „unentgeltlich" überlassen werden.

VIelen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt, wobei ich die Antworten unter die Fragen geschrieben habe:

"Demnach steht Eigentümer B eine Nutzungsentschädigung bis zu einer Höhe von 410 € zu. Richtig?"

Die Nutzungsentschädigung ist nach billigem Ermessen und den Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Wie Sie schon richtig angeführt haben, ist als ortsübliche Vergleichsmiete der Mietspiegel heranzuziehen. Man kann daher so rechnen wie Sie es getan haben.
Im Rahmen einer Billigkeitserwägung ist ggf. auch zu berücksichtigen, dass ja offenbar beide weiterhin die Darlehensraten bedienen. Damit zahlt Eigentümer B für eine Wohnung Raten, die er gar nicht mehr nutzt. Allerdings hat er diese Verpflichtung übernommen, um späterhin Volleigentümer zu werden. Wenn ein Verkauf ohnehin geplant ist, so wäre es nicht verkehrt, bereits jetzt eine Gesamtlösung zu finden.

"Welche Kosten müssen weiterhin von Eigentümer B getragen werden? "
§ 743 ist nicht einschlägig, da es ja nicht um die Ziehung von Früchten, sprich Erträgnissen geht. Jedoch ist dies nicht relevant, da sich Eigentümer B nur an den Kosten im Rahmen einer Billigkeitsentscheidung beteiligen muss, die er auch tatsächlich verursacht.

Dazu zählen:
- Heizung-, Strom und Wasserkosten ? : Wenn B die Wohnung nicht mehr nutzt, muss er für diese Kosten nicht aufkommen.
- Abfallentsorgung ? : wie vor
- Wohngebäudeversicherung ? : ja, weil dies ja der Wohnung selbst dient.
- Hausmeister / Reinigung ? : nein, wie Heizung, Strom etc., siehe oben
- Verwaltungskosten ? : ja, weil dies der Wohnung selbst dient
- Reparaturen- & Renovierungsarbeiten sowie Instandhaltung ? : ja, weil es der Wohnung selbst dient
- Grundsteuer ? : ja, weil dies für die Wohnung anfällt.


"Ist das Hausgeld das Gleiche wie der Abgabenbescheid, den man zu Beginn eines Jahres erhält?
Wenn ja, sind darin die oben genannten Kosten explizit aufgelistet?"

Maßgebend ist die Hausgeldabrechnung, die jährlich erfolgt. Ein Abgabenbescheid des Finanzamts liegt dieser wohl für die Grundsteuer zu Grunde.
(Möglicherweise meinen Sie etwas anderes? Dann bitte mitteilen, damit ich über die kostenlose Nachfragefunktion nochmals antworten kann.

"Ist das Ausstellen eines Mietvertrages in dem vorliegenden Fall ratsam?"

Es ist kein Mietvertrag im klassischen Sinne, sondern eine Art Nutzungsvereinbarung. Der Klarheit halber empfiehlt sich eine solche Vereinbarung schon. Es müsste auch aufgenommen werden, dass nun mit Billigung von B noch eine weitere Person dort wohnt. Bezüglich dieser kann man wiederum schon von einem Mietvertrag ausgehen.

"Bzw. ist es ratsam die Aufteilung des Eigentums in Form eines Vertrages / Vereinbarung festzulegen bzw. zu definieren? "

Ja, wie vor. Klarstellen möchte ich, dass sich an den Eigentumsverhältnissen nichts dadurch ändert, lediglich am Besitz.


"Können Eigentümer B bei einem späteren Verkauf der Immobilie etwaige Nachteile – durch das Nicht-Vorliegen solcher Vereinbarungen und demnach unklaren Eigentumsverhältnissen – entstehen? "

Nein, die Eigentumsverhältnisse bleiben davon unberührt. Man hat als Ausziehender lediglich den Nutzungswillen aufgegeben.


"Ein Teil des Kredits läuft über den KFW-Kredit.
Kann man der Bank gegenüber erwähnen, dass man als Miteigentümer nicht mehr in der Wohnung wohnt und eine Nutzungsentschädigung von Eigentümer A verlangt?
Hintergrund: Die KfW fördert den Erwerb von „selbst genutzten" Eigentumswohnungen. Das Wohneigentum muss durch einen selbst genutzt werden. Eine Selbstnutzung liegt auch vor, wenn Wohnungen an Angehörige im Sinne des §15 der Abgabenordnung „unentgeltlich" überlassen werden. "

Hierzu müsste man den gesamten Kreditvertrag lesen. In diesem ist wohl sicherlich eine Klausel enthalten, dass man geänderte Verhältnisse dartun muss.
§ 15 AO gilt auch für die Überlassung des Eigentums nach Trennung. Es empfiehlt sich jedoch hier jedenfalls, gegenüber der KfW absolute Ehrlichkeit an den Tag zu legen, weil man sich sonst bei Verschweigen sogar strafbar machen könnte. Es könnte einen Betrug durch Unterlassen vorstellen, wenn man geänderte Verhältnisse nicht aufdeckt und so möglicherweise den geförderten Kredit unrechtmäßig bezieht.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Draudt
Rechtsanwältin


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