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Durchsicht eines Hauskaufvertragentwurfs, plus Frage zu Baulasten

| 19.02.2012 15:52 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Guten Tag,

ich gedenke ein Grundstück mit Haus zu kaufen. Komplett eingenfinanziert und per Notaranderkonto. Das Objekt ist beim Makler reserviert, und der vom Makler beauftragte Notar hat mir einen Vertragsentwurf zugeschickt. Im Grossen und Ganzen sieht der Text für mich in Ordnung aus. Als Laie verstehe ich viele Absätze aber nicht.

(1) Daher möchte ich wissen, ob der Vertragentwurf standardmäßig ist, oder Sonderheiten zu meinem Nachteil enthält.

(2) Ausserdem hätte ich gerne einen Rat zu Abteilung V, Absatz 2. dieses Vertrags. Ich soll Baulasten akzeptieren, obwohl ich bisher keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis hatte, und auch nicht hingewiesen wurde, diese einzufordern. (Ich wusste bis gestern nicht, dass es soetwas überhaupt gibt).
Wie komme ich also vor dem Notartermin am Dienstag an eine Baulastenauskunft? Und wie wichtig ist soetwas überhaupt?
Ich denke dass ich gerade wegen der folgenden Sonderheit vorsichtig sein sollte: Das Grundstück ist in zwei Flurstücke aufgeteilt. 690qm und 2qm, wobei das kleine der beiden mitten in dem größeren eingeschlossen liegt. Weder Verkäufer noch Makler kennen den Grund dafür.

Das Haus, Baujahr 1948 ist verhältnismäßig gut erhalten und freistehend.

Vielen Dank im Vorraus!

Hier der Vertragsentwurf....






Urkundenrolle Nr. [entfernt]

erschienen heute: [entfernt] - im folgenden Verkäufer genannt, auch wenn es sich um mehrere Personen handelt -.

[entfernt] - im folgenden Käufer genannt, auch wenn es sich um mehrere Personen handelt -.

Die Erschienenen wiesen sich dem Notar gegenüber aus durch Vorlage ihrer Personalausweise.

Der amtierende Notar befragte die Erschienenen, ob er oder ein mit ihm in räumlicher Gemeinschaft tätiger Rechtsanwalt für die Erschienenen in dieser Sache zuvor anwaltlich tätig war und belehrte darüber, dass er in diesem Falle einem Beurkundungsverbot unterliege; die Erschienenen verneinten die Vorbefassung im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BeurkG. Die Vertragsparteien erklären, durch rechtzeitige Zuleitung eines Vertragsentwurfs ausreichend Gelegenheit gehabt zu haben, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung vertraut zu machen.

Die Erschienenen erklärten:
Wir schließen folgenden Kaufvertrag mit Auflassung



=== I Kaufgegenstand ===

Die Verkäufer sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts [entfernt], verzeichneten Grundstücks, eingetragen unter lfd. Nr. 1 im Bestandsverzeichnis, Flur [entfernt], Flurstücke [entfernt] und [entfernt], Gebäude- und Freifläche [entfernt], Größe 2 qm bzw. 690 qm.
Das Grundstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus.

Im Grundbuch sind folgende Belastungen eingetragen:

Abt. II: lfd. Nr.
keine Eintragungen

Abt. III: lfd. Nr. 1 [entfernt (87% des Kaufpreises)] € Grundschuld ohne Brief für die Bank [entfernt]

Die Grundschuld in Abt. III wird vom Käufer nicht übernommen. Die durch sie gesicherten Verbindlichkeiten des Verkäufers sollen aus dem Kaufpreis Zug um Zug gegen Löschung im Grundbuch abgelöst werden. Der Notar hat das Grundbuch am 02.02.2012 einsehen lassen.



=== II Verkauf ===

Die Verkäufer verkaufen den dies annehmenden Käufern im Beteiligungsverhältnis von je [entfernt] den in Abschnitt I näher bezeichneten Kaufgegenstand mit allen Rechten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören insbesondere Einbauküchen, jedwede Einbaumöbel und alle weiteren Sachen, die mit Haus und Grundstück fest verbunden sind, nicht jedoch bewegliche Sachen wie Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände. Sollen diese mit verkauft werden, müssen sie ausdrücklich in der Urkunde aufgeführt werden.



=== III Kaufpreis ===

1. Der Kaufpreis beträgt [entfernt] €

2. Der Kaufpreis ist fällig am ...................... und zu hinterlegen auf Notaranderkonto des beurkundenden Notars [entfernt]
Zahlt der Käufer zwei Wochen nach Fälligkeit den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht, kommt er auch ohne gesonderte Mahnung in Verzug. Er muß dann die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der Verzugszinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt und dieser sich zum 01.01. und 01.07. eines jeden Jahres verändern kann.

3. Die Vertragsparteien wünschen ausdrücklich die Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto und zwar aus folgenden Gründen:

a) Beide Vertragsparteien wollen dadurch einen feststehenden Termin für den Besitzübergang des Kaufgrundstücks vereinbaren und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung oder dem Eingang etwa erforderlicher Genehmigungen oder der Sicherstellung der Lastenfreiheit in Abt. II und III des Grundbuchs.
b) Der Verkäufer will dadurch einen frühzeitigen Nachweis der Sicherstellung der Kaufpreiszahlung erreichen.
c) Verkäufer wünscht die Zahlung des Kaufpreises vor Besitzübergabe, Käufer die Auszahlung erst nach Übergabe des Grundstücks durch Verkäufer.

Die Beteiligten vereinbaren unwiderruflich die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar. Dieser ist bezüglich des hinterlegten Betrages ab dem Tag des Eingangs auf dem Notaranderkonto Treuhänder für alle Beteiligten. Die Beteiligten wurden darüber belehrt, dass von dieser Hinterlegungsanweisung abweichende Weisungen nur einvernehmlich erteilt werden können. Bezüglich der Verwendung des hinterlegten Betrages erteilen die Beteiligten dem Notar folgende gemeinsame, später nicht einseitig abänderbare Weisung: Der Kaufpreis ist auszuzahlen, sobald Voraussetzungen vorliegen:

a) wenn zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung eine Vormerkung nach Maßgabe des Abschnitts VI Ziffer 2 eingetragen oder sichergestellt ist. und zwar mit Rang nur nach der in Abschnitt I aufgeführten Belastung bzw. mit Rang nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat.
b) wenn alle zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen, insbesondere die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung vorliegen, oder der Notar feststellt, dass eine solche nicht erforderlich ist.
c) wenn die zuständige Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht
besteht oder nicht ausgeübt wird.
d) Vorliegen der Löschungsunterlagen für die nicht übernommene Belastung entweder auflagenfrei, oder mit der Maßgabe, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der nicht höher als der vereinbarte Kaufpreis ist.

Vom Hinterlegungsbetrag ist bei Auszahlungsreife zunächst die nicht übernommene in Abt. III eingetragene Belastung in der von der Gläubigerin angeforderten Höhe abzulösen. Der Notar wird bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für alle Vertragsteile entgegenzunehmen und zu verwenden. Alle Rechte und Ansprüche, die mit den zu beseitigenden Belastungen des verkauften Grundbesitzes zu tun haben, werden schon jetzt sicherungshalber auf den Käufer übertragen. Im Übrigen vereinbaren die Parteien, dass vor Auszahlung an den Verkäufer aus dem hinterlegten Kaufpreis alle zur Löschung der eingetragenen Vorlasten erforderlichen Gelder gezahlt werden sollen.
Der Restkaufpreis ist dann einschließlich aufgelaufener Zinsen und abzüglich Bankgebühren an beide Verkäufer auszuzahlen, und zwar auf folgende Bankverbindung: [entfernt] oder auf jedes andere von den Verkäufern gemeinschaftlich benannte Konto.

4. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und die Zahlung der diesen Vertrag betreffenden Kosten und Gebühren beim Grundbuchamt sind ausdrücklich nicht Voraussetzungen zur Kaufpreisauszahlung.

5. Der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - unterwirft sich wegen des Kaufpreises nebst den Zinsen gemäß §§ 247, 288 Abs. 1 BGB ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit der Forderung begründenden Tatsachen vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.

6. Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, im Falle des Rücktritts des Verkäufers die Löschung der nachstehend bewilligten Eigentumsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Die Löschungsbewilligung kann jedoch nur vor dem amtierenden Notar oder dessen Vertreter abgegeben werden. Beide Vertragsparteien weisen den Notar an, diese Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt erst nach Ablauf von zwei Wochen einzureichen, nachdem der Notar dem Käufer an dessen ihm bekannte Adresse schriftlich mitgeteilt hat, dass der Verkäufer von dieser Vollmacht Gebrauch gemacht hat.

7. Der Notar wird 85angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels frühestens zu veranlassen, wenn der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist oder / wenn der Verkäufer ihm schriftlich mitgeteilt hat, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, oder der Käufer die Zahlung zur Überzeugung des Notars nachweist. Vorher soll keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieser Urkunde erteilt werden, die die Auflassung enthält.



=== IV Besitzübergabe; Erschließung ===

1. Die Besitzübergabe erfolgt am .........................., vorausgesetzt, der Kaufpreis wurde vollständig an Verkäufer bezahlt / auf dem Notaranderkonto hinterlegt / . Andernfalls erfolgt die Besitzübergabe am übernächsten Werktag, der der vollständigen Hinterlegung / Zahlung des Kaufpreises folgt. Gleichzeitig gehen Nutzungen, Gefahren, öffentliche und private Lasten, Haftung und Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Verkäufer ist verpflichtet, das Haus und Grundstück von beweglichen Sachen beräumt an Käufer zu übergeben.

2. Das Grundstück liegt an einer befestigten Straße und ist nach Angaben des Verkäufers angeschlossen an elektrischen Strom, Erdgas, Frischwasser, an die Abwasserkanalisation und Telefon. Ein DSL-Anschluss ist möglich. Erschließungs- und sonstige kommunalabgabenrechtliche Anliegerbeiträge für Erschließungsanlagen, die bis zum heutigen Tag endgültig hergestellt wurden, oder für die die Beitragspflicht entstanden ist, trägt der Verkäufer. Der Verkäufer versichert, dass er alle ihm zugegangenen Bescheide bezahlt hat.
Baukostenzuschüsse, Hausanschlusskosten und Nacherhebungen von Erschließungskosten, die anlässlich einer künftigen Bebauung des Grundstücks oder künftiger Veränderungen der Erschließungsanlagen angefordert werden, treffen in jedem Fall den Käufer.

3. Der Verkäufer erklärt, dass der Kaufgegenstand nicht vermietet oder verpachtet ist



=== V Sach- und Rechtsmängel, Sonstiges ===

1. Der Kaufgegenstand wird im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand verkauft. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für die Richtigkeit der angegebenen Flächengröße, für die Bodenbeschaffenheit, Bauzustand bestehender Gebäude und Anlagen, auch nicht für die Verwertbarkeit des Kaufgegenstandes für die Zwecke des Käufers. Rechte und Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln werden somit ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme solcher wegen

a) der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsangaben und Garantien,
b) vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel.
c) solcher Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsschluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen; hierfür wird – außer bei Vorsatz – die Verjährung auf einen Monat ab Übergabe verkürzt.

Der Verkäufer erklärt nach Hinweis auf § 444 BGB, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte.

2. Baulasten sowie weitere nicht eingetragene Belastungen und nachbarrechtliche Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen. Solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.

3. Der Verkäufer ist verpflichtet den Kaufgegenstand dem Käufer frei von im Grundbuch eingetragenen und von nicht eingetragenen privatrechtlichen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen, soweit diese nicht in heutiger Urkunde ausdrücklich übernommen werden, sowie frei von Gebäudeeigentum und dinglichen Nutzungsrechten, gleich welcher Art, es sei denn, der Käufer hat an dem Entstehen dieser Belastungen mitgewirkt. Verkäufer garantiert, dass keine unerledigten Auflagen insbesondere des Bauamtes oder sonstiger kommunaler oder behördlicher Stellen vorliegen.

4. Der Verkäufer hat dem Käufer bereits einen Energieausweis, ausgestellt am [entfernt] von [entfernt], vorgelegt.

5. Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrem Vollzug verbundenen Kosten und Gebühren sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.



=== VI Auflassung und Grundbuchanträge ===

1. Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem verkauften Grundbesitz auf die Käufer zu je ein Halb übergeht. Sie bewilligen die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Die Beteiligten verzichten jedoch insoweit auf ihr eigenes Antragsrecht. Nur der Notar soll die Eintragung des Eigentumswechsels beantragen.

2. Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung soll eine Vormerkung im in Abschnitt II des Vertrages angegebenen Beteiligungsverhältnis in das Grundbuch eingetragen werden. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung dieser Vormerkung im Grundbuch, und zwar nur im Rang nach den in Abschnitt I aufgeführten Belastungen oder rangbesser. Der Käufer bewilligt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung erfolgt oder beantragt sind. Der der Vormerkung zugrunde liegende Eigentumsübertragungsanspruch ist weder abtretbar noch verpfändbar.

3. Der Notar ist über § 15 GBO hinaus berechtigt, die Vertragsparteien im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

4. Die Beteiligten stimmen der Löschung des nicht übernommenen Rechts in Abt. III des Grundbuchs zu.

5. Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen die Notariatsgehilfinnen des amtierenden Notars [entfernt] und zwar jede für sich allein, alle zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung auch Rückabwicklung des Vertrages erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen einschließlich der Auflassungserklärung vor dem amtierenden Notar abzugeben und entgegenzunehmen. Die Bevollmächtigten können für alle Beteiligten zugleich handeln und sind berechtigt, Untervollmacht zu erteilen. Die Vollmacht soll mit dem Tod der Vollmachtgeber nicht erlöschen, sondern auch für deren Erben wirksam sein. Sie endet mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Von dieser Vollmacht darf nur vor dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter Gebrauch gemacht werden. Eine persönliche Haftung der Bevollmächtigten wird – soweit gesetzlich zulässig – ausgeschlossen.



=== VII Genehmigungen ===

Der Notar hat die Beteiligten auf die eventuell erforderlichen gerichtlichen und behördlichen Genehmigungen, insbesondere die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung hingewiesen, sowie auf etwa bestehende Vorkaufsrechte des Landes und der Gemeinde. Nach eigenen Angaben beruht der Rechtserwerb des Verkäufers auf einer nach dem 28.09.1990 erteilten GVO-Genehmigung, so dass eine GVO-Genehmigung für den heutigen Vertrag nach der GVO nicht mehr erforderlich ist. Der Notar soll alle zum Vollzug dieses Vertrags erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen einholen. Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt oder eine behördliche Genehmigung versagt, oder unter einer Auflage oder Bedingung erteilt, so ist der Bescheid den Beteiligten selbst zuzustellen, eine Abschrift wird an den Notar erbeten.



=== VIII Ausfertigungen und Abschriften ===

Von dieser Urkunde erhalten auszugsweise beglaubigte Abschriften, zunächst ohne Auflassung:

der Verkäufer, der Käufer, die Gemeinde wegen der gemeindlichen Vorkaufsrechte, die Maklerfirma [entfernt]. Eine auszugsweise Ausfertigung (ohne Auflassung) erhält das Grundbuchamt zur Eintragung der Eigentumsvormerkung. Eine einfache Abschrift erhalten das Finanzamt wegen der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Ortsgutachterausschuß zur Kaufpreissammlung.



=== IX Hinweise ===

Die Vertragsparteien wurden durch mündliche Erläuterungen insbesondere noch einmal auf folgendes hingewiesen:

1. Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über. Dies kann vertragsgemäß erst erfolgen, wenn insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen der Grunderwerbssteuer, das Negativzeugnis oder die Verzichtserklärung wegen der Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch, die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung sowie sonstige Genehmigungen und Freistellungserklärungen vorliegen.

2. Der Kaufgegenstand kann für im Grundbuch eingetragene Belastungen bis zur Freistellung und ebenso für Erschließungsbeiträge und Rückstände an öffentlichen Lasten haften. Alle Beteiligten können gemeinsam für die Grunderwerbsteuer und Kosten haften.

3. Sämtliche Vereinbarungen zu diesem Vertrag sind beurkundungspflichtig. Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags führen. Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar wie folgt eigenhändig unterschrieben:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


(1) Ist der Vertragentwurf standardmäßig, oder enthält er Sonderheiten zum Erwerber – Nachteil.

Es handelt sich um einen normalen Standardvertrag für Hausverkäufe. Besondere Nachteile zu Ihren Lasten sind nicht ersichtlich. Es handelt sich vielmehr um die neutrale Kostenlast- und Gefahrtragungsregelungen.

(2) Außerdem hätte ich gerne einen Rat zu Abteilung V, Absatz 2 dieses Vertrags. Ich soll Baulasten akzeptieren, obwohl ich bisher keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis hatte, und auch nicht hingewiesen wurde, diese einzufordern. (Ich wusste bis gestern nicht, dass es so etwas überhaupt gibt).

Wie komme ich also vor dem Notartermin am Dienstag an eine Baulastenauskunft?

Und wie wichtig ist so etwas überhaupt?

Hinsichtlich der Baulasten lautet der entsprechende Passus Ihres Vertrages:

„Baulasten sowie weitere nicht eingetragene Belastungen und nachbarrechtliche Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen. Solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen."

Sollte sich auf dieser vertraglichen Basis herausstellen, dass der Verkäufer doch Kenntnisse von Baulasten hatte, bzw. solche veranlasste, so läge eine arglistige Täuschung vor, für die der Verkäufer gemäß V 1 b zu haften hätte.

Das entsprechende Baulastenverzeichnis kann bei dem für das zu erwerbende Grundstück zuständige Bauordnungsamt eingesehen werden.

Die Eintragung hat aber regelmäßig nur deklaratorischen Charakter, so dass auch die Einsichtnahme nicht mit Sicherheit zu der Gewissheit führt, dass Baulasten nicht begründet wurden.

Um sicher zu gehen rate ich Ihnen noch vor dem Notartermin bei der Stadtverwaltung – Bauordnungsamt – entsprechende Einsicht zu nehmen.

Darüber hinaus können Baulasten beispielsweise auch durch Verträge mit den Nachbarn entstanden sein. Die Nachbarn könnten sich in etwaigen Verfahren gegen Sie auch auf nicht eingetragene vertraglich vereinbarte Baulasten berufen.

Dennoch sollte die Frage der Baulasten nicht überbewertet werden. Die entsprechende Formulierung im Notarvertrag ist normal und der Verkäufer würde ja – wie gesagt – auch haften, wenn sich die Nachbarn plötzlich auf eine mit ihm geschlossene Vereinbarung berufen würden.

Im Übrigen können sich Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer Baulast etwa daraus ergeben, dass das von Ihnen zu erwerbende Haus den gesetzlich vorgeschriebenen Abstand zur Nachbargrenze (abhängig von der Höhe des Gebäudes, regelmäßig mindestens ½ der Gebäudehöhe bzw. mindestens 3 Meter) nicht einhält. Für diesen Fall wird regelmäßig eine Baulast mit dem Nachbarn dahingehend vereinbart, dass die Abstandsflächen zumindest teilweise auf dessen Grundstück liegen können. Weiteres Indiz für das Vorliegen einer Baulast ist – neben der Unterschreitung des Abstands – beispielsweise die Unterschrift des Nachbarn auf der der dem Bauordnungsamt zur Genehmigung vorgelegten Baugenehmigungsplanung, auf der sich auch der Grünstempel für die Baugenehmigung befindet.

In dem Umstand, dass der Verkäufer in dem Notarvertrag erklärt haben, ihnen seien Baulasten nicht bekannt, obwohl sie selbst die Eintragung einer Baulast veranlasst hätten wäre das Bestehen einer Baulast regelmäßig ein Sachmangel der Gewährleistungsansprüche auslöst, OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 87 f., bzw der zur Anfechtung des Kaufvertrages gemäß § 123 BGB berechtigt. Deshalb bestehen über das Vorliegen einer Baulast ja gerade auch die genannten Informationspflichten durch den Verkäufer.

Die Nichterfüllung solcher Informationspflichten wäre jedoch dann unerheblich, wenn sich die Baulast für Sie in keiner Weise nachteilig auswirken kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, weil die bewilligte Baulast sich nicht auf im Eigentum Dritter stehende Grundstücke, sondern nur auf solche Flurstücke bezieht, die durch den Notarvertrag veräußert werden. Dies hätte nämlich zur Folge, dass Dritte aus dieser Baulast keine Rechte herleiten könnten. Vielmehr hätten Sie selbst die Möglichkeit, nach Eigentumsübergang die Löschung der Baulasten zu erwirken. Dementsprechend wäre ein Mangel dann zu verneinen, wenn eine etwaige bestehende Baulast – auch nach dem Grundstückserwerb durch Sie – für Sie keine nachteiligen Folgen hätte.



(3) Ich denke dass ich gerade wegen der folgenden Sonderheit vorsichtig sein sollte:

Das Grundstück ist in zwei Flurstücke aufgeteilt. 690qm und 2qm, wobei das kleine der beiden mitten in dem größeren eingeschlossen liegt. Weder Verkäufer noch Makler kennen den Grund dafür.


Die Aufteilung in zwei Flurstücke kann verschiedene Gründe haben. Beispielsweise den Betrieb eines Antennen- oder Mobilfunkmastes, einer kleinen Windkraftanlage etc. Vielleicht hilft auch hier eine kurze Rückfrage bei den Nachbarn.

Jedenfalls spricht die Aufteilung in verschiedene Grundstücke dafür, dass in Bezug auf das von Ihnen zu erwerbende Grundstück gerade keine Baulast vereinbart, sondern vielmehr eine Realteilung vorgenommen wurde. Eine eher kostspielige Angelegenheit, da neben den Teilungskosten, also den Notarkosten selbst auch Eintragungskosten beim Grundbuchamt etc. anfallen. Dies spricht für die Wichtigkeit der betreffenden 2 m².

Grundsätzlich ist die Zusammensetzung des von Ihnen erworbenen Landes aus 2 Flurstücken unerheblich, weil sie ja gerade beide Grundstücke erwerben, also auch in Bezug auf die eingeschlossenen 2 m² keine Nutzungsbeeinträchtigung erleiden.

Vorsicht ist allerdings insoweit geboten, als gerade der Umstand, dass eine entsprechende Aufteilung aus dem Grundbuch erkennbar ist, besondere Nachforschungspflichten Ihrerseits begründen kann.

Sofern das kleine Grundstück also noch individualisierbar vorhanden ist und sich vom Rest des Grundstücks abhebt, könnten Sie beispielsweise auf einer gesonderten Altlasten-Untersuchung bestehen oder sich etwaige Rechte vorbehalten, z.B. einen Rücktritt für den Fall, dass sich aus der Aufteilung des von Ihnen zu erwerbenden Flurstücks besondere Rechte Dritter (z.B. Leitungs- und Wegrechte ergeben).

Diesbezüglich sollte Ihnen der Notar helfen können, der ja Einsicht ins Grundbuch hatte.



Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.02.2012 | 07:55

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Bis zum nächsten mal,
Viele Grüße."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 20.02.2012 4,8/5,0
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