Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.405
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

E I L I G ! ! Fristlose Kündigung/Räumungsklage


13.08.2007 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

bei mir ist folgende Situation eingetreten:
Bei Übergabe des von uns angemieteten Hauses sagte die Vermietrein zu, verschiedene Mängel zu beseitigen (Vormieter kann dies bezeugen). Erstmal sollten wir einziehen und ihr dann einen Kostenvoranschlag und eine Auflistung der Mängel senden. Dies erfolgte mündlich. Laut Vertrag bedürfen Nebenabreden nicht der Schriftform.Dies erfolgte.
Wir zogen ein und kümmerten uns um einen Kostenvoranschlag, den wir der Vermieterin zusandten. Daraufhin war der Vermieterin alles zu teuer und sie wollte die Mängel nicht beseitigen. Daraufhin besprachen wir mit ihr mündlich einen Kompromiss, den ich dann allerdings schriftlich haben wollte. Daraufhin schaltete sie einen Anwalt ein und behauptete, sie habe die Zusage/Kompromiss nicht getroffen, die Mängel wären uns vor Einzug bekannt gewesen (damit würden wir kein Mietminderungsrecht haben)und sie habe auch von keinen Mängeln im Vorfeld gewusst (was nicht stimmt laut Vormieter). Somit sei die von uns durchgeführte Mietminderung hinfällig. Die Mietminderung haben wir angekündigt, Zeit zur Abhilfe eingeräumt und dann irgendwann durchgeführt. Dass uns ein Teil der Mängel bekannt war stimmt schon...aber mit der Zusage der Vermieterin, diese auf einen Kostenvoranschlag hin zu beheben. Auch wollte die Vermieterin Stromkosten (390 Euro!!) von uns haben, die ausserhalb unseres Mietzeitraums liegen (3 Monate vor Einzug) mit der Begründung wir hätten ja auch schon einen Schlüssel gehabt und das Haus nutzen können. Dies haben wir aber nicht, sondern nur Renovierungsarbeiten durchgeführt. Soweit so gut. Wir blieben bei der Mietminderung und haben ein Vermittlung- oder Einigungsgespräch erbeten. Zwischenzeitlich ist die Vermieterin verstorben.
Der Anwalt teilte dies telefonisch mit. Der Ehemann sei Erbe und wolle das Haus verkaufen. Wir sollten dazu Stellung nehmen. Die Mietminderung lief noch. Dann ereignete sich eine seltsame Sache. Die Miete wurde auf unser Konto zurückgebucht (das kann ich mir nicht erklären) und daraufhin bekamen wir die fristlose Kündigung, da nun mit der verspäteten Mietzahlung bzw. nicht eingegangenen Mietzahlung, der Summe der Mietminderung und der Stromrechnung vor unserem Mietzeitraum 2 Monatsmieten / erheblicher Rückstand erreicht seien. Um die Zahlung der Miete habe ich mich bereits vor der Kündigung bemüht, den Anwalt angerufen, die Banken usw. Ich habe um eine alternative Kontoverbindung gebeten, da das Geld ja offensichtlich nicht ankommt, habe angeboten die Miete notfalls in bar zu übergeben usw. Der Anwalt reagierte nicht. Nun ist sehr schnell die Räumungsklage gekommen mit Vermerk, dass, falls die geforderte Summe gezahlt würde, eine Umwandlung in eine ordentliche Kündigung erfolgt. Ich bin da etwas ratlos. Der Anwalt bzw. der Vermieter ist zu keinem Gespräch oder einer Lösung bereit - sie melden sich eifach nicht. Die Summe ist aus meiner Sicht zum Teil gerechtfertigt - nämlich die eine nicht zustellbare Monatsmiete, die ich natürlich bezahlen möchte. Als nicht gerechtfertigt empfinde ich die Forderung, die sich aus der Mitminderung ergibt und die gesamte Stromrechnung, die nicht aus unserer Mietzeit stammt. Da wäre ich bereit den Anteil an Strom zu zahlen, den ich während der Renovierung verbraucht habe.
Meine Frage ist: Was kann oder muss ich tun, um die Kündigung/Räumungsklage und ggf. auch die Umwandlung in eine ordentliche Kündigung abzuwenden. Sicherlich ist auch der Verkaufswunsch ein Grund für diese Situation. Wie muss ich mich verhalten und welche Schritte muss ich gehen und ist das eigentlich alles so richtig, was auf der Vermieterseite läuft...ich bräuchte einen Rat und bedanke mich vorab.
Sehr geehrte Rechtsuchende,
ich beantworte Ihre Anfrage auf Grund des geschilderten Sachverhalts wie folgt:
Zum 1.
Grundsätzlich gilt, dass die Rechte des Mieters auf Beseitigung der Mängel bei Kenntnis dieser zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss beschränkt werden. Im § 536 b Satz 1 BGB heißt es, dass der Mieter Mängelbesetigungsansprüche gegen den Vermieter nicht geltend machen kann, wenn ihm diese bei Vertragsabschluss bekannt sind. Aber gleichzeitig ergibt sich aus § 536 b S. 3 BGB, dass Sie sich die Rechte auf Mängelbeseitigung bei Vertragsabschluss vorbehalten müssen.
Dieses geschieht meist durch Vermerk im Übergabeprotokoll.

Bitte schauen Sie Ihr Übergabeprotokoll auf eine solche Vormerkung durch. Fehlt diese, ist bei Ihnen auf eine mündliche Vereinbarung abzustellen, denn Sie vereinbarten, dass Sie einen Kostenvoranschlag zur Mängelbeseitigung einholen werden. Ziel war die Mängelbeseitigungsausführung durch den Vermieter nach Kostenvoranschlag. Diese Vereinbarung wurde vom Vermieter nicht eingehalten.
Ihre weiteren Rechte ergeben sich nunmehr aus § 536 a BGB. Sie müssen den Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitung auffordern. Erfolgt die Beseitigung nicht, können Sie die Mängel selbst beseitigen und Ersatz Ihrer Aufwendungen verlangen § 536 a Abs.2 BGB.

Diese Positionen müssen Sie nun unter Vorlage des gesamten Schriftverkehrs dem Gericht mitteilen. Achtung! das Gericht setzt Ihnen dazu Fristen, die Sie unbedingt einhalten müssen.
In Höhe der Mängelbeseitigungskosten haben Sie ein Forderung gegen den Vermieter. Mit dieser Forderung können Sie gegen eine offene Mietzins- oder Betriebskostenforderung aufrechnen. Auch dieses müssen Sie im Gerichtsverfahren schriftlich erklären.

Hinsichtlich der Stromkosten ist der Vermieter verpflichtet Ihnen eine Kostenaufstellung auszuhändigen. Aus dieser muss sich das Stromabnahmedatum ergeben. Bitte beachten Sie, dass Ihr Zahlungsfrist mit dem Beginn des Mietvertrages läuft. Ob Sie tatsächlich in der Wohnung wohnen ist dabei egal. Schauen Sie dazu bitte in den Mietvertrag unter die Rubrik "Beginn des Mietverhältnisses...".
Sehr fraglich ist aber, ob Sie in einem relativ kurzen Zeitraum Energiekosten in Höhe von EUR 390,00 verursacht haben. Dieser Betrag erscheint mir zu hoch. Dazu müssen Ihnen die Vermieter die Abrechnung vorlegen, so dass Sie diese prüfen können. Erfolgt diese Vorlage nicht, müssen Sie in der Gerichtsverhandlung erklären, dass die Kosten nicht prüfbar und deshalb nicht von Ihnen zu zahlen sind. Die offene Forderung wird sich insoweit bis zur Prüfbarkeit der Energiekosten reduzieren.

Liegt aber dennoch zu einem Fälligkeitszeitpunkt ein offener Betrag von insgesamt 2 Monatsmieten vor, kann Ihnen der Vermieter tatsächlich fristlos kündigen § 543 Abs. 2 Ziff.3 a,b BGB. Dabei können auch offene (Teil-)Beträge aus mehreren Monaten zusammen gerechnet werden.

Zusätzlich könnten Sie die offene Miete - mit der Sie nicht aufrechnen können - insoweit zahlen. Gem. § 569 Abs.3 Ziff. 2 BGB würde dann die Kündigung und das Räumungsbegehren hinfällig werden. Sie müssen aber die gesamte aufgelaufenen Miete bis und ab der Kündigung berücksichtigen.

Die Mietzahlung kann auf das Rechtsanwaltskonto erfolgen, der Prozessvertreter hat die Vertretung des Vermieters angezeigt. Diese Vollmacht gilt meist auch für die Entgegennahme von Geldern für den Mandanten. Notfalls müssen Sie den Betrag bei Gericht hinterlegen.

Sie sollten sich einen auf das Mietrecht spezialisierten Kollegen vor Ort suchen und ihn bitten Sie im Prozess zu vertreten.

Letztlich möchte Ich Sie auf § 566 BGB hinweisen. Diese Vorschrift lautet: Kauf bricht Miete nicht. Der Vermieter kann das Haus zwar verkaufen, Ihre Rechte als Mieter bleiben aber gewahrt.

Schon deshalb sollten Sie sehr dringend ein Kollegen vor Ort einschalten, der das Klageverfahren für Sie führt.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick geben.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Balan Stockmann & Partner





Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2007 | 18:57

Sehr geehrter Herr Rogge,
vielen Dank für die schnelle Antwort.Soweit verstanden! Allerdings würde ich gerne konkreter wissen, wie sich die Situation mit der Umwandlung einer fristlosen Kündigung in eine ordentliche verhält. Ist diese bei Zahlung des Betrags ebenfalls hinfällig?? Oder zahle ich den Betrag und muss dann in drei Monaten ausziehen??
Desweiteren ist mir nicht ganz klar, inwiefern eine Mietminderung Sinn macht, wenn sie dann (bei Erreichung zweier Monatsmieten)zu einer fristlosen Kündigung führt.
Die Stromkosten ergeben sich aus einem Zeitraum VOR unserem Mietbeginn. Wir haben den Schlüssel zum Zwecke der Renovierung erhalten und konnten vor Mietbeginn renovieren.
Ich danke Ihnen für Ihre Mühe.

Ergänzung vom Anwalt 13.08.2007 | 19:56

Sehr geehrte Rechtsuchende,
die Umwandlung der fristlosen in eine ordentliche Kündigung ist zwar theoretisch möglich, der Vermieter muss dafür aber einen Kündigungsgrund darlegen und beweisen. § 573 BGB geht von 3 Gründen aus:
1. erhebliche Verletzungen der Mieterpflichten;
2. Eigenbedarf;
3. Grundstück soll wirtschaftlicher verwertet werden.

Die Zahlung der Mieten soll vor allem der fristlosen Kündigung den Grund entziehen. Die Berufung auf eine Vertragsverletzung ist aber weiter denkbar.
Hier muss dann bewiesen werden, dass keine von Ihnen verschuldeten Vertragsverletzungen vorliegen. Hier müssen Sie im Verfahren Ihre Argumente zur Mängelproblematik vortragen.

Eine Kündigung nach berechtigt zurückgehaltenen Miete ist unwirksam. Sie gelangen mit der Mietzinszahlung nicht in Verzug, wenn Sie die Ursache nicht zu vertreten haben § 286 Abs. 4 BGB. Diese fehlende Verantwortlichkeit müssen Sie aber beweisen. Hier greift die o.g. Pflichtenkette zur Anzeige der Mängel, Fristsetzung usw. wieder ein.
Deshalb müssen Sie darlegen und unter Beweis stellen, dass die Mängel trotz Fristsetzung vom Vermieter nicht beseitigt wurden und Sie dann den Mietzins anteilig (in Höhe der Mängelbeseitigungskosten) zurückbehalten haben.

Wenn Ihnen dies gelingt, liegt kein Verzug vor und eine Kündigung ist nicht zulässig.

Hinsichtlich der Energiekosten gilt das oben Gesagte. Der Vemieter muss Ihnen beweisen, dass die Kosten während der Nutzung durch Sie angefallen sind.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Rogge
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60164 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Toll. vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
4,0/5,0
Meine Frage wurde ausreichend beantwortet, jedoch finde ich es nicht besonders hilfreich wenn man nur auf Paragraphen verweist, die zur Anwendung kommen, ohne deren Inhalt bzw. deren Auswirkung zu nennen. In meinem Fall hätte ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank an RA Fork! Kurz und präzise auf den Punkt, zügige Rückmeldung - jederzeit gerne wieder! ...
FRAGESTELLER